Artykuły

Zniesienie współwłasności w przypadku nieuregulowanego spadku po jednym ze współwłaścicieli

Mieszkam w domu, gdzie jest dwóch współwłaścicieli, z czego ja jestem współwłaścicielem 1/2 nieruchomości, zaś 1/2 stanowi własność współwłaściciela, który nie żyje.
Nie było przeprowadzone tam postępowanie spadkowe, ze względu na brak zgody kilku spadkobierców.
Obecnie w jednym mieszkaniu mieszkam ja z rodziną a drugie mieszkanie zamieszkują dwie osoby, ojciec z synem. Osoby te nieprzykładają się  finansowo do remontu domu, wszystko finansowane jest przeze mnie, jak również nie zgadzają się na podział fizyczny nieruchomości oraz zniesienie współwłasności.
W jaki sposób dokonać podziału nieruchomości oraz zniesienia współwłasności, ponieważ ja chcę sprzedać moją część?

 

Paweł

 

 


 

 

Szanowny Panie,


W pierwszej kolejności należy wskazać, że Pan, jako współwłaściciel nieruchomości, może, bez potrzeby przeprowadzania postępowania o zniesienie współwłasności, zbyć swój udział w tej współwłasności.
Jak bowiem wskazuje art. 198 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. 


Tak więc może Pan zbyć swój udział we współwłasności bez konieczności dokonywania podziału nieruchomości. Przedmiotem umowy będzie udział we współwłasności nieruchomości, a nie jakaś konkretna część tej nieruchomości.
W takiej sytuacji nabywca wejdzie w prawa i obowiązki zbywcy (którym jest Pan).  Jak wynika z powyższej wskazanego art. 198 KC nie musi Pan ubiegać się o zgodę pozostałych współwłaścicieli na zbycie swojego udziału w nieruchomości.


Można dodać na marginesie, że wszystko wskazuje na to, że pomiędzy współwłaścicielami, nieruchomości doszło do podziału nieruchomości do używania (podział quoad usum). Oznacza to, że mimo tego, że każdy ze współwłaścicieli ma udziały w całej nieruchomości to doszło do ustalenia, że jeden z właścicieli (Pan) korzysta z wyłączeniem pozostałych ze współwłaścicieli z określonej części nieruchomości (domu), podobnie pozostali współwłaściciele korzystają z innej części wspólnej nieruchomości z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli.
Podział do używania może zostać przeprowadzony w drodze umowy pomiędzy współwłaścicielami, orzeczenia sądu, ale także w sposób dorozumiany.
W orzecznictwie sądowym  (np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 lutego 2004 r., sygn. akt IV CK 17/2003, Monitor Prawniczy 2007/19 str. 1091) uznaje się, że dopuszczalne jest zawarcie w sposób dorozumiany umowy, mocą której dokonano częściowego podziału rzeczy wspólnej do korzystania, zaś korzystanie przez poszczególnych współwłaścicieli w sposób wyłączny z określonych lokali znajdujących się we wspólnej nieruchomości, przy aprobowaniu tego stanu przez wszystkich współwłaścicieli, stanowi zachowanie mogące zostać poczytane za dorozumiane złożenie oświadczeń woli składających się na umowę o podział rzeczy wspólnej do korzystania.
Skoro w Pana przypadku zajmuje Pan razem ze swoją rodziną określoną część domu, a pozostali współwłaściciele pozostałą część domu, to można uznać, że nieruchomość jest podzielona do używania przez współwłaścicieli, nawet jeżeli nie doszło do zawarcia stosownej umowy (w takim przypadku do tego podziału doszło właśnie w sposób  dorozumiany).
W przypadku zbycia udziału w nieruchomości przez jednego ze współwłaścicieli nabywca tego udziału wchodzi w sytuację zbywcy, także w odniesieniu do podziału nieruchomości do używania.


To, że współwłaściciele nie uczestniczą w pokrywaniu kosztów remontu domu rodzi po Pana stronie roszczenie o zwrot części środków wydatkowanych na te remonty.
Jak wskazuje art. 207 KC, pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.


