Mieszkam w USA razem z moim pełnoletnim synem. W Polsce mam mieszkanie spółdzielcze własnościowe. Chcę to mieszkanie podarować synowi. Czy mogę to zrobić będąc za granica czy musze przyjechać do Polski?
Wcześniej udzieliłam jednej osobie pełnomocnictwa na sprzedaż i zarząd mieszkaniem - czy w wypadku darowizny pełnomocnictwo dalej jest ważne czy wygasa i czy ta osoba mogłaby podważać darowiznę?
Daria
Szanowna Pani!
Z Pani pytania wynika, że jest Pani uprawniona do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu spółdzielczego. Prawo to jest ograniczonym prawem rzeczowym, co wynika z art. 244 § 1 Kodeksu cywilnego.
W myśl art. 172 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji.
Mając na względzie powyższe należy wskazać, że może Pani zbyć przysługujące Pani spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Może to być zbycie w drodze umowy darowizny. Może Pani darować pełne prawo lub udział w tym prawie.
Rozpatrując sprawę należy wziąć pod uwagę przepisy prawa międzynarodowego w celu określenia jakie prawo będzie właściwe dla umowy darowizny, której przedmiotem jest mieszkanie położone w Polsce, a obie strony umowy przebywają w USA. Art. 28 ust. 1 ustawy z dnia 4 lutego 2011 r. Prawo prywatne międzynarodowe (dalej: PPM), wskazuje że prawo właściwe dla zobowiązania umownego określa rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (WE) nr 593/2008 z dnia 17 czerwca 2008 r. w sprawie prawa właściwego dla zobowiązań umownych (Rzym I) (Dz. Urz. UE L 177 z 04.07.2008 r., str. 6).
Z kolei artykuł 3 ust. 1 tego rozporządzenia wprowadza swobodę wyboru prawa, wskazując że umowa podlega prawu wybranemu przez strony. Wybór prawa jest dokonany wyraźnie lub w sposób jednoznaczny wynika z postanowień umowy lub okoliczności sprawy. Strony mogą dokonać wyboru prawa właściwego dla całej umowy lub tylko dla jej części.
Zgodnie z treścią art. 4 ust. 1 lit. c rozporządzenia w zakresie, w jakim nie dokonano wyboru prawa właściwego dla umowy, prawo właściwe dla umowy, której przedmiotem jest prawo rzeczowe na nieruchomości podlega prawu państwa, w którym nieruchomość jest położona.
Mając na względzie powyższe można wskazać, że możecie Państwo (Pani i syn) zawrzeć umowę darowizny, zgodnie z prawem stanu USA w którym przebywacie, o ile dokonacie Państwo, w sposób jednoznaczny i wyraźny wyboru tego prawa w umowie darowizny.
Jeżeli nie dokonacie wyboru prawa, do umowy darowizny spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, będzie miało zastosowanie prawo polskie.
Zgodnie z polskim prawem, umowa darowizny spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego musi być zawarta w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności, co wynika z art. 172 ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, umowa zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Wypis tego aktu notariusz przesyła niezwłocznie spółdzielni.
Przebywa Pani wraz z synem, któremu chce Pani podarować prawo do lokalu poza Polską – w USA. Z tego powodu należy przeanalizować przepisy prawa prywatnego międzynarodowego zawarte w PPM..
Art. 41 ust. 1 PPM wskazuje, że własność i inne prawa rzeczowe podlegają prawu państwa, w którym znajduje się ich przedmiot.
W myśl ust. 2, nabycie i utrata własności, jak również nabycie i utrata oraz zmiana treści lub pierwszeństwa innych praw rzeczowych, podlegają prawu państwa, w którym przedmiot tych praw znajdował się w chwili, gdy nastąpiło zdarzenie pociągające za sobą wymienione skutki prawne.
Stosownie do art. 25 ust. 1 ww. ustawy, forma czynności prawnej podlega prawu właściwemu dla tej czynności. Wystarczy jednak zachowanie formy przewidzianej przez prawo państwa, w którym czynność zostaje dokonana. Jeżeli umowę zawierają osoby znajdujące się w chwili złożenia oświadczeń woli w różnych państwach, wystarczy wówczas zachowanie formy przewidzianej dla tej czynności przez prawo jednego z tych państw.
Jak wskazuje ust. 2, przepisu ust. 1 zdanie drugie i trzecie nie stosuje się do rozporządzeń dotyczących nieruchomości oraz do czynności prawnych, których przedmiotem jest powstanie, łączenie, podział, przekształcenie lub ustanie osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej.
