Zawarłam umowę przedwstępną nabycia nieruchomości. Zgodnie z umową przeniesienie prawa własności powinno nastąpić do końca października 2013 r. Niestety sprzedający nie chce przystąpić do umowy końcowej gdyż wystąpi u niego podatek. Tak więc przeniesienie własności zakłada dopiero w 2014 r.
Jako kupująca mam już umowę kredytową, w której określone są terminy uruchomienia środków zgodnych z treścią umowy przedwstępnej.
Chcąc pomóc sprzedającemu, wystąpiłam do banku o przedłużenie terminu wypłaty kredytu. Otrzymałam zgodę pod warunkiem dostarczenia aneksu do umowy przedwstępnej.
Niestety sprzedający uwarunkował podpisanie aneksu otrzymaniem reszty kwoty, którą mam zapłacić ze środków własnych – przy umowie przedwstępnej wpłaciłam 50.000 zł, kredyt zapewni 100.000 zł a reszta moich środków własnych jakie mam wyłożyć to 40.000 zł.
Boję się wpłacać sprzedającemu całą kwotę, ale bez aneksu bank nie przedłuży mi umowy kredytowej.
Co mogę zrobić aby sprzedający przyszedł i podpisał aneks do umowy?
Aleksandra
Szanowna Pani,
W pierwszej kolejności wskażę, że nie ma Pani prawnych środków aby „zmusić” kontrahenta do podpisania aneksu do umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości. Zmiana umowy następuje bowiem poprzez zgodne porozumienie stron ustalające nowe warunki (w Pani przypadku termin, do którego powinna zostać zawarta umowa przenosząca własność). Brak porozumienia co do nowych warunków jest oczywistą przeszkodą do zmiany umowy.
W Pani przypadku, zarówno nabywca jak i zbywca mieszkania, zgodnie ustalili w umowie przedwstępnej, że umowa przenosząca własność zostanie zawarta do dnia 31 października 2013 r.
Niedotrzymanie tego terminu przez stronę umowy rodzi określone konsekwencje prawne.
W szczególności należy wskazać tu art. 390 § 1 Kodeksu cywilnego, stosownie do którego, jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.
Natomiast § 2 art. 390 KC wskazuje, iż jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.
Mając na względzie powyższe przepisy należy wskazać, iż w przypadku kiedy zbywca swoim działaniem (zaniechaniem) doprowadzi do tego, że umowa przyrzeczona nie zostanie zawarta to może Pani żądać zapłaty na Pani rzecz odszkodowania lub może Pani dochodzić na drodze sądowej zawarcia umowy przyrzeczonej (umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego, a więc w formie wymaganej dla zawarcia umowy przyrzeczonej).
Wskażę tu, że Pani kontrahent mógłby uwolnić się od odpowiedzialności w związku z nie uczynieniem zadość obowiązkowi zawarcia umowy przedwstępnej jedynie wówczas gdyby wykazał, że niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania (uchylenie się od zawarcia umowy przyrzeczonej) jest następstwem okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności.
Okoliczność, że właściciel mieszkania dowiedział się po podpisaniu umowy przedwstępnej, że w przypadku zbycia nieruchomości przed końcem bieżącego roku zapłaci podatek dochodowy nie jest okolicznością wyłączającą odpowiedzialność odszkodowawczą za nienależyte wykonanie umowy.
Od stron umowy wymaga się starannego prowadzenia spraw. Pani kontrahent chcąc zbyć mieszkanie winien znać konsekwencje, również podatkowe, jakie to zbycie wywoła.
Odpowiedzialność odszkodowawcza, której jedna strona umowy przedwstępnej dochodzi od drugiej strony z powodu nie zawarcia umowy przyrzeczonej, ogranicza się w zasadzie jedynie zarówno w przypadku umowy przedwstępnej do naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej, tj. do pokrycia „ujemnego interesu umowy”, czyli tego, co miałaby, gdyby nie zawarła umowy przedwstępnej (art. 390 § 1 k.c.), a więc w szczególności do pokrycia kosztów zawarcia umowy przedwstępnej i kosztów przygotowania zawarcia umowy przyrzeczonej.
W wyroku z 14 października 2005 r. sygn. akt III CK 103/2005 (LexPolonica nr 1627628), Sąd Najwyższy uznał, że pojęciem szkody w granicach ujemnego interesu umownego objęte są zarówno straty (damnum emergens), jak również utracone korzyści (lucrum cessans), poniesione w związku z zawarciem umowy przedwstępnej (ale nie utracone korzyści nieuzyskane w związku z niezawarciem umowy przyrzeczonej). Rozmiar szkody w granicach ujemnego interesu umownego należy więc ustalić, przeprowadzając hipotetyczne rozumowanie sprowadzające się do porównania stanu majątku poszkodowanego powstałego na skutek jego „wdania się w umowę”, ze stanem, jaki istniałby, gdyby poszkodowany „w umowę się nie wdał” (tak wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 17 stycznia 2001 r., sygn. akt I ACa 1094/2000 Wokanda 2002/2 str. 33).
