Wywłaszczenie nieruchomości obciążonej hipoteką



Posiadam działkę budowlaną obciążoną hipoteką jako zabezpieczenie udzielonego kredytu przez Bank. W momencie nabycia obowiązywał plan zagospodarowania uwzględniający zabudowę jednorodzinną na tym obszarze. Wskutek zmiany planu zagospodarowania przez działkę ma przebiegać obwodnica metropolitalna i działka zostanie wywłaszczana. Pytanie - kto i w jakiej wysokości otrzyma odszkodowanie z tytułu wywłaszczenia? Czy jeżeli odszkodowanie otrzyma bank w wysokości wyższej niż wartość aktualnego zadłużenia, czy różnica zostanie przelana na moje konto?


Szymon

 

 


 


Szanowny Panie,


W przedmiocie wywłaszczenia nieruchomości na cele dróg publicznych zasadnicze znaczenie mają ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tekst jednolity: Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 ze zm.) oraz ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.).


Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym ustanawianym na nieruchomości. Wywłaszczenie nieruchomości obciążonej hipoteką jest jak najbardziej możliwe.

 

Obecne przepisy dość jasno przedstawiają procedurę wywłaszczania nieruchomości obciążonych hipoteką. W przeszłości nieprecyzyjne przepisy dotyczące wywłaszczania nieruchomości obciążonych hipoteką powodowały, że istniało wiele wątpliwości co do procedury wywłaszczania nieruchomości obciążonych hipoteką.


W toku postępowania o wywłaszczenie nieruchomości z przeznaczeniem na drogę publiczną organ (wojewoda w odniesieniu do dróg krajowych i wojewódzkich albo starosta w odniesieniu do dróg powiatowych i gminnych) w pierwszej kolejności wydaje decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Decyzję tą wydaje się na wniosek właściwego zarządcy drogi.


Decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zatwierdza się podział nieruchomości. Linie rozgraniczające teren ustalone decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanowią linie podziału nieruchomości.
Z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna nieruchomości lub ich części stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa (w odniesieniu do dróg krajowych) lub własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego (w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych).
Decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanowi podstawę do dokonania wpisów w księdze wieczystej i w katastrze nieruchomości.


Jak wskazuje przepis art. 12 ust. 4c. ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych jeżeli na nieruchomości lub prawie użytkowania wieczystego tej nieruchomości zostały ustanowione ograniczone prawa rzeczowe z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, prawa te wygasają.


Tak więc z chwilą uprawomocnienia się decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej hipoteka ustanowiona na nieruchomości, jako ograniczone prawo rzeczowe, wygasa.


Właścicielowi wywłaszczonej nieruchomości, a także osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe przysługuje odszkodowanie.


Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych.


Wysokość odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.


Jeżeli na nieruchomościach są ustanowione ograniczone prawa rzeczowe, wysokość odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi zmniejsza się o kwotę równą wartości tych praw.


Jeżeli na nieruchomości jest ustanowiona hipoteka, wysokość odszkodowania z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustala się w wysokości świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, wraz z odsetkami zabezpieczonymi tą hipoteką. Odszkodowanie to podlega zaliczeniu na spłatę świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami.


Kwotę odszkodowania z tytułu wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych wypłaca się osobom, którym te prawa przysługiwały.


Z uwagi na powyższe należy stwierdzić, iż w związku z wywłaszczeniem Pana nieruchomości obciążonej hipoteką odszkodowanie otrzyma bank (jako osoba, której przysługuje hipoteka) oraz Pan jako właściciel nieruchomości. Bank otrzyma odszkodowanie w wysokości świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami, a więc w wysokości aktualnego zadłużenia.


Jeżeli odszkodowanie należne bankowi za wygaśnięcie hipoteki nie przekroczy wartości nieruchomości to różnica zostanie Panu wypłacona jako odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość.
W przypadku jeżeli odszkodowanie należne bankowi przekroczy wartość nieruchomości (jest to możliwe) to organ wypłaci wyłącznie odszkodowanie bankowi.


W przypadku gdyby wywłaszczeniu podlegała tylko część Pana nieruchomości to należy pamiętać, iż hipoteka obciążająca dotychczas nieruchomości będzie obciążać wszystkie nieruchomości utworzone przez podział. Wynika to z przepisów ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece o księgach wieczystych i hipotece, a w szczególności z przepisu art. 76 ust. 1 tej ustawy dotyczący hipoteki łącznej. Przepis ten wskazuje, iż w razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział (hipoteka łączna).


Po wydaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, która dotyczy części nieruchomości, to z chwilą przejścia własności stanie się ona odrębną nieruchomością. Na tej nowopowstałej nieruchomości hipoteka wygaśnie. Hipoteka nadal będzie obciążać inne nieruchomości powstałe w wyniku podziału, które nie podlegają wywłaszczeniu, a na każdej z tej nieruchomości hipoteka będzie miała pierwotną wysokość i będzie ona zabezpieczać całą wierzytelność.

Jednak za hipotekę, która wygaśnie na części wywłaszczonej nieruchomości, odszkodowanie będzie odpowiadać wysokości wierzytelności głównej
(do pełnej wysokości wraz z odsetkami). Nie będzie miało znaczenia to,  że hipoteka utrzyma się na pozostałych nieruchomościach.