Zgodnie z powyższymi przepisami prawa międzynarodowego prywatnego dla zbycia, również dla darowizny, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego położonego w Polsce, będą miały zastosowanie przepisy polskie.
Forma tej umowy podlega prawu polskiemu – a zatem musi to być umowa sporządzona w formie notarialnej. Co więcej z uwagi na to, że umowa darowizny będzie dotyczyła nieruchomości (ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości jakim jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego) nie będzie w sprawie miało zastosowanie zdanie 2 i 3 art. 25 ust. 1 PPM, a zatem dla ważności umowy darowizny spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nie wystarczy zachowanie formy przewidzianej dla darowizny takiego prawa (lub praw podobnych) obowiązującej w USA, a dokładnie w stanie gdzie Pani i syn zamieszkujecie.
Tu wskażę, że aktem notarialnym według prawa polskiego jest akt sporządzony zgodnie z przepisami prawa o notariacie, a zatem akt sporządzony w Polsce przez notariusza polskiego.
Nie ma zatem możliwości zawarcia ważnej umowy darowizny spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego przed notary public czy w innej formie, jaka jest wymagana dla podobnych darowizn w USA.
Akt notarialny umowy darowizny mógłby sporządzić w USA polski konsul, ale uzyskanie takiego aktu notarialnego jest bardzo trudne. Jak bowiem wskazuje art. 28 ust. 3 ustawy z dnia 25 czerwca 2015 r. Prawo konsularne, konsul może sporządzić akt notarialny po uzyskaniu od Ministra Sprawiedliwości upoważnienia na piśmie, udzielonego mu na wniosek ministra właściwego do spraw zagranicznych.
Aby podarować synowi prawo do lokalu w formie aktu notarialnego sporządzonego przez konsula RP w USA koniecznym byłoby, aby upoważnił do tego konsula Minister Sprawiedliwości, na wniosek Ministra Spraw Zagranicznych. Uzyskanie takiego upoważnienia dla konsula może być trudne i czasochłonne. Jako, że i Pani i syn – a zatem obie strony umowy jaką ewentualnie chcecie zawrzeć – zamieszkuje w USA, to ma Pani argumenty o wystąpienie o sporządzenie przez konsula aktu notarialnego. Nie znam niestety realiów – np. jak długo oczekuje się na taki akt (z uwzględnieniem tego, że w sprawie uczestniczą Minister Sprawiedliwości i Minister Spraw Zagranicznych).
Skoro nie może Pani zawrzeć ważnej, w myśl polskiego prawa, umowy darowizny spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w miejscu Pani zamieszkania – w USA (wyjątek: ewentualne sporządzenie aktu notarialnego przez konsula RP) to czy jedynym rozwiązaniem jest przylot do Polski razem z synem i tu zawarcie umowy darowizny przed polskim notariuszem?
Odpowiedź na to pytanie brzmi: nie. Osoba zamieszkująca w USA może bowiem ustanowić pełnomocnika, który na podstawie tego pełnomocnictwa będzie mógł w Polsce, przed polskim notariuszem dokonać darowizny prawa do mieszkania.
Pełnomocnictwo do darowizny spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego powinno być sporządzone w formie notarialnej. Jak bowiem wskazuje art. 99 § 1 KC, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.
Skoro do przeniesienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego potrzeba jest forma aktu notarialnego to i pełnomocnictwo do dokonania takiej darowizny powinno być w formie aktu notarialnego.
Wskazany powyżej art. 25 PPM nie pozwala co prawda, jak wskazano powyżej, na sporządzenie za granicą umowy darowizny spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w formie dopuszczonej przez prawo państwa gdzie darczyńca zamieszkuje, ale dla innych czynności, np. dla ustanowienia pełnomocnika zastosowanie może zdanie 2 art. 25 ust. 1 PPM, który wskazuje, że dla ważności takiej czynności wystarczy jednak zachowanie formy przewidzianej przez prawo państwa, w którym czynność zostaje dokonana.
Może Pani zatem ustanowić pełnomocnika do dokonania darowizny w takiej formie jaka jest wymagana dla darowizn praw związanych z nieruchomością (prawo anglosaskie nie zna zapewne prawa takiego jak spółdzielcze własnościowe prawa do lokalu mieszkalnego). W wielu stanach USA formą wystarczającą dla udzielenia takiego pełnomocnictwa jest forma pisemna potwierdzona przez notary public.
Tu wskażę, że można spotkać się ze stanowiskiem, że skoro do rozporządzeń dotyczących nieruchomości konieczne jest zachowanie formy notarialnej i nie można zastosować formy dopuszczalnej przez prawo miejsca zamieszkania osoby dokonującej rozporządzenia to również dla udzielenia pełnomocnictwa ważna będzie tylko forma notarialna, a zatem nie można ustanowić pełnomocnika do dokonania w imieniu mocodawcy rozporządzeń dotyczących nieruchomości.
