Artykuły

 

Lokal zamienny to lokal, który właściciel lokalu musi zapewnić najemcy lokalu mieszkalnego  w zastępstwie dotychczas zajmowanego jeżeli najemca musi ten dotychczas zajmowany lokal opuścić z określonych w przepisach przyczyn.  

Prawo do lokalu zamiennego przysługuje lokatorowi na czas koniecznej naprawy zajmowanego lokalu (art. 10 ust. 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, dalej: ustawa o ochronie praw lokatorów).

Lokatorowi przysługuje też prawo do lokalu zamiennego jeżeli używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku (art. 11 ust. 9 ustawy o ochronie praw lokatorów). 

Ponadto prawo do lokalu zamiennego przysługuje lokatorowi jeżeli właściciel zajmowanego lokalu zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu i wypowie, nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 11 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów).

Prawo do lokalu zamiennego przysługuje najemcy lub osobom pozostającym w lokalu po śmierci najemcy, stosownie do art. 33 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów,  w razie ustania po dniu 12 listopada 1994 r. najmu lokalu zawartego przed tym dniem na czas trwania stosunku pracy, jeżeli prawo do lokalu zamiennego przysługiwało im ono na podstawie przepisów obowiązujących przed tym dniem (np. na podstawie ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. Prawo lokalowe).

 

Osoby zajmujące lokal mieszkalny w zasobach spółdzielni mieszkaniowych, w pewnych przypadkach, powinni się przenieść do lokalu zamiennego. Art. 61 ust. 6 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych wskazuje, że jeżeli rodzaj remontu budynku tego wymaga, osoby korzystające z lokalu lub budynku obowiązane są na żądanie i koszt spółdzielni w uzgodnionym terminie przenieść się do lokalu zamiennego na okres wykonywania remontu, ściśle oznaczony i podany do wiadomości zainteresowanych. Okres ten nie może być dłuższy niż 12 miesięcy. Lokal zamienny, do którego powinien przenieść się lokator spółdzielni musi spełniać kryteria określone dla lokalu zamiennego w ustawie o ochronie praw lokatorów. 

 

Żołnierzowi zwalnianemu z zawodowej służby wojskowej, Wojskowa Agencja Mieszkaniowa może zaproponować w zamian za odprawę mieszkaniową, za jego zgodą, lokal zamienny, jeżeli ma taki w swoich zasobach. Wynika to z art. 23 ust. 5 ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r.

o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej.

 

Lokale zamienne są przyznawane również w przypadku wywłaszczeń. Kiedy decyzja o wywłaszczeniu dotyczy nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, właściwy podmiot przeprowadzający wywłaszczenie, w terminie faktycznego objęcia nieruchomości w posiadanie, do wskazania lokalu zamiennego.

 

Posiadanie przez lokatora tytułu prawnego do innego, niż zajmowany, lokalu mieszkalnego, który spełnia warunki lokalu zamiennego może być podstawą wypowiedzenia umowy najmu (art. 11 ust. 3 pkt 2, art. 11 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów).

W przypadku wypowiedzenia umowy najmu na podstawie art. 21 ust. 4a oraz 21a ustawy o ochronie praw lokatorów (to wypowiedzenie, z terminem 6 miesięcznym na koniec miesiąca kalendarzowego, jest możliwe gdy powierzchnia użytkowa lokalu zajmowanego przez lokatora przekracza w przeliczeniu na liczbę członków gospodarstwa domowego: 50 m2 - dla jednej; osoby, 25 m2 - dla każdej kolejnej osoby), właściciel (w tym przypadku gmina lub inna jednostka samorządu terytorialnego) musi jednocześnie przedstawić lokatorowi pisemną ofertę zawarcia umowy najmu innego lokalu, spełniającego wymagania co najmniej takie same, jakie powinien spełniać lokal zamienny.

 

Lokal zamienny musi spełniać określone w przepisach warunki. Nie każdy lokal mieszkalny może być lokalem zamiennym. 

 

Podstawowa definicja lokalu zamiennego zawarta jest w przepisie art. 2 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem lokal zamienny to lokal znajdujący się w tej samej miejscowości, w której jest położony lokal dotychczasowy, wyposażony w co najmniej takie urządzenia techniczne, w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas, o powierzchni pokoi takiej jak w lokalu dotychczas używanym; warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa domowego przypada 10 m2 powierzchni łącznej pokoi, a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego - 20 m2 tej powierzchni.

Inną definicję lokalu zamiennego zawiera ustawa o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 11 tej ustawy, lokal zamienny to lokal mieszkalny znajdujący się w tej samej miejscowości lub w miejscowości pobliskiej, wyposażony w urządzenia techniczne co najmniej takie, w jakie był wyposażony lokal mieszkalny używany dotychczas, o powierzchni użytkowej podstawowej takiej, jak lokalu mieszkalnego dotychczas używanego z jednoczesnym zachowaniem minimalnej powierzchni użytkowej podstawowej przypadającej na członka gospodarstwa domowego nie mniejszej niż 8 m2 powierzchni użytkowej podstawowej, a w przypadku gospodarstwa jednoosobowego nie mniejszej niż 16 m2 tej powierzchni.

