Porady

Czy można eksmitować dziecko zamieszkujące z właścicielem mieszkania od urodzenia

Jestem jedyną właścicielką mieszkania. Mieszka ze mną 32-letni syn. W jaki sposób mogę spowodować opuszczenie mieszkania przez syna. Syn jest zameldowany w moim mieszkaniu na pobyt stały od urodzenia. Ale nie ma żadnej umowy ze mną na korzystanie z mieszkania.

Nie chcę aby syn ze mną mieszkał, ponieważ nie pracuje nie dokłada się do kosztów mieszkania, jest wobec mnie niegrzeczny, „podkrada” moje jedzenie. 

Mieszkanie ma 80m2 i chciałabym je zamienić na mniejsze. Ale dopóki syn będzie zameldowany w mieszkaniu i mieszkał w nim to nie sprzedam mieszkania, a jak sprzedam to za kwotę o wiele niższą niż rynkowa. 

Jest dorosły i powinien żyć samodzielnie. Ponadto po zmarłym ojcu nabył udział 1/3 w innym mieszkaniu. 

Wiem, że nie mogę syna ot, tak po prostu wyrzucić z rzeczami na ulicę. Wiem, że muszę go eksmitować przez sąd i komornika, ale nie wiem jak się za to zabrać. Czy dostanie on prawo do lokalu socjalnego?

 

Iwona

 

 


 

 

Szanowna Pani!

 

Jest Pani właścicielką mieszkania, a syn mieszka w nim od urodzenia.  Zameldowanie nie ma znaczenia w sprawie – zameldowanie nie jest tytułem prawnym do lokalu, jest to li tylko administracyjne potwierdzenie tego, że ktoś przebywa w danym lokalu z zamiarem pobytu. 

 

To, że nie ma Pani żadnej pisemnej umowy z synem dotyczącej korzystania z Pani mieszkania nie oznacza, że syn nie ma tytułu prawnego do tego lokalu. Pani syn ma uprawnienie do zamieszkiwania w Pani mieszkaniu, a to uprawnienie wynika z umowy użyczenia. Ta umowa została zawarta w sposób dorozumiany – pozwalała Pani synowi mieszkać w lokalu i z niego korzystać i nie żądała Pani od niego w zamian czynszu.  To z kolei spełnia definicję umowy użyczenia określoną w art. 710 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nie oznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy.

Okoliczności sprawy, fakt że syn mieszka w mieszkaniu od urodzenia każe wskazać, że umowa użyczenia łącząca Panią z synem została zawarta na czas nieokreślony.

 

Tu wskażę, że to iż syn może bezpłatnie używać Pani lokalu nie oznacza, że nie musi on partycypować w opłatach za media i na rzecz wspólnoty mieszkaniowej czy spółdzielni. Będąc biorącym do użyczenia Pani syn jest zobowiązany ponosić koszty zwykłego korzystania z Pani mieszkania, a więc właśnie partycypować w opłatach związanych z mieszkaniem, właśnie np. z mediami doprowadzonymi do mieszkania czy opłatami na rzecz spółdzielni/wspólnoty.

 

Dopóki umowa użyczenia lokalu zawarta pomiędzy Panią a synem jest obowiązująca, dopóty syn może korzystać z mieszkania. Aby móc zażądać od syna opuszczenia mieszkania, lub ewentualnie skierować do sądu sprawę o eksmisję (jeżeli syn dobrowolnie nie opuści mieszkania) należy doprowadzić do rozwiązania umowy użyczenia. Rozwiązanie umowy użyczenia będzie równoznaczne z utratą przez syna tytułu prawnego do lokalu. 

 

Umowa użyczenia zawarta na czas nieokreślony (jak w Pani przypadku), podobnie jak każda inna umowa zawarta na czas nieokreślony może zostać wypowiedziana. Podstawą wypowiedzenia będzie art. 3651 Kodeksu cywilnego, który wskazuje, że zobowiązanie bezterminowe o charakterze ciągłym wygasa po wypowiedzeniu przez dłużnika lub wierzyciela z zachowaniem terminów umownych, ustawowych lub zwyczajowych, a w razie braku takich terminów niezwłocznie po wypowiedzeniu.

Przepisy nie wskazują jak długo trwa termin wypowiedzenia umowy użyczenia.  Powinien to być termin rozsądny dający biorącemu do używania, któremu wypowiedziano umowę użyczenia możliwość wyprowadzki. Myślę, że miesięczny termin wypowiedzenia spełnia te warunki. Jest to wystarczający czas, aby osoba zajmująca lokal znalazła inny i przeprowadziła się do niego.

 

Tu wskażę, że nie można zgodzić się z twierdzeniami jakoby do wypowiedzenia umowy użyczenia miała zastosowanie ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r.

o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, a umowę użyczenia, tak jak umowę najmu można wypowiedzieć wyłącznie z powodów wskazanych w tej ustawie i tylko w terminach zgodnych z tą ustawą. 