Skoro Pan jako współwłaściciel ponosi wydatki i ciężary na rzecz wspólną (remont domu) to ma Pan prawo domagać się od pozostałych współwłaścicieli zwrotu części tych wydatków i ciężarów, odpowiednio do ich udziałów we współwłasności.
Jako, że można mówić o podziale domu do używania to zaznaczyć należy, że może Pan żądać zwrotu wydatków przeznaczonych na remonty tych części domu, które nie pozostają w jego wyłącznym władaniu. Wynika to z panującego w orzecznictwie poglądu, że w przypadku podziału quoad usum istnieje domniemanie, że temu współwłaścicielowi mającemu prawo korzystać z wydzielonej części nieruchomości przypadają pożytki z tej części również w sposób niepodzielny. W taki sam sposób ponosi on ciężary i wydatki związane z zajmowaną przez niego części.


Remonty dachu, klatki schodowej, elewacji i innych części domu, które nie znajdują się w wyłącznym używaniu przez określonych współwłaścicieli powinny być finansowane przez wszystkich współwłaścicieli, odpowiednio do ich udziałów we współwłasności.


Jako współwłaściciel może Pan zatem dochodzić od pozostałych współwłaścicieli zwrotu poniesionych wydatków.
Tego zwrotu może Pan żądać w ramach zniesienia współwłasności, może Pan także pozwać pozostałych współwłaścicieli o zapłatę.


Jeżeli, jako współwłaściciel, chciałby Pan najpierw dokonać zniesienia współwłasności to należy pamiętać, że zgoda pozostałych współwłaścicieli na zniesienie współwłasności nie jest wymagana.
Jak bowiem wskazuje art. 210 KC, każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.


Zniesienie współwłasności nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym może polegać na:

  1. Podziale fizycznym nieruchomości
  2. Przyznaniu nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli za spłatą na rzecz pozostałych
  3. Podziale cywilnym – zbyciu nieruchomości i podziale kwoty uzyskanej ze sprzedaży pomiędzy współwłaścicieli odpowiednio do ich udziałów we wspólnej rzeczy


Podstawowym sposobem podziału rzeczy wspólnej jest podział fizyczny. Zgodnie z art. 211 KC, każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.


W przypadku domu mieszkalnego podział fizyczny możne być przeprowadzony na dwa sposoby:

  1. Wyodrębnienie własności lokali w budynku i przyznanie tych lokali poszczególnym współwłaścicielom na wyłączną własność
  2. Podział „pionowy” budynku wraz z gruntem, w wyniku którego powstaną dwie odrębne nieruchomości z dwoma budynkami


Wyodrębnienie własności poszczególnych lokali w budynku sprawia, że w tym wypadku utrzymuje się współwłasność działki gruntu oraz wszystkich części domu służących do wspólnego użytku stron.
Natomiast podział budynku według płaszczyzn pionowych wraz z gruntem jest dopuszczalny jeżeli w wyniku tego powstają odrębne budynki. W tym wypadku linia podziału musi przebiegać według płaszczyzny, którą stanowi ściana wyraźnie dzieląca budynek na dwa odrębne budynki, przy czym może to być ściana już istniejąca lub wykonana w tym celu (vide postanowienia Sądu Najwyższego z 13 maja 1966 r. sygn. akt III CR 103/66, OSPiKA 1967/5 poz. 110 oraz z 5 stycznia 1970 r. sygn. akt I CR 5/71 nie publikowane, a także wytyczne wymiaru sprawiedliwości i praktyki sądowej w sprawach o dział spadku obejmującego gospodarstwo rolne - uchwała pełnego składu Izby Cywilnej SN z 15 grudnia 1969 r. sygn. akt III CZP 12/69, OSNCP 1970/3 poz. 39).
O odrębności powstałych z podziału budynków mówić można wówczas jeżeli tworzą one zamkniętą w sobie funkcjonalną całość lub gdy uzasadnione interesy właścicieli w tym zakresie gwarantuje ustanowienie odpowiednich służebności.


Podział fizyczny nieruchomości, w sytuacji kiedy wyodrębnione lokale lub powstałe w wyniku podziału budynki nie odpowiadają udziałom współwłaścicieli we współwłasności może wiązać się z koniecznością ustalenia spłat i dopłat na rzecz poszczególnych współwłaścicieli.
Jak już wspomniałem w toku postępowania o zniesienie współwłasności można żądać rozliczenia wydatków i ciężarów poniesionych przez poszczególnych współwłaścicieli na rzecz wspólną, a także rozliczenia pożytków z rzeczy.


