Moja matka wyszła za mąż za mojego ojczyma w 1990 r. Nie mieli intercyzy.
W roku 2005 r. ojczym zakupił nieruchomość. W akcie notarialnym wskazał, że zakupuje nieruchomość ze swojego majątku osobistego. Nie jest to prawdą, bo wziął pieniądze na zakup ze wspólnych oszczędności, które miał z moją matką. W 2011 r. zmarła moja matka. Jestem jedynaczką. Mama nie miała więcej dzieci. Mama nie pozostawiła testamentu.
Czy mój ojczym może w tej chwili samodzielnie sprzedać nieruchomość (tylko on jest w księdze wieczystej)?
Co mogę zrobić, aby zablokować ewentualną sprzedaż nieruchomości przez mojego ojczyma?
Agnieszka
Szanowna Pani,
Jeżeli Pani matka nie pozostawiła testamentu to w chwili jej śmierci miało miejsce dziedziczenie ustawowe. Zgodnie z zasadami tego dziedziczenia, określonymi w Kodeksie cywilny (art. 931 § 1) spadek w pierwszej kolejności dziedziczą zstępni (np. dzieci) i małżonek.
Jeżeli więc Pani matka nie pozostawiła testamentu to spadek po niej nabył jej mąż oraz Pani jako córka zmarłej. Spadek po Pani mamie Pani i jej mąż nabyliście w 1/2 udziału każdy.
To czy w związku z dziedziczeniem po mamie jest Pani w chwili obecnej współwłaścicielem nieruchomości zależy wyłącznie od tego czy nieruchomość, o której mowa w pytaniu stanowiła faktycznie składnik majątku osobistego Pani ojczyma czy też wchodziła w skład majątku wspólnego małżeńskiego.
To w skład jakiej masy majątkowej wchodziła nieruchomość zakupiona przez Pana ojczyma nie jest uzależnione od oświadczenia jakie ojczym złożył w chwili zakupu nieruchomości lecz od faktycznych okoliczności zakupu nieruchomości.
Art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, wskazuje, iż z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.
Stosownie do § 2 art. 31 KRO. do majątku wspólnego należą w szczególności:
- pobrane wynagrodzenie za pracę i dochody z innej działalności zarobkowej każdego z małżonków
- dochody z majątku wspólnego, jak również z majątku osobistego każdego z małżonków
- środki zgromadzone na rachunku otwartego lub pracowniczego funduszu emerytalnego każdego z małżonków
- kwoty składek zewidencjonowanych na subkoncie, o którym mowa w art. 40a ustawy z dnia 13 października 1998 r. o systemie ubezpieczeń społecznych (Dz. U. z 2009 r. Nr 205, poz. 1585, z późn. zm.).
Natomiast zgodnie z art. 33 Kodeksu rodzinnego do majątku osobistego każdego z małżonków należą:
- przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej
- przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił
- prawa majątkowe wynikające ze wspólności łącznej podlegającej odrębnym przepisom
- przedmioty majątkowe służące wyłącznie do zaspokajania osobistych potrzeb jednego z małżonków
- prawa niezbywalne, które mogą przysługiwać tylko jednej osobie
- przedmioty uzyskane z tytułu odszkodowania za uszkodzenie ciała lub wywołanie rozstroju zdrowia albo z tytułu zadośćuczynienia za doznaną krzywdę; nie dotyczy to jednak renty należnej poszkodowanemu małżonkowi z powodu całkowitej lub częściowej utraty zdolności do pracy zarobkowej albo z powodu zwiększenia się jego potrzeb lub zmniejszenia widoków powodzenia na przyszłość
- wierzytelności z tytułu wynagrodzenia za pracę lub z tytułu innej działalności zarobkowej jednego z małżonków
- przedmioty majątkowe uzyskane z tytułu nagrody za osobiste osiągnięcia jednego z małżonków
- prawa autorskie i prawa pokrewne, prawa własności przemysłowej oraz inne prawa twórcy
- przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej
To, że w umowie zakupu nieruchomości Pani ojczym oświadczył, iż nabywa te nieruchomości ze swojego majątku osobistego nie przesądza o tym, iż nieruchomość ta należy do jego majątku osobistego. Z art. 31 § 1 KRO wynika bowiem, że w skład majątku wspólnego wchodzą wszystkie przedmioty nabyte w czasie trwania małżeństwa przez małżonków lub przez jednego z nich.