Ustawa o ochronie praw lokatorów nie ma zastosowania do wypowiedzenia umowy użyczenia, ponieważ art. 11 ust. 1 tej ustawy wskazuje, że jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5, art. 21 ust. 4-4b i 5 oraz art. 21a. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.  Umowa użyczenia jest umową o nieodpłatne używanie lokalu i dlatego przepis art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów nie ma do niej zastosowania. 

 

Mając na względzie powyższe, jeżeli po Pani stronie jako właściciela lokalu nastąpił brak woli kontynuacji umowy użyczenia i jeżeli nie chce Pani aby syn korzystał z Pani mieszkania to ten brak woli kontynuacji umowy użyczenia jest wystarczającym powodem do wypowiedzenia umowy.

W oświadczeniu o wypowiedzeniu, prócz powołania się na art. 3651 Kodeksu cywilnego  może Pani powołać się również na art. 715 KC, który wskazuje, że jeżeli biorący używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową albo z właściwościami lub z przeznaczeniem rzeczy, jeżeli powierza rzecz innej osobie nie będąc do tego upoważniony przez umowę ani zmuszony przez okoliczności, albo jeżeli rzecz stanie się potrzebna użyczającemu z powodów nieprzewidzianych w chwili zawarcia umowy, użyczający może żądać zwrotu rzeczy, chociażby umowa była zawarta na czas oznaczony. W szczególności może Pani wskazać, że żąda Pani od syna wydania mieszkania, gdyż mieszkanie jest Pani potrzebne, ponieważ chce je Pani sprzedać.  

W wypowiedzeniu umowy użyczenia można również wskazać, że jeżeli syn nie opuści mieszkania i będzie w nim przebywał po rozwiązaniu umowy użyczenia (po upływie terminu wypowiedzenia umowy) to wówczas skieruje Pani sprawę na drogę postępowania sądowego o eksmisję, a także będzie Pani żądała odszkodowania (wynagrodzenia) za bezumowne korzystanie z Pani lokalu np. w wysokości czynszu jaki mogłaby Pani uzyskać na wolnym rynku w związku z wynajęciem mieszkania.  

Wypowiedzenie umowy użyczenia jest oświadczeniem woli strony i jako takie jest złożone z chwilą, gdy doszło do drugiej strony w taki sposób, że mogła ona zapoznać się z jego treścią. Oświadczenie o wypowiedzeniu powinna Pani sporządzić na piśmie i przekazać je synowi za pokwitowaniem odbioru lub wysłać za pośrednictwem poczty (nawet jeżeli syn nie odbierze awizowanego pisma na poczcie to i tak zostanie uznane za doręczone, gdyż niewątpliwie będzie on miał możliwość zapoznania się z tym pismem).

 

Jeżeli syn nie opuści mieszkania w terminie wskazanym w wypowiedzeniu to wówczas będzie Pani mogła złożyć w sądzie pozew o eksmisję. 

Podstawę pozwu o eksmisję stanowić będzie art. 222 § 1 KC, który stanowi, że właściciel może żądać od osoby, która faktycznie włada jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

 

W toku postępowania o eksmisję, sąd z urzędu będzie ustalał czy przyznać Pani synowi przysługiwać będzie uprawnienie do zawarcia z gminą umowy najmu lokalu socjalnego. Jak bowiem wskazuje art. 14 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu albo braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia najmu socjalnego lokalu ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.

Sąd, badając z urzędu, czy zachodzą przesłanki zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, orzeka o uprawnieniu osób, o których mowa w ust. 1, biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez nie z lokalu oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną (ust. 3 art. 14).

 

Co prawda zgodnie z art. 14 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec:  

  1. kobiety w ciąży,
  2. małoletniego, osoby niepełnosprawnej w rozumieniu ustawy z dnia 27 sierpnia 1997 r. o rehabilitacji zawodowej i społecznej oraz zatrudnianiu osób niepełnosprawnych lub ubezwłasnowolnionego oraz osoby sprawującej nad nim opiekę i wspólnie z nim zamieszkałej,
  3. obłożnie chorego
  4. emeryta lub rencisty spełniającego kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
  5. osoby posiadającej status bezrobotnego,
  6. osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały

- chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany lub ich sytuacja materialna pozwala na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie, ale tego przepisu, w myśl ust. 7, nie stosuje się do osób, które utraciły tytuł prawny do lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, z wyjątkiem osób, które były uprawnione do używania lokalu na podstawie stosunku prawnego nawiązanego ze spółdzielnią mieszkaniową albo z towarzystwem budownictwa społecznego.

 

W przypadku Pani syna utraci on tytuł prawny do lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, zatem nawet jak będzie spełniał którąś przesłankę z ust. 4 (np. będzie bezrobotny) to są nie musi mu przyznać uprawnienia do lokalu socjalnego. Sąd oceni czy sytuacja materialna i rodzinna syna sprawia, że zasługuje on na przyznanie prawa do lokalu socjalnego czy też nie. Fakt, że syn posiada udział 1/3 w innym mieszkaniu również zostanie wzięty pod uwagę – jako współwłaściciel syn ma prawo do korzystania z tego mieszkania. 