Jeżeli zdecyduje się Pan na dokonanie zniesienia współwłasności powinien Pan złożyć stosowny wniosek do sądu.
We wniosku należy wskazać w jaki sposób chce Pan dokonać zniesienia współwłasności – czy to ma być podział fizyczny (wyodrębnienie lokali, podział „pionowy”) czy też współwłasność ma być zniesiona w inny sposób.
We wniosku może także zamieścić żądanie zwrotu przez pozostałych współwłaścicieli części poniesionych przez niego wydatków i ciężarów na wspólną nieruchomość.
Do wniosku należy dołączyć odpis z księgi wieczystej lub jeżeli nie jest ona dla nieruchomości prowadzona inne dokumenty wskazujące na to, że jest Pan współwłaścicielem nieruchomości (np. akt własności ziemi, wypis z ewidencji gruntów, akty notarialne, itp.). Można dołączyć także mapę ewidencyjną.
Jeżeli będzie się Pan ubiegał o zwrot części poniesionych wydatków i ciężarów powinien Pan wskazać dowody na ich poniesienie.


Wniosek o zniesienie współwłasności składa się do sądu rejonowego miejsca położenia rzeczy  (art. 507 w zw. z art. 606 KPC).
Opłata od wniosku o zniesienie współwłasności jest stała (nie zależy od wartości nieruchomości) i wynosi 1000 zł. Jeżeli zaś wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności, pobiera się opłatę stałą w kwocie 300 złotych (art. 41 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, tekst jednolity: Dz. U. 2010 r. Nr 90 poz. 594 ze zm.).


Uczestnikami postępowania o zniesienie współwłasności będzie Pan oraz pozostali współwłaściciele.
Fakt, że nie przeprowadzono do tej pory postępowania spadkowego po drugim ze współwłaścicieli nie powoduje, że przed złożeniem wniosku o zniesienie współwłasności, koniecznym będzie ustalenie, kto nabył spadek po tym współwłaścicielu, a tym samy kto jest obecnie współwłaścicielem nieruchomości.


Art. 1027 KC wskazuje, że względem osoby trzeciej, która nie rości sobie praw do spadku z tytułu dziedziczenia, spadkobierca może udowodnić swoje prawa wynikające z dziedziczenia tylko stwierdzeniem nabycia spadku albo zarejestrowanym aktem poświadczenia dziedziczenia.
Jak jednak wskazano w wyroku Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 19 czerwca 1975 r., sygn. akt III CRN 102/75 (OSNCP 1976/6 poz. 139), art. 1027 KC dotyczy sytuacji, gdy spadkobierca powołuje się wobec osoby trzeciej na swe prawa spadkowe z tytułu dziedziczenia, a nie sytuacji, w której osoba trzecia dochodzi roszczeń wobec spadkobiercy.


Mając na względzie powyższe orzeczenie wskazać należy, że składając wniosek o zniesienie współwłasności może Pan wskazać jako uczestników spadkobierców ustawowych zmarłego współwłaściciela. Jeżeli nie są oni spadkobiercami (bo np. spadkodawca pozostawił testament) to właśnie na nich ciąży ewentualny obowiązek wykazania, że nie są następcami prawnymi zmarłego współwłaściciela.


Wskazać należy, że sąd po złożeniu wniosku o zniesienie współwłasności zastosuje inną interpretację przepisów i zawiesi postępowanie do czasu przedłożenia mu postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub notarialnego poświadczenia dziedziczenia.
Tak samo stanie się jeżeli sąd w toku postępowania o zniesienie współwłasności nabierze wątpliwości co do tego czy jako współwłaścicieli nieruchomości wskazano właściwe osoby. Na sądzie bowiem - w razie wątpliwości - ciąży obowiązek sprawdzenia, czy wskazano właściwe osoby.


Gdyby stało się tak, że sąd zawiesi postępowanie to należy pamiętać, że jako współwłaściciel nieruchomości może Pan złożyć w sądzie spadku wniosek o stwierdzenie nabycia spadku po zmarłym współwłaścicielu. Stosownie bowiem do art. 1025 § 1 zd. 1 KC, sąd na wniosek osoby mającej w tym interes stwierdza nabycie spadku przez spadkobiercę.

 


Stan prawny na dzień 29.03.2013 r.





  • Data2013-01-15
  • AutorŁukasz Obrał

Zadaj pytanie prawnikowi

regulamin
Jeśli chcesz dodać więcej załączników wyślij e-mail na kontakt@prawo-porady.pl