Dotyczy wypowiedzenia najmu mieszkania przez Wynajmującego. Wynajmuję mieszkanie, na umowę cywilno-prawną od 20 lat. Z końcem czerwca dostałem wypowiedzenie umowy z terminem 3 miesięcznym wg. § 688 KC. Tymczasem ustawa o ochronie lokatorów mówi co innego. Który z tych aktów prawnych ma zastosowanie w moim przypadku ?
Łukasz
Szanowny Panie,
Zgodnie z art. 688 Kodeksu cywilnego, jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.
Powyższy przepis nie będzie miał zastosowania w Pana przypadku, ponieważ przepis ten nie dotyczy lokali mieszkalnych. Stosunki prawne między właścicielami a lokatorami lokali mieszkalnych określa ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity: Dz.U. z 2014 r. poz. 150).
Przepisy Kodeksu cywilnego i ewentualne innych ustaw, stosownie do art. 3 ust. 3 ustawy o ochronie lokatorów, będą miały zastosowanie do stosunku najmu lokalu mieszkalnego wyłącznie wówczas kiedy przepisy kodeksu będą korzystniejsze dla lokatora.
Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w tej ustawie. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.
Inne przyczyny niż wskazane w ustawie nie mogą być podstawą do wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego przez właściciela.
Zgodnie z ustawą wypowiedzenie umowy najmu przez właściciela jest możliwe tylko wówczas gdy:
- lokator, pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali,
- lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności,
- lokator wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela,
- lokator używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku,
- lokator niezamieszkuje w lokalu przez okres dłuższy niż 12 miesięcy (dotyczy to lokali, w których czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku),
- lokatorowi przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego,
- właściciel, jego pełnoletni zstępny, wstępny lub osoba, wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny,
- właściciel, jego pełnoletni zstępny, wstępny lub osoba, wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny,
- jeżeli właścicielem jest TBS, a najemca nie złoży deklaracji raz na dwa lata do 30 kwietnia danego roku lub jeżeli najemca złoży deklarację zawierającą oświadczenia niezgodne z prawdą,
- jeżeli właścicielem jest gmina i w ramach poprawy wykorzystania i racjonalizacji gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy planuje sprzedaż lokalu zajmowanego przez najemcę.
W zależności od przyczyny wypowiedzenia, ustawa przewiduje różne terminy wypowiedzenia – od miesiąca do 3 lat.
Ponadto ustawa pozwala właścicielowi lokalu wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku. Podstawą takiego powództwa mogą być wyłącznie ważne przyczyny, przy czym tych ważnych przyczyn ustawa nie definiuje.
Ustawa o ochronie praw lokatorów nie pozwala na wypowiedzenie umowy najmu przez właściciela z innych przyczyn niż podane powyżej.
Przepis art. art. 688 Kodeksu cywilnego nie może być uznany za przepis korzystniejszy dla najemcy od unormowań ustawy o ochronie praw lokatorów.
Mając na względzie powyższe należy wskazać, iż oświadczenie właściciela o wypowiedzeniu umowy najmu, które wskazuje, że jego podstawą jest art. 688 KC, jest sprzeczne z ustawą co powoduje, że jest nieważne i nie wywołuje skutków prawnych.
Jeżeli po upływie terminu wypowiedzenia nie opuści Pan lokalu a właściciel skieruje sprawę na drogę postępowania sądowego (powództwo o eksmisję) sąd, po podniesieniu przez Pana powyższych argumentów, z całą pewnością oddali powództwo.
W chwili obecnej od Pana zależy czy o tym, że właściciel nie zna swoich podstawowych obowiązków poinformuje go Pan składając odpowiedź na jego wypowiedzenie czy też stosowny zarzut podniesie Pan przed sądem w przypadku gdyby po upływie 3 miesięcy właściciel pozwał Pana o eksmisję.
Jako, że oświadczenie o wypowiedzeniu nie wywołuje żadnych skutków prawnych, nawet w przypadku upływu terminu w nim wskazanym, opłacać Pan będzie czynsz w dotychczasowej wysokości