O tym czy przedmiot majątkowy nabyty przez jednego z małżonków stanie się składnikiem majątku wspólnego decydują okoliczności obiektywne, wynikające z art. 31 § 1 w zw. z art. 33 Kodeksu rodzinnego. Nie ma w tym względzie znaczenia jednostronne oświadczenie małżonka będącego stroną czynności prawnej o tym, iż środki na zakup nieruchomości czy innej rzeczy pochodzą z jego majątku osobistego.
Dla przynależności przedmiotu majątkowego nie ma znaczenia, czy stroną czynności prawnej, której skutkiem jest nabycie przedmiotu majątkowego, są oboje małżonkowie czy też jedno z nich. Nie ma więc znaczenia to czy nieruchomość zakupują wspólnie małżonkowie czy też tylko jeden z nich.
Orzecznictwo Sądu Najwyższego (np. wyroki z dnia 9 stycznia 2001, sygn. akt. II CKN 1194/00 i z dnia 17 maja 1985 r., sygn. akt. III CRN 119/85) stoi na stanowisku, iż w systemie prawa rodzinnego, przyjmującego jako zasadę reżim ustawowej wspólności majątkowej, można skonstruować domniemanie faktyczne, że określone rzeczy w transakcji dokonywanej tylko przez jednego z małżonków zostały nabyte z majątku wspólnego na rzecz ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej, natomiast nabycie określonej rzeczy z majątku osobistego małżonka musi wynikać wyraźnie nie tylko z oświadczenia współmałżonka, ale także – i to przede wszystkim – z całokształtu okoliczności istotnych prawnie z punktu widzenia przepisów Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.
W innym orzeczeniu Sądu Najwyższego – postanowienie z dnia 18 stycznia 2008 r. , sygn. akt. V CSK 355/2007 wskazano, iż art. 31 § 1 KRO stwarza domniemanie przynależności do majątku dorobkowego przedmiotów majątkowych nabytych w czasie trwania wspólności ustawowej przez oboje małżonków lub przez jednego z nich, a przynależność tych przedmiotów do majątku odrębnego (obecnie: osobistego) obowiązany jest udowodnić zainteresowany tym małżonek.
Złożenie przez małżonka w umowie nabycia udziału we własności nieruchomości oświadczenia, iż kupna udziału dokonuje z majątku odrębnego nie jest równoznaczne z przesądzeniem o jego prawdziwości i prawnej skuteczności, ponieważ o tym co składa się na odrębny majątek każdego z małżonków przesądza ustawodawca w art. 33 KRO, a nie wola, czy wyobrażenia któregokolwiek z małżonków.
Jeżeli środki na zakup nieruchomości przez ojczyma pochodziły z majątku wspólnego małżeńskiego (a tak wynika z Pani pytania, bo wskazuje Pani, że nieruchomość została zakupiona ze wspólnych oszczędności mamy i jej męża) to nieruchomość weszła w skład majątku wspólnego małżeńskiego.
Jako spadkobierczyni mamy może Pani żądać ustalenia przez sąd, iż nieruchomość kupiona przez ojczyma wchodziła w skład majątku małżeńskiego Pana ojca i matki.
Z takim żądaniem może Pani wystąpić w czasie postępowania o dział spadku po mamie, albo też, jako że w księgach wieczystych związanych z nieruchomością zakupioną przez Pani ojczyma jest on wpisany jako właściciel to może Pani również wystąpić przeciwko ojczymowi z pozwem o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym na podstawie art. 10 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Takie żądanie wyłącza powództwo na podstawie art. 189 Kodeksu cywilnego (powództwo o ustalenie).
W sprawach uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym na pozwanym nabywcy (Pani ojczymie) spoczywa ciężar udowodnienia, że prawo wpisane w księdze wieczystej na rzecz jego wyłącznie rzecz, nabyte w czasie trwania wspólności ustawowej, stanowi majątek osobisty ojczyma. W toku takiego postępowania Pani ojczym będzie musiał udowodnić, że nieruchomość nabył za środki pochodzące z jego majątku osobistego. Tylko w ten sposób będzie on mógł obalić domniemanie zawarte w art. 31 § 1 KRO.