Jeżeli kwota 50.000 zł wpłacona właścicielowi mieszkania przy zawarciu umowy przedwstępnej jest zadatkiem to w przypadku niewywiązania się z umowy przez zbywcę będzie Pani mogła od umowy odstąpić i żądać od niego zwrotu dwukrotności przekazanej, tytułem zadatku kwoty. Jak bowiem wskazuje art. 394 § 1 KC, w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
Zwrot podwójnego zadatku ma miejsce w przypadku odstąpienia od umowy. Gdybyście Państwo zgodnie rozwiązali umowę zastosowanie będzie miał § 3 art. 394 KC wskazujący, iż w razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.
Jeżeli kwota 50.000 zł określona jest jako zaliczka to w przypadku niewywiązania się z umowy przez Pani kontrahenta podlega ona zwrotowi w kwocie nominalnej.
W świetle powyższego muszę stwierdzić, że stawianie warunków przez sprzedawcę w sytuacji, w której odmawia on podpisania umowy przyrzeczonej w ustalonym zgodnie terminie jest co najmniej nie na miejscu.
Pani i tak już poszła na daleko idący kompromis, aby pomóc zbywcy i podjęła starania o zgodę banku na przedłużenie terminu wypłaty kredytu.
Myślę, że w obecnej sytuacji powinna Pani wytłumaczyć właścicielowi mieszkania jakie konsekwencje może zrodzić niewywiązanie się przez niego z warunków umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości. Być może podobnie jak w przypadku konsekwencji podatkowych w przypadku zbycia mieszkania w tym roku, nie jest on świadomy konsekwencji prawnych niewywiązania się z umowy przyrzeczonej. W szczególności Pani pozycja w przypadku zapłacenia zadatku jest dość mocna – w przypadku niewywiązania się z umowy będzie Pani mogła żądać zwrotu kwoty 100.000 zł.
Sytuacja nie jest dla Pani komfortowa, zgłasza w przypadku kiedy zależy Pani na nabyciu tego konkretnego mieszkania, gdyż w przypadku wystąpienia do sądu z pozwem o zobowiązanie zbywcy do zawarcia umowy przyrzeczonej zapewne nie uda się doprowadzić do wydania wyroku i jego uprawomocnienia się jeszcze w tym roku a więc w okresie, w którym bank wypłaci kredyt (mają na względzie pracę polskich sądów oraz możliwość apelacji od orzeczenia sądu I instancji).
Jeżeli zdecyduje się Pani na zawarcie aneksu do umowy na warunkach właściciela mieszkania to dobrze byłoby zabezpieczyć jak najlepiej swoje interesy.
W aneksie dobrze byłoby wskazać, że wpłacana dodatkowa kwota 40.000 zł to zadatek. Jeżeli przy podpisywaniu umowy przedwstępnej nie zastrzeżono, że kwota 50.000 zł to zadatek to można w aneksie wskazać, że ta kwota stanowi także zadatek.
Można także określić w aneksie wysokość odszkodowania jakie strony miałyby zapłacić gdyby nie wywiązały się w terminie z umowy i na skutek ich działania nie doszłoby do zawarcia umowy przyrzeczonej (jeżeli miałoby to obejmować także Panią warto zastrzec, że nie będzie Pani zobowiązana do zapłaty odszkodowania, a zbywca do zatrzymania zadatku gdyby bank wycofał się z umowy kredytu – tak na wszelki wypadek).
Warto także wpisać swoje roszczenie z tytułu umowy przedwstępnej do księgi wieczystej związanej z nieruchomością. Taki wpis chroni przed nieuczciwością zbywcy i pozwoli na ewentualne egzekwowanie Pani roszczeń z nieruchomości.
Wpis roszczenia z umowy przedwstępnej nie uniemożliwi właścicielowi zbycia mieszkania na rzecz innej osoby, ale w takim przypadku będzie Pani mogła dochodzić swoich roszczeń również w stosunku do osoby, która zakupiła mieszkanie, po ujawnieniu roszczenia w księdze wieczystej. W praktyce wątpię by znalazła się osoba, która zakupi mieszkanie kiedy roszczenie z umowy przedwstępnej zostanie ujawnione w księdze wieczystej.
Stan prawny na dzień 25.09.2013 r.