Po wypłacie odszkodowania za wygaśniecie hipoteki na rzecz banku będzie można wystąpić o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej nowopowstałej, niewywłaszczonej nieruchomości, chyba że wierzytelność z hipoteki przekracza wartość nieruchomości, a więc odszkodowanie wypłacone bankowi za wygaśnięcie hipoteki będzie odpowiadało wartości wywłaszczonej nieruchomości (przypomnę, że odszkodowanie za wygaśnięcie hipoteki nie może przekraczać wartości nieruchomości).


Stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Przy określeniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Wartość rynkową nieruchomości określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (a tak zazwyczaj jest w sytuacji wywłaszczenia nieruchomości na drogę).


Jeżeli chodzi o odszkodowanie za wygaśnięcie hipoteki to jak już powyżej wskazałem odpowiada ono kwocie wierzytelności głównej wraz z odsetkami.

Oczywistym jest, iż aktualna kwota zadłużenia zazwyczaj jest różna od aktualnych zapisów w księdze wieczystej. Aby móc ustalić wysokość odszkodowania (a więc kwotę zobowiązania pozostałego do spłaty)  organ ustalający odszkodowanie musi mieć informacje i dowody wskazujące na wysokość zobowiązania. Tych informacji bank może nie udzielić organowi ze względu na tajemnicę bankową. Dlatego warto w toku postępowania upoważnić bank do przekazania organowi informacji o kwocie aktualnego zadłużenia.


Decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wydaje się w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna.
W sytuacji, w której pomiędzy uprawomocnieniu się decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, a wydaniem decyzji o odszkodowaniu spłaci Pan część wierzytelności (np. kolejna rata kredytu) to organ powinien to uwzględnić w decyzji o odszkodowaniu, bowiem przyznając odszkodowanie należy uwzględniać jaką wartość dla wierzyciela ma ona w momencie przyznawania odszkodowania.

 

W sprawie może zaistnieć sytuacja, w której ani Pan, ani bank (bo Pan mu nie zezwoli) nie udzielą organowi informacji o aktualnym stanie zadłużenia. W takiej sytuacji organ powinien przyjąć wysokość wierzytelności w kwocie w jakiej wyrażona jest hipoteka (a więc w Pana przypadku hipoteka zwykła i kaucyjna). Wynika to z tego, iż odpis z księgi wieczystej nieruchomości na której ustanowiono hipotekę będzie w sytuacji odmowy podania informacji o aktualnym stanie zadłużenia jedynym dowodem jakim będzie dysponował organ.


Jednak ze względu na to, że odszkodowanie należne Panu będzie odpowiadało różnicy pomiędzy wartością nieruchomości, a odszkodowaniem wypłaconym bankowi to dla Pana będzie korzystniej jeżeli organ będzie miał wiedzę o aktualnym stanie zadłużenia.
Odszkodowanie wypłacone bankowi będzie mniejsze jeżeli będzie znana aktualna wysokość kredytu do spłaty niż w sytuacji, w której organ ustali odszkodowanie dla banku na podstawie wpisów do księgi wieczystej. Tym samym w pierwszym wypadku kwota odszkodowania dla Pana będzie wyższa niż w sytuacji, w której organ skorzysta z księgi wieczystej jako jedynego dowodu na ustalenie odszkodowania dla banku.


Bank nie może przyznanej kwoty odszkodowania przeznaczyć na inne cele niż na spłatę wierzytelności zabezpieczonej hipoteką i odsetki.
Przepisy prawa nie wskazują jednak, że w przypadku nadwyżki pomiędzy kwotą odszkodowania przyznaną bankowi, a rzeczywistą kwotą kredytu do spłacenia, bank ma zwrócić tą nadwyżkę dłużnikowi. Dlatego w takim przypadku ewentualne roszczenia o zwrot nadwyżki, w razie sporu z bankiem musiałyby być dochodzone przez Pana przed sądem, który zinterpretowałbym przepisy w konkretnej sytuacji. Poszukiwałem orzeczeń Sądu Najwyższego i innych sądów odnoszących się do tej ciekawej sytuacji, ale nie znalazłem takich.


Myślę, że lepiej jest jednak w toku postępowania podać organowi aktualny stan kredytu i odsetek do spłacenia. W przypadku gdyby organ nie znał aktualnej wartości kredytu do spłacenia i wypłacił odszkodowanie bankowi w wysokości hipoteki ujawnionej w księdze wieczystej nie uzyska Pan więcej niż w przypadku kiedy odszkodowanie wypłacone bankowi będzie równe wartością kwocie aktualnej wierzytelności (zadłużenia).

 

 

Stan prawny na dzień 11.02.2013 r.


Łukasz  Obrał

Radca prawny (KR-3122). Doświadczony prawnik-praktyk. Od maja 2004 r. zawodowo zajmuje się poradnictwem prawnym. Egzamin radcowski zdał w 2015 r. Dotychczas udzielił wielu porad prawnych, które przyczyniły się do skutecznego rozwiązania trudnych spraw Klientów. Autor wielu artykułów o tematyce prawnej. Znawca prawa rodzinnego, spadkowego, lokalowego, zabezpieczenia społecznego. Nie obce są mu i inne dziedziny prawa. Z Serwisem prawo-porady.pl związany od początku jego istnienia.