W chwili obecnej Pani ojczym, mimo, iż faktycznie jest wyłącznie współwłaścicielem nieruchomości może ją fizycznie sprzedać. Umowa sprzedaży nieruchomości stanowiącej współwłasność zawarta przez jednego ze współwłaścicieli jest umową nieważną. Jak wskazuje bowiem art. 199 KC, do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli., ale w takim wypadku nabywca może skorzystać z dobrodziejstwa wiary publicznej ksiąg wieczystych.
Jeżeli jednak nabywca podpisze umowę kupna nieruchomości z Pani ojczymem, jako właścicielem wskazanym w księdze wieczystej to tego nabywcę będzie chroniła rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.
Art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedniolity: Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.), wskazuje, iż w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).
Art. 6 ust. 1 ustawy, rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze.
Ust. 2 art. 6 ustawy wskazuje, że w złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć.
Jeżeli do dokonania rozporządzenia potrzebny jest wpis w księdze wieczystej, chwila złożenia wniosku o wpis jest rozstrzygająca dla oceny dobrej lub złej wiary nabywcy. Jednakże gdy rozporządzenie dochodzi do skutku dopiero po dokonaniu wpisu, rozstrzyga dzień, w którym rozporządzenie doszło do skutku (art. 6 ust. 3 ustawy).
Korzystając z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych nabywca nabędzie własność nieruchomości, mimo, iż stan prawny ujawniony w księdze wieczystej nie będzie zgodny z rzeczywistym stanem prawnym - właścicielem był nieruchomości w rzeczywistości kto inny niż wyłącznie Pani ojczym (nieruchomość należała do współwłaścicieli).
Aby zablokować możliwość zbycia przez Pani ojczyma nieruchomości może Pani w chwili obecnej złożyć wniosek o wpisanie do księgi wieczystej ostrzeżenia o niezgodności jej treści z rzeczywistym stanem prawnym. Taki wpis spowoduje, że ewentualny nabywca nieruchomości nie będzie mógł powoływać się na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych, a Pan w przypadku zbycia przez ojca nieruchomości będzie mógł żądać uznania takiej czynności prawnej ze nieskuteczną.
Zgodnie z art. 10 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, roszczenie o usunięcie niezgodności może być ujawnione przez ostrzeżenie. Podstawą wpisu ostrzeżenia jest nieprawomocne orzeczenie sądu lub postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia. Do udzielenia zabezpieczenia nie jest potrzebne wykazanie, że powód ma interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia.
Wraz z pozwem o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym ewentualnie z wnioskiem o dział spadku po Pani mamie może Pani równocześnie złożyć wniosek o zabezpieczenie pozwu (wniosku) poprzez wpisanie do księgi wieczystej stosownego ostrzeżenia.
Postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia może Pani uzyskać jeszcze przed złożeniem pozwu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym lub wniosku o dział spadku.
Zgodnie z art. 730 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, w każdej sprawie cywilnej podlegającej rozpoznaniu przez sąd lub sąd polubowny można żądać udzielenia zabezpieczenia.
Stosownie do § 2 art. 730 kpc, sąd może udzielić zabezpieczenia przed wszczęciem postępowania lub w jego toku. Po uzyskaniu przez uprawnionego tytułu wykonawczego dopuszczalne jest udzielenie zabezpieczenia tylko wtedy, jeżeli ma ono na celu zabezpieczenie roszczenia o świadczenie, którego termin spełnienia jeszcze nie nastąpił.
Z kolei art. 733 kpc, wskazuje, iż udzielając zabezpieczenia przed wszczęciem postępowania w sprawie, sąd wyznacza termin, w którym pismo wszczynające postępowanie powinno być wniesione pod rygorem upadku zabezpieczenia. Termin ten nie może przekraczać dwóch tygodni.
Jeżeli ostrzeżenie o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym zostanie wpisane do księgi wieczystej, to wówczas ewentualny nabywca będzie nabywcą w złej wierze (bo będzie wiedział, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym lub z łatwością mógł się o tym dowiedzieć), a tym samym nie będzie go chroniła rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.
Stan prawny na dzień 3.01.2012 r.
