Jestem najemcą lokalu komunalnego. Co w momencie, kiedy mogę hipotetycznie mieć prawo do lokalu właśnościowego w tym samym mieście, ponieważ mój ojciec ma mieszkanie wspólne ze zmarłą siostrą, które dziedziczę ja i brat. Co jeśli moja córka, która mieszka ze mną i jest współnajemczynią mieszkania komunalnego (wraz z drugą córką) dostanie jako darowiznę skromną kawalerkę 26 m2 na Pomorzu, kilkaset kilometrów od miejsca gdzie mieszkamy? Obie córki studiują i pracują tu gdzie jest mieszkanie komunalne. Mieszkamy razem w 1 mieszkaniu komunalnym i jest to nasze centrum życiowe.
Katarzyna
Szanowna Pani,
posiadanie przez najemcę lokalu komunalnego innego tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego może być podstawą do wypowiedzenia umowy najmu lokalu komunalnego.
Jak bowiem wskazuje przepis art. 11 ust. 3 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej: uopl), właściciel lokalu może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.
Warto zauważyć, że rodzaj tytułu prawnego na gruncie art. 11 ust. 3 pkt 2 uopl nie ma znaczenia – tym tytułem prawnym może być własność, współwłasność, użytkowanie, służebność mieszkania, użyczenie, najem i jakiekolwiek inne prawo do lokalu.
Gmina – właściciel lokalu, którego jest Pani najemczynią - będzie mógł wypowiedzieć Pani umowę najmu, jeżeli stanie się Pani właścicielem (współwłaścicielem) innego lokalu położonego w gminie w której Pani mieszka lub pobliskiej miejscowości, a lokal ten będzie spełniał warunki przewidziane dla lokalu zamiennego i jednocześnie będzie ten lokal mógł być używany przez Panią.
Lokal zamienny to według uopl (art. 2 ust.1 pkt 6) to lokal znajdujący się w tej samej miejscowości, w której jest położony lokal dotychczasowy, wyposażony w co najmniej takie urządzenia techniczne, w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas, o powierzchni pokoi takiej jak w lokalu dotychczas używanym; warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa domowego przypada 10 m2 powierzchni łącznej pokoi, a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego - 20 m2 tej powierzchni.
Wskażę również, że pobliską miejscowością w rozumieniu uopl – art. 2 ust. 1 pkt 13 – jest miejscowość położona w powiecie, w którym znajduje się lokal, lub powiecie graniczącym z tym powiatem.
Ważnym, w kontekście skuteczności ewentualnego wypowiedzenia umowy najmu lokalu komunalnego jest to, by najemca mógł korzystać z tego innego lokalu, do którego przysługuje mu inny tytuł prawny. Zatem lokal, do którego najemca lokalu komunalnego ma tytuł prawny, nie może być zajmowany przez inną osobę mającą skuteczne względem najemcy prawo do jego używania. Oznacza to, że nie można skutecznie wypowiedzieć najmu najemcy, który jednocześnie jest właścicielem innego lokalu, jeżeli lokal ten oddał innej osobie do używania. Również jeżeli np. lokal jest zajęty przez współwłaściciela i nie można pogodzić jego posiadania przez drugiego współwłaściciela będącego najemcą lokalu komunalnego, wypowiedzenie będzie nieskuteczne.
Również jeżeli odziedziczony lokal nie będzie wyposażony w co najmniej takie same urządzenia techniczne jak lokal wynajmowany – np. lokal wynajmowany ma centralne ogrzewanie a lokal własnościowy piec na węgiel – to nie będzie podstawy do wypowiedzenia umowy najmu.
Jeżeli chodzi o córkę, to jeżeli otrzyma w darowiźnie mieszkania położone na Pomorzu czy gdziekolwiek indziej w Polsce oprócz gminy, w której zamieszkujecie Państwo i powiatów ościennych to „wasza” gmina nie będzie miało podstaw do wypowiedzenia córce umowy najmu lokalu komunalnego.
