Wyprowadzenie się z mieszkania a zapłata czynszu. Współnajem małżonków. Podział majątku małżeńskiego



W 1990 r. zawarłam związek małżeński. W 1991 r. z gminy otrzymaliśmy  mieszkanie komunalne. Mamy dzieci.
W 2007r. wraz z dziećmi wyprowadziłam się ze wspólnego mieszkania, gdyż mąż znęcał się nade mną, za co został skazany w sprawie karnej.

W 2010 r. otrzymałam rozwód bez orzekania o winie i bez podziału majątku. W osobnym wyroku otrzymałam rozdzielność majątkową od dnia, w którym się wyprowadziłam od byłego męża.

Od 2010 r. trwa sprawa o podział majątku, ciągle bez konkretów, a moja sytuacja jest nieciekawa. Obecnie pomieszkuję z dziećmi u rodziny i ta możliwość powoli się kończy.

W mieszkaniu komunalnym mieszka były mąż. Wymienił zamki. Zadłużył to mieszkanie na 20 tys. zł. i otrzymaliśmy oboje wypowiedzenie umowy najmu oraz jest sprawa w sądzie o zapłatę. Ma pieniądze na pracowniczym funduszu emerytalnym składka miesięczna to ponad 600 zł., a nie płaci czynszu? Twierdzi, że ja powinnam. Byly mąż sprzedał samochód zakupiony przed rozwodem, podobno za bezcen - nie wiem. Jest jeszcze działka z domem w stanie surowym wartości 150 tyś. zł. Nie ma zgody byłego męża na sprzedaż i podział pieniędzy . Nie ma też zgody na podział majątku.
Ja chciałabym uwolnić się od długu, bo powstał po mojej wyprowadzce. Chciałabym też sprzedać nieruchomość i mieć z tego część pieniędzy na zakup mieszkania.
Rozprawy w sądzie są 1-2 razy w roku.  Jak wyjść z tej sytuacji i zamknąć ten rozdział życia raz na zawsze?

 

Hanna

 

 


 

 

Szanowna Pani,



Z Pani pytania wynika, że od 1991 r. jest Pani współnajemcą mieszkania komunalnego (razem z mężem). Jest tak nawet jeżeli decyzja o przydziale została wydana na Pani męża (lub tylko mąż podpisał umowę najmu).
Wedle obowiązujących wówczas przepisów małżonkowie stawali się z mocy prawa współnajemcami lokalu choćby przydział otrzymał jeden z nich lub jeden z nich zawarł umowę najmu.


Gmina żąda od Pani zapłaty zaległości, solidarnie z byłym mężem, zapewne dlatego, że po opuszczeniu lokalu nie rozwiązała Pani umowy najmu. Gmina traktuje Panią nadal jako najemcę lokalu.
Podstawowym obowiązkiem najemcy lokalu jest płacenie czynszu. Wynika to z definicji najmu zawartej w art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego. Przepis ten wskazuje, iż przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.


Inny przepis KC wskazuje, że za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie (art. 6881 § 1).


Najemcy lokali odpowiadają za zapłatę czynszu niezależnie od tego czy w danym okresie przebywają w lokalu i korzystają z niego.
Odpowiedzialność współnajemców lokali i wspólnie z nimi zamieszkującymi stale pełnoletnich osób jest solidarna. Oznacza to, że każda z tych osób odpowiada za zobowiązanie do pełnej wysokości, a właściciel może żądać zapłaty od każdej z tych osób lub jednej z nich.
Jeżeli jeden z dłużników solidarnych spełni świadczenie to przysługuje mu w stosunku do pozostałych dłużników solidarnych regres – może żądać od nich zwrotu części zapłaconej kwoty.


Czy może Pani uniknąć obowiązku zapłaty czynszu? Jest taka możliwość, ale związana jest ona z tym, że definitywnie utraci Pani tytuł prawny do lokalu – gmina i tak wypowiedziała umowę najmu, ale może przepisy prawa miejscowego umożliwiają przywrócenie umowy najmu po spłacie zadłużenia czynszowego.


Jeżeli opuszczenie lokalu w 2007 r. było definitywne i nie zamierza Pani już z niego korzystać to można w sprawie o zapłatę wskazywać, że nie jest już Pani najemcą lokalu, a tym samym nie odpowiada Pani za zapłatę czynszu na rzecz właściciela.


Jak wynika z orzecznictwa sądowego i doktryny umowa najmu lokalu może być rozwiązana per facta concludentia (przez czynności dorozumiane). W sprzeciwie od nakazu zapłaty może Pani wykazywać, że i w Pani przypadku stosunek najmu jaki łączył Panią z właścicielem na skutek opuszczenia lokalu został rozwiązany. Może Pani wskazywać, iż definitywnie opuściła Pani lokal. Nie bez znaczenia jest to, że nie wykonuje Pani od chwili opuszczenia lokalu obowiązków jakie wynikają z umowy najmu, a także nie korzysta Pani z przysługujących mu jako najemcy praw. Przede wszystkim nie płaciła Pani czynszu (podstawowy obowiązek najemcy), ani nie ponosiła Pani żadnych innych opłat związanych z mieszkaniem (media), nie interesowała się Pani mieszkaniem, nie dbała o nie. Można wskazywać, że w mieszkaniu nie znajdują się żadne Pani rzeczy osobiste.


