Artykuły

Od trzech lat mieszkam z babcią, którą się opiekuję. Babcia ma dom, którego jedynym właścicielem jest od dokonania działu spadku po dziadku w 2003 r.

Chciałybyśmy sporządzić umowę dożywocia. Bardzo proszę o wyliczenie wszystkich opłat notarialnych i ewentualnie innych, biorąc pod uwagę, że dom jest warty 600000 zł.

Chcemy z babcią zawrzeć taką umowę, abym nie musiała płacić zachowku na rzecz syna babci, a mojego wujka. Jestem z nim spadkobiercami babci (po 1/2 udziału).

Nina

Szanowna Pani,

W myśl § 2 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości  z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz. U. z 2004 r. Nr 148, poz. 1564 ze zm.) maksymalna stawka taksy notarialnej za czynności notarialne zależy od wartości przedmiotu czynności notarialnej.
Zgodnie z § 3 rozporządzenia maksymalna stawka wynosi od wartości:

1. do 3 000 zł - 100 zł
2. powyżej 3 000 zł do 10 000 zł - 100 zł + 3 % od nadwyżki powyżej 3 000 zł
3. powyżej 10 000 zł do 30 000 zł - 310 zł + 2 % od nadwyżki powyżej 10 000 zł
4. powyżej 30 000 zł do 60 000 zł - 710 zł + 1 % od nadwyżki powyżej 30 000 zł
5. powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł - 1 010 zł + 0,4 % od nadwyżki powyżej 60 000 zł
6. powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł - 4 770 zł + 0,2 % od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł
7. powyżej 2 000 000 zł - 6 770 zł + 0,25 % od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów Ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7 500 zł

Jako, że nieruchomość będąca przedmiotem umowy o dożywocie wart jest 600.000 zł to maksymalna stawka notarialna za sporządzenie takiej umowy będzie wynosiła 3170 zł. Do tego należy doliczyć podatek VAT w wysokości 23%. Wraz z podatkiem stawka za umowę o dożywocie, w Pani przypadku, będzie wynosiła zatem 3899,10 zł.

Powyższa stawka jest stawką maksymalną jaką może ustalić notariusz. Może Pani próbować negocjować z notariuszami. Być może znajdzie się taki, który ustali opłatę w niższym niż maksymalnym wymiarze.

Jak wskazuje art. 1 ust. 1 pkt 1e ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (tekst jednolity: Dz. U. z 2007 r. Nr 68, poz. 450 ze zm.), umowa o dożywocie podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych.

Obowiązek podatkowy, przy umowie dożywocia, ciąży na nabywcy własności nieruchomości (art. 4 pkt 4 ustawy).

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 4 ustawy, przy umowie dożywocia, podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego.

Przy umowie o dożywocie stawka podatku od czynności cywilnoprawnych wynosi, zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 2a ustawy, 2%.

Skoro wartość nieruchomości wynosi 600.000 zł to podatek od czynności cywilnoprawnych związany z przeniesieniem własności na podstawie umowy o dożywocie będzie wynosił 12.000 zł.

W przypadku zawarcia umowy o dożywocie należy pamiętać także o opłacie od wniosku o wpis do księgi wieczystej prawa własności. Jak wskazuje art. 42 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (tekst jednolity: Dz. U. z 2010 r. Nr 90, poz. 594 ze zm.) od wniosku o wpis w księdze wieczystej własności, użytkowania wieczystego lub ograniczonego prawa rzeczowego pobiera się opłatę stałą w kwocie 200 zł.

Jeżeli w księdze wieczystej ma być ujawnione prawo dożywocia babci to opłata za wpis do księgi wieczystej tego prawa wynosi, w myśl art. 43 pkt 3 ustawy 150 zł.

W przypadku gdyby babcia była właścicielem domu od mniej niż 5 lat to w grę wchodziłby także podatek dochodowy.

Art. 10 ust. 1 pkt 8a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity: Dz. U.z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) wskazuje, iż źródłem przychodu jest  odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W przypadku Pani babci nie zapłaci ona podatku dochodowego w związku z odpłatnym zbyciem własności nieruchomości (umowa o dożywocie jest odpłatnym zbyciem nieruchomości), bo od chwili nabycia przez babcię własności nieruchomości minęło już 9 lat.

Na koniec dodam, że gdyby babcia nie zawarła z Panią umowy o dożywocie lecz powołała Panią do spadku po sobie jako jedynego spadkobiercę lub gdyby nieruchomość zostałaby Pani podarowana przez babcię (umowa darowizny) to wówczas musiałaby Pani zapłacić zachowek na rzecz wujka.

Ten zachowek wynosiłby od wartości spadku lub darowizny 600.000 zł (przy założeniu, że babcia w chwili śmierci nie będzie miała żadnego innego majątku) 150.000 zł lub 200.000 zł gdyby wujek w chwili śmierci babci był trwale niezdolny do pracy.
Wysokość zachowku należnego uprawnionemu obliczana jest zgodnie z art. 991 § 1 Kodeksu cywilnego, który wskazuje, iż zstępnym, małżonkowi oraz rodzicom spadkodawcy, którzy byliby powołani do spadku z ustawy, należą się, jeżeli uprawniony jest trwale niezdolny do pracy albo jeżeli zstępny uprawniony jest małoletni - dwie trzecie wartości udziału spadkowego, który by mu przypadał przy dziedziczeniu ustawowym, w innych zaś wypadkach - połowa wartości tego udziału (zachowek).

Stan prawny na dzień 16.04.2012 r.