 

Z definicji lokalu zamiennego zawartego w ustawie o ochronie praw lokatorów wynika, że lokal zamienny musi być wyposażony w co najmniej takie urządzenia techniczne, w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas. 

 

Powyższe oznacza, że lokal zamienny nie może mieć wyposażenia technicznego gorszego niż lokal dotychczas zajmowany przez najemcę. A zatem lokal zamienny powinien mieć takie urządzenia techniczne w jakie był w nie wyposażony lokal dotychczas zajmowany.

Przykładowo jeżeli lokal dotychczas zajmowany był wyposażony w instalację centralnego ogrzewania to lokal zamienny nie może być wyposażony w piece węglowe.

Jak wskazały Krystyna Krzekotowska i Magdalena Malinowska-Wójcicka (Ochrona praw lokatorów i mieszkaniowy zasób gminy. Komentarz, wyd. II, WKP 2021): „Konieczność dostarczenia lokalu zamiennego w ramach realizacji obowiązku ustawowego nie musi łączyć się z poprawą warunków mieszkaniowych, ale nie może skutkować ich pogorszeniem. Odtworzenie sytuacji mieszkaniowej nie musi oznaczać zapewnienia identycznych urządzeń technicznych, ale zapewnienie urządzeń, które pełnią taką samą funkcję, np. zmiana systemu grzewczego wody czy zmiana kuchenki gazowej na płytę indukcyjną, o ile zamiana ta nie podnosi kosztów eksploatacji lokalu. W przypadku gdy taka zamiana będzie rodziła wyższe koszty eksploatacji, podwyższone koszty powinien ponieść właściciel lokalu. Warunek wyposażenia technicznego lokalu dotyczy też urządzeń technicznych, w jaki wyposażony był budynek. Szczególnie istotne jest to w przypadku osób niepełnosprawnych i niedołężnych, które powinny mieć zapewnione podobne ułatwienia w dostępie do lokalu, jakie miały w opuszczonym budynku, np. windę czy podjazdy.”.

 

Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, powierzchnia pokoi lokalu zamiennego powinna odpowiadać powierzchni pokoi w lokalu dotychczas używanym. Jednocześnie ustawodawca wprowadził fikcję prawną, polegającą na tym, że warunek odpowiedniej powierzchni pokoi lokalu zamiennego w stosunku do powierzchni lokalu dotychczasowego jest spełniony, gdy na członka gospodarstwa domowego przypada 10 m2 powierzchni łącznej pokoi, a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego - 20 m2 tej powierzchni. 

Chodzi tu o powierzchnię pokoi, a nie powierzchnię użytkową całego lokalu. 

 

Nie jest prawidłowa interpretacja przepisu zgodnie z którą lokal zamienny, w każdym przypadku powinien mieć powierzchnię pokoi o wielkości co najmniej 20 m2 w przypadku gospodarstwa jednoosobowego oraz 10 m2 na osobę w gospodarstwie wieloosobowym. Jeżeli lokal dotychczasowy miał powierzchnię pokoi mniejszą niż 20 m2 w przypadku gospodarstwa jednoosobowego oraz 10 m2 na osobę w gospodarstwie wieloosobowym to lokal zamienny może mieć powierzchnię mniejszą niż to kryterium, nie mniejszą niż powierzchnia pokoi w dotychczas zajmowanym lokalu. 

Jak pisze Katarzyna Zdun-Załęska (Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Komentarz, LexisNexis 2014): „Sformułowanie kryterium powierzchni lokalu zamiennego w przedstawiony sposób powoduje, że jest ono spełnione w następujących sytuacjach:

 

Jak wskazuje ustawa o ochronie praw lokatorów lokal zamienny powinien znajdować się w tej samej miejscowości, w której jest położony lokal dotychczasowy. 

Chodzi tu o tę samą miejscowość, a nie np. gminę. Lokal położony w tej samej gminie, ale w innej miejscowości nie będzie spełniał warunków lokalu zamiennego, choćby to była miejscowość sąsiadująca z miejscowością gdzie znajduje się lokal dotychczasowy.

 

Czym zatem jest „miejscowość”? Odpowiedź na to pytanie można znaleźć w ustawie z dnia 29 sierpnia 2003 r. o urzędowych nazwach miejscowości i obiektów fizjograficznych. Zgodnie z definicją zawartą w tej ustawie (art. 2 pkt 4), miejscowość to jednostka osadnicza (a tą jest wyodrębniony przestrzennie obszar zabudowy mieszkaniowej wraz z obiektami infrastruktury technicznej zamieszkany przez ludzi) lub inny obszar zabudowany odróżniające się od innych miejscowości odrębną nazwą, a przy jednakowej nazwie - odmiennym określeniem ich rodzaju.


Stan prawny na dzień 3.01.2026 r.