Jeżeli uda się Pani wykazać, że Pani umowa najmu została rozwiązana przez czynności faktyczne to sąd oddali powództwo przeciwko Pani i nie będzie Pani zobowiązana do zapłaty zaległego czynszu.


Jak już wskazywałem powyższe rozwiązanie spowoduje jednak, że nie będzie Pani miała już prawa do mieszkania. Straci Pani tytuł prawny bezpowrotnie i nie będzie Pani już miała szans na zamieszkanie w lokalu.
To czy takie szanse istnieją zależne jest od uregulowań zawartych w odpowiednich - uchwałach rady miasta. Niektóre gminy umożliwiają przywrócenie prawa najmu po spłacie zadłużenia. Jeżeli wykaże Pani w sprawie sądowej, że umowę najmu rozwiązała Pani w sposób dorozumiany po opuszczeniu lokalu to nie będzie Pani miała możliwości „odzyskania” umowy najmu nawet po spłacie zaległości.


Jeżeli pozew o zapłatę nie dotyczy czynszu lecz odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu (a więc za okres po wypowiedzeniu umowy najmu) to w sprzeciwie należy wykazywać, że Pani nie zamieszkiwała w lokalu, a tym samym żądanie zapłaty odszkodowania jest bezpodstawne.


Obecnie najważniejsze jest złożenie sprzeciwu od nakazu zapłaty. Sąd, w okolicznościach sprawy przedstawionych przez Panią, winien doręczyć Pani nakaz zapłaty. Skoro właściciel lokalu wskazał w pozwie adres pod którym Pani nie zamieszkuje i nie przebywa to nie doszło do skutecznego doręczenia tego nakazu zapłaty.


Jeżeli otrzyma Pani nakaz zapłaty będzie Pani miała 14 dni na złożenie sprzeciwu od niego. Proszę po jego doręczeniu przesłać mi skan – jeżeli Pani chce to napiszę Pani (gratis) sprzeciw od nakazu zapłaty.
Gdyby sąd odmówił doręczenia nakazu zapłaty twierdząc, że już został doręczony to także proszę o taką informację.


Jeżeli chodzi o sprawę o podział majątku małżeńskiego to okoliczności wskazane w Pani pytaniu mogą być podstawą żądania przez Panią wynagrodzenia za wyłączne korzystanie przez Pani męża ze wspólnych rzeczy, np. samochodu.


W tej sprawie sąd z urzędu jest zobowiązany ustalić składniki majątku wspólnego małżeńskiego. W grę wchodzą te składniki majątku wspólnego, których byliście Państwo właścicielami w chwili ustania wspólności majątkowej małżeńskiej. Dlatego samochód, który został nabyty w małżeństwie a sprzedano go po rozwodzie także powinien zostać wzięty pod uwagę przy podziale majątku.


Brak zgody byłego męża na podział majątku nie ma znaczenia w sprawie. Stan wspólności majątku małżeńskiego po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej jest stanem tymczasowym i każdy z byłych małżonków, w każdej chwili może żądać podziału majątku wspólnego małżeńskiego. Tego uprawnienia nie można wyłączyć. Dlatego jeżeli choćby jeden z małżonków chce przeprowadzenia podziału to sąd tego podziału dokona.


Odnośnie sprzedaży wspólnej nieruchomości na podstawie orzeczenia sądu o podziale majątku wspólnego to wskażę, że w takim wypadku należy się liczyć z kosztami komorniczymi, a także tym, że nieruchomość zostanie wystawiona na licytację z ceną wywoławczą wynoszącą ¾ ceny oszacowania. Nie jest to sposób podziału najlepszy (można być „stratnym” na wstępie ponad ¼ wartości nieruchomości).
Jednak jeżeli inny sposób podziału (np. przyznanie własności nieruchomości jednemu z małżonków za spłatę na rzecz drugiego) to sąd będzie zmuszony orzec o podziale majątku poprzez sprzedaż składników majątku i podział kwoty uzyskanej ze sprzedaży pomiędzy byłych małżonków.


Niestety polskie sądownictwo trapi przewlekłość postępowania. Dlatego też rozprawy wyznaczane są raz na wiele miesięcy. To kiedy zakończy się postępowanie w sprawie zależy również od postawy stron w trakcie postępowania.

 


Stan prawny na dzień 23.12.2013 r.


Łukasz  Obrał

Radca prawny (KR-3122). Doświadczony prawnik-praktyk. Od maja 2004 r. zawodowo zajmuje się poradnictwem prawnym. Egzamin radcowski zdał w 2015 r. Dotychczas udzielił wielu porad prawnych, które przyczyniły się do skutecznego rozwiązania trudnych spraw Klientów. Autor wielu artykułów o tematyce prawnej. Znawca prawa rodzinnego, spadkowego, lokalowego, zabezpieczenia społecznego. Nieobce są mu i inne dziedziny prawa. Z Serwisem prawo-porady.pl związany od początku jego istnienia.