 

Jeżeli sąd orzeknie o uprawnieniu Pan syna do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, sąd nakaże wstrzymania wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. 

Gmina, składając ofertę zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, poucza osobę uprawnioną, że jeżeli kwestionuje prawidłowość tej oferty (bo np. uważa że zaproponowany lokal nie spełnia warunków lokalu socjalnego), może wytoczyć powództwo o ustalenie uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, a po nadaniu klauzuli wykonalności wyrokowi eksmisyjnemu - powództwo o pozbawienie wykonalności tytułu wykonawczego.

 

Jeżeli w toku postępowania o eksmisję sąd ustali, że synowi przysługuje uprawnienie do lokalu socjalnego będzie on mógł nadal zamieszkiwać w mieszkaniu, aż do czasu kiedy gmina zaoferuje mu zawarcie umowy lokalu socjalnego.

 

Lokal socjalny może być lokalem o obniżonym standardzie. Warunki, jakie powinien spełniać lokal socjalny określone są w art. 22 ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z tym przepisem, umową najmu socjalnego lokalu jest umowa najmu lokalu nadającego się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny, którego powierzchnia pokoi przypadająca na członka gospodarstwa domowego najemcy nie może być mniejsza niż 5 m2, a w przypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego 10 m2, przy czym lokal ten może być o obniżonym standardzie.

 

Od chwili rozwiązania umowy użyczenia Pani syn, jak wspomniałem powyżej, zobowiązany do płacenia Pani jako właścicielowi mieszkania odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu. Ten obowiązek będzie trwał do czasu opuszczenia Pani lokalu.  

Jeżeli sąd odmówi synowi uprawnienia do lokalu socjalnego, to odszkodowanie odpowiadać będzie wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać odszkodowania uzupełniającego.

Osoby uprawnione do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, jeżeli sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im takiego lokalu, uiszczają odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać za zajmowany lokal, gdyby lokal ten wchodził w skład mieszkaniowego zasobu gminy, na podstawie umowy najmu socjalnego lokalu. Obowiązek pokrycia właścicielowi różnicy między wysokością odszkodowania w wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu, a wysokością odszkodowania uiszczanego przez byłego lokatora, ciąży na gminie.

 

Jeżeli osobie uprawnionej do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu na mocy wyroku gmina nie dostarczyła lokalu, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy, na podstawie art. 417 Kodeksu cywilnego. Przepis ten w § 1 wskazuje, że za szkodę wyrządzoną przez niezgodne z prawem działanie lub zaniechanie przy wykonywaniu władzy publicznej ponosi odpowiedzialność Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego lub inna osoba prawna wykonująca tę władzę z mocy prawa.

 

Jeżeli sąd w toku postępowania ustali, że Pani córce nie przysługuje uprawnienie do lokalu socjalnego z zasobów gminy to należy pamiętać, że w chwili obecnej przepisy prawa nie przewidują eksmisji „na bruk” za wyjątkiem eksmisji sprawców przemocy domowej.

Jeżeli więc sąd w toku postępowania o eksmisję ustali, że synowi nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego lub ustali, że takie prawo jej przysługuje, ale syn odrzuci ofertę zawarcia umowy najmu takiego lokalu złożoną przez gminę to wówczas eksmisja będzie mogła zostać wykonana do pomieszczenia tymczasowego.

 

Zgodnie z art. 1046 § 4 Kodeksu postępowania cywilnego, wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika uprawnienie dłużnika do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu lub prawo do lokalu zamiennego, komornik usunie dłużnika do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego dłużnikowi przysługuje tytuł prawny i w którym może on zamieszkać. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, na wniosek komornika, wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie.

 

Stosownie do art. 2 ust. 1 pkt. 5a ustawy o ochronie praw lokatorów, tymczasowe pomieszczenie to pomieszczenie nadające się do zamieszkania, posiadające dostęp do źródła zaopatrzenia w wodę i do ustępu, chociażby te urządzenia znajdowały się poza budynkiem, oświetlenie naturalne i elektryczne, możliwość ogrzewania, niezawilgocone przegrody budowlane oraz zapewniające możliwość zainstalowania urządzenia do gotowania posiłków, zapewniające co najmniej 5 m2 powierzchni mieszkalnej na jedną osobę i w miarę możności znajdujące się w tej samej lub pobliskiej miejscowości, w której dotychczas zamieszkiwały osoby przekwaterowywane.

Pomieszczenie tymczasowe może mieć zatem o wiele gorsze warunki zamieszkiwania niż lokal socjalny.

 

Obowiązek wskazania pomieszczenia tymczasowego do którego ma zostać wykonana eksmisja spoczywa na gminie. Również wierzyciel (właściciel lokalu) i dłużnik może wskazać takie pomieszczenie.

 

 

Stan prawny na dzień 20.11.2020 r.





  • Data2020-11-25
  • AutorŁukasz  Obrał

Zadaj pytanie prawnikowi

regulamin
Dodaj załącznik
Jeśli chcesz dodać więcej załączników wyślij e-mail na kontakt@prawo-porady.pl