Artykuły

Zasiedzenie mieszkania stanowiącego samodzielną nieruchomość. Dobra i zła wiara posiadacza samoistnego

W 1991 r. kupiłem mieszkanie własnościowe (odrębna własność) od mojej mamy. Jako, że nie mogłem być oficjalnie właścicielem tego mieszkania (nie ważne dlaczego) formalnym właścicielem tego mieszkania pozostała moja mama.
Umowa sprzedaży mieszkania jaką podpisaliśmy nie była Przekazałem jej pieniądze na kupno mieszkania, poniosłem wszystkie opłaty kupna, wyremontowałem za swoje pieniądze to mieszkanie.
Od dnia zakupu wyłącznie ja ponosiłem wszelkie opłaty – na rzecz wspólnoty mieszkaniowej, podatek od nieruchomości i opłatę za wieczyste użytkowanie.
Uważałem się za wyłącznego właściciela tego mieszkania i za takiego właściciela uważali mnie wszyscy sąsiedzi. No i oczywiście mama.
W międzyczasie moja mama ponownie wyszła za mąż. W maju 2012 r. mama zmarła. Nie zostawiła testamentu.
Właśnie otrzymałem wniosek o stwierdzenie nabycia spadku po mamie i o dział spadku. We wniosku wskazano, że składnikiem majątku spadkowego jest także moje mieszkanie.
Czy ze względu na to, że upłynęło ponad 20 lat od kupna mieszkania mogę złożyć wniosek o zasiedzenie w dobrej wierze mojego mieszkania?


Bogdan

 

 


 

 

Szanowny Panie,


Niestety, w opisanej w pytaniu sytuacji, ma Pan nie ma Pan praktycznie szans na to, aby sąd stwierdził, że nabył Pan własność mieszkania przez zasiedzenie.


W pierwszej kolejności należy wskazać, że umowa sprzedaży nieruchomości jaką zawarł Pan z mamą jest nieważna. Jak bowiem wskazuje art. 158 Kodeksu cywilnego, umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być za-warta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.
Ze względu na to, że umowa została zawarta w formie pisemnej, a nie w formie aktu notarialnego, nie stał się Pan właścicielem mieszkania po jej zawarciu.


Art. 172 § 1 KC wskazuje, że posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).
Natomiast stosownie do § 2 art. 172 KC, po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.
Z powyższych przepisów wynika, że przesłankami zasiedzenia są samoistne posiadanie oraz upływ określonego czasu.


Zgodnie z art. 336 KC, posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).
W Pana przypadku można przyjąć, że jest Pan posiadaczem samoistnym mieszkania. Wskazują na to choćby takie okoliczności, że Pan oraz otoczenie uważają Pana za właściciela mieszkania oraz to, że od 1991 r.


To czy nabył Pan własność mieszkania (i udział w użytkowaniu wieczystym gruntu) przez zasiedzenie zależne jest od tego czy Pana posiadanie można uznać za posiadanie w dobrej wierze.
W dobrej wierze jest ten kto pozostaje w błędnym lecz usprawiedliwionym przekonani, że przysługuje jej określone prawo.
O złej wierze możemy mówić wówczas kiedy ktoś wie lub powinien wiedzieć, że określone prawo mu nie przysługuje.


W Pana sytuacji, zawierając umowę kupna nieruchomości w formie innej niż notarialnej wiedział Pan lub co najmniej powinien Pan wiedzieć, że w związku z tą umową nie nabywa Pan prawa własności.
W orzecznictwie sądów wielokrotnie powtarzano, że nieformalna umowa nabycia nieruchomości nie może być podstawą uznania, że nabywca pozostaje w dobrej wierze.
„Nieformalny nabywca nieruchomości jest jej posiadaczem w złej wierze, wie bowiem, że ze względu na niezachowanie formy aktu notarialnego (art. 158 KC) nie nabył prawa własności, w związku z czym własność otrzymanej w wykonaniu nieważnej umowy nieruchomości może nabyć przez zasiedzenie po upływie 20 lat od chwili uzyskania posiadania (art. 172 § 2 KC)” – tak stwierdził Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 27 lutego 1981 r., sygn. akt. III CRN 20/81 (w czasie wydawania orzeczenia okres zasiedzenia nieruchomości w dobrej wierze wynosił 10 lat, a w złej wierze lat 20).
„Osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności, zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego, nie jest posiadaczem w dobrej wierze” – tak stwierdzono w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 6 grudnia 1991 r., sygn. akt. III ZCP 108/91 (OSNCP 1992/4, poz. 48).


Wskażę przepis art. 7 KC mówiący, że jeżeli ustawa uzależnia skutki prawne od dobrej lub złej wiary, domniemywa się istnienie dobrej wiary.


Występując do sądu z wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia może Pan zatem wskazywać, że jest Pan posiadaczem nieruchomości w dobrej wierze.
Domniemanie dobrej wiary nakazuje, aby sąd rozpatrując Pana wniosek o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości uznał okoliczność dobrej wiary po Pana stronie za udowodnioną. Jednak to domniemanie może zostać obalone. Art. 234 Kodeksu postępowania cywilnego wskazuje, że domniemania ustanowione przez prawo (domniemania prawne) wiążą sąd; mogą być jednak obalone, ilekroć ustawa tego nie wyłącza.


Sąd będzie uznawał za udowodnioną przez Pana okoliczność samoistnego posiadania mieszkania w dobrej wierze do czasu kiedy uczestnik postępowania (w Pana przypadku będzie to Pana ojczym) nie udowodni, że jest Pan w złej wierze.
Jeżeli Pana ojczym nie jest jakiś nieporadny to z łatwością udowodni, powołując się na to, że nie została zawarta umowa w formie aktu notarialnego, że nie jest Pan posiadaczem w dobrej wierze, a więc w Pana przypadku ma zastosowanie 30-letni termin zasiedzenia nieruchomości lokalowej.


Ewentualny wniosek o stwierdzenie nabycia własności mieszkania przez zasiedzenie powinien Pan złożyć do sprawy o dział spadku. W postępowaniu działowym sąd rozstrzyga także o tym czy dany przedmiot wchodzi w skład spadku.

 


Stan prawny na dzień 3.11.2012 r.





  • Data2012-11-03
  • AutorŁukasz Obrał

Zadaj pytanie prawnikowi

regulamin
Jeśli chcesz dodać więcej załączników wyślij e-mail na kontakt@prawo-porady.pl