Jedyną możliwością rozwiązania umowy najmu, gdzie posiadanie innego mieszkania mogłoby mieć znacznie, jest możliwość wytoczenia powództwa o rozwiązanie stosunku prawnego przewidziana w art. 11 ust. 10 uopl. Przepis ten wskazuje, że z ważnych przyczyn, innych niż określone w ust. 2, właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku.
Korzystając z ww. przepisu, właściciel lokalu jeżeli nie zachodzi żadna z ustawowych przyczyn wypowiedzenia, może zainicjować negocjacje z najemcą w przedmiocie rozwiązania stosunku prawnego za porozumieniem stron. Do zawarcia porozumienia dojdzie, gdy strony ustalą warunki i termin rozwiązania stosunku prawnego. W sytuacji gdy nie dojdzie do porozumienia właściciel mieszkania może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu.
Pojęcie "ważnych przyczyn", o których mowa w art. 11 ust. 10 uopl jest pojęciem bliżej niesprecyzowanym i nieostrym. Powoduje to, że ustawodawca pozostawił do uznania sądu orzekanie w każdym poszczególnym przypadku, przy uwzględnieniu - z jednej strony - zasady ochrony własności i - z drugiej strony - zasady ochrony najemców lokali mieszkalnych. Ważne przyczyny uzasadniające rozwiązanie stosunku najmu, zachodzą więc wówczas, gdy lokal stanie się z istotnych względów osobistych lub rodzinnych potrzebny wynajmującemu, a jednocześnie nie jest niezbędny najemcy. Sąd wydając wyrok w takiej sprawie musi uwzględniać usprawiedliwione interesy zarówno właściciela, jak i najemcy mieszkania.
Gmina mogłaby zatem wskazywać, że ważnymi przyczynami ewentualnego rozwiązania umowy jest to, że najemca lokalu komunalnego jest właścicielem lokalu mieszkalnego, a lokal komunalny winien być przeznaczony do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych mieszkańców gminy, którzy tych potrzeb nie są w stanie zaspokoić samodzielnie.
Z drugiej strony nie można wymagać od osoby, która całe życie (lub jego większość) zamieszkuje w danej gminie, tu ma centrum życiowe, pracę, szkołę, itp. aby przeniosła się do odległej od dotychczasowego miejsca zamieszkania miejscowości tylko z tego względu, że ma tam tytuł prawny do lokalu.
Stan prawny na dzień 30.09.2024 r.
Katarzyna
Szanowna Pani,
posiadanie przez najemcę lokalu komunalnego innego tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego może być podstawą do wypowiedzenia umowy najmu lokalu komunalnego.
Jak bowiem wskazuje przepis art. 11 ust. 3 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej: uopl), właściciel lokalu może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.
Warto zauważyć, że rodzaj tytułu prawnego na gruncie art. 11 ust. 3 pkt 2 uopl nie ma znaczenia – tym tytułem prawnym może być własność, współwłasność, użytkowanie, służebność mieszkania, użyczenie, najem i jakiekolwiek inne prawo do lokalu.
Gmina – właściciel lokalu, którego jest Pani najemczynią - będzie mógł wypowiedzieć Pani umowę najmu, jeżeli stanie się Pani właścicielem (współwłaścicielem) innego lokalu położonego w gminie w której Pani mieszka lub pobliskiej miejscowości, a lokal ten będzie spełniał warunki przewidziane dla lokalu zamiennego i jednocześnie będzie ten lokal mógł być używany przez Panią.
Lokal zamienny to według uopl (art. 2 ust.1 pkt 6) to lokal znajdujący się w tej samej miejscowości, w której jest położony lokal dotychczasowy, wyposażony w co najmniej takie urządzenia techniczne, w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas, o powierzchni pokoi takiej jak w lokalu dotychczas używanym; warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa domowego przypada 10 m2 powierzchni łącznej pokoi, a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego - 20 m2 tej powierzchni.
Wskażę również, że pobliską miejscowością w rozumieniu uopl – art. 2 ust. 1 pkt 13 – jest miejscowość położona w powiecie, w którym znajduje się lokal, lub powiecie graniczącym z tym powiatem.