Doktryna jednak wskazuje inaczej – np. Paweł Czubik, Artykuł 25 nowej ustawy Prawo prywatne międzynarodowe - przełom dla notariatu RP? Opublikowano: NPN 2011/1/29-46 wskazał: Język art. 25 [ustawy z 2011 r. - Prawo prywatne międzynarodowe] jest na tyle precyzyjny, że uznać należy, iż ograniczenia z niego wynikające odnoszą się wyłącznie do czynności w nim sprecyzowanych i nie odnoszą się do pełnomocnictw do tego typu czynności. rozporządzeń dotyczących nieruchomości.
Jeżeli ustanowi Pani pełnomocnika to ten będzie mógł w Polsce w Pani imieniu dokonać darowizny na rzecz Pani syna.
Pani syn też musi złożyć oświadczenie o przyjęciu darowizny w formie aktu notarialnego, zatem i on może do tej czynności ustanowić pełnomocnika.
W pełnomocnictwie należy dokładnie określić mocodawcę i pełnomocnika (dane takie jak imiona, nazwiska, PESEL, nr dowodu osobistego czy paszportu, miejsce zamieszkania) a także czynność do jakiej jest upoważniony. Należy też dokładnie opisać przedmiot darowizny – wskazać, że darowizna dotyczy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego położonego MIEJSCOWOŚC przy ulicy ULICA NR, dla którego prowadzona jest księga wieczysta NR KSIĘGI WIECZYSTEJ.
Wskażę także, że pełnomocnictwo sporządzone w USA powinno mieć klauzulę apostille, wydaną przez odpowiedni urząd stanowy, potwierdzającą, żę dany dokument jest autentyczny (posiada autentyczne podpisy, pieczęcie) i w związku z tym może być użyty w obrocie międzynarodowym. Oczywiście należy przetłumaczyć pełnomocnictwo, jeżeli nie będzie w języku polskim i apostille przez tłumacza przysięgłego.
Należy pamiętać, że jeżeli nabyła Pani prawo do lokalu w drodze darowizny lub spadku to dokonując darowizny należy okazać notariuszowi zaświadczenie, wydane przez Naczelnika Urzędu Skarbowego, dotyczące podatku od spadków oraz darowizn (że podatek został zapłacony, bądź że skorzystano ze zwolnienia podatkowego, bądź że zobowiązanie podatkowe się przedawniło).
Jeżeli udzieliła Pani komuś pełnomocnictwa komuś na sprzedaż i zarząd mieszkaniem to w przypadku dokonania przez Panią darowizny, pełnomocnik nie będzie mógł sprzedać mieszkania, bo nie będzie ono już własnością jego mocodawcy. Pełnomocnik nie będzie też mógł podważać darowizny – to, że Pani ustanowiła pełnomocnika do sprzedaży lokalu nie oznacza, że musi Pani lokal sprzedać czy też, że nie może Pani dokonywać innych rozporządzeń dotyczących Pani prawa do lokalu. Ponadto może Pani ustanowić wielu pełnomocników – każdy powinien działać zgodnie z Pani wolą. Nie powinien np. sprzedawać w Pani imieniu mieszkania jeżeli nie ma Pani takiej woli. Pełnomocnik nie powinien dokonywać czynności w imieniu mocodawcy bez konsultacji z nim.
Warto jednak odwołać pełnomocnictwo skoro nie chce już Pani sprzedawać mieszkania, aby uniknąć ewentualnych problemów prawnych mogących powstać w przypadku sprzedaży przez tego pełnomocnika mieszkania.
Art. 101 § 1 KC wskazuje, że pełnomocnictwo może być w każdym czasie odwołane, chyba że mocodawca zrzekł się odwołania pełnomocnictwa z przyczyn uzasadnionych treścią stosunku prawnego będącego podstawą pełnomocnictwa.
Może Pani wysłać do pełnomocnika oświadczenie o odwołaniu pełnomocnictwa (może być w formie pisemnej). Jeżeli złoży Pani takie oświadczenie pełnomocnikowi powinien on zwrócić Pani pełnomocnictwo – art. 102 KC wskazuje, że po wygaśnięciu umocowania pełnomocnik obowiązany jest zwrócić mocodawcy dokument pełnomocnictwa. Może żądać poświadczonego odpisu tego dokumentu; wygaśnięcie umocowania powinno być na odpisie zaznaczone.
Stan prawny na dzień 1.09.2022 r.