Ważnym, w kontekście skuteczności ewentualnego wypowiedzenia umowy najmu lokalu komunalnego jest to, by najemca mógł korzystać z tego innego lokalu, do którego przysługuje mu inny tytuł prawny. Zatem lokal, do którego najemca lokalu komunalnego ma tytuł prawny, nie może być zajmowany przez inną osobę mającą skuteczne względem najemcy prawo do jego używania. Oznacza to, że nie można skutecznie wypowiedzieć najmu najemcy, który jednocześnie jest właścicielem innego lokalu, jeżeli lokal ten oddał innej osobie do używania. Również jeżeli np. lokal jest zajęty przez współwłaściciela i nie można pogodzić jego posiadania przez drugiego współwłaściciela będącego najemcą lokalu komunalnego, wypowiedzenie będzie nieskuteczne.
Również jeżeli odziedziczony lokal nie będzie wyposażony w co najmniej takie same urządzenia techniczne jak lokal wynajmowany – np. lokal wynajmowany ma centralne ogrzewanie a lokal własnościowy piec na węgiel – to nie będzie podstawy do wypowiedzenia umowy najmu.
Jeżeli chodzi o córkę, to jeżeli otrzyma w darowiźnie mieszkania położone na Pomorzu czy gdziekolwiek indziej w Polsce oprócz gminy, w której zamieszkujecie Państwo i powiatów ościennych to „wasza” gmina nie będzie miało podstaw do wypowiedzenia córce umowy najmu lokalu komunalnego.
Jedyną możliwością rozwiązania umowy najmu, gdzie posiadanie innego mieszkania mogłoby mieć znacznie, jest możliwość wytoczenia powództwa o rozwiązanie stosunku prawnego przewidziana w art. 11 ust. 10 uopl. Przepis ten wskazuje, że z ważnych przyczyn, innych niż określone w ust. 2, właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku.
Korzystając z ww. przepisu, właściciel lokalu jeżeli nie zachodzi żadna z ustawowych przyczyn wypowiedzenia, może zainicjować negocjacje z najemcą w przedmiocie rozwiązania stosunku prawnego za porozumieniem stron. Do zawarcia porozumienia dojdzie, gdy strony ustalą warunki i termin rozwiązania stosunku prawnego. W sytuacji gdy nie dojdzie do porozumienia właściciel mieszkania może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu.
Pojęcie "ważnych przyczyn", o których mowa w art. 11 ust. 10 uopl jest pojęciem bliżej niesprecyzowanym i nieostrym. Powoduje to, że ustawodawca pozostawił do uznania sądu orzekanie w każdym poszczególnym przypadku, przy uwzględnieniu - z jednej strony - zasady ochrony własności i - z drugiej strony - zasady ochrony najemców lokali mieszkalnych. Ważne przyczyny uzasadniające rozwiązanie stosunku najmu, zachodzą więc wówczas, gdy lokal stanie się z istotnych względów osobistych lub rodzinnych potrzebny wynajmującemu, a jednocześnie nie jest niezbędny najemcy. Sąd wydając wyrok w takiej sprawie musi uwzględniać usprawiedliwione interesy zarówno właściciela, jak i najemcy mieszkania.
Gmina mogłaby zatem wskazywać, że ważnymi przyczynami ewentualnego rozwiązania umowy jest to, że najemca lokalu komunalnego jest właścicielem lokalu mieszkalnego, a lokal komunalny winien być przeznaczony do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych mieszkańców gminy, którzy tych potrzeb nie są w stanie zaspokoić samodzielnie.
Z drugiej strony nie można wymagać od osoby, która całe życie (lub jego większość) zamieszkuje w danej gminie, tu ma centrum życiowe, pracę, szkołę, itp. aby przeniosła się do odległej od dotychczasowego miejsca zamieszkania miejscowości tylko z tego względu, że ma tam tytuł prawny do lokalu.
Stan prawny na dzień 30.09.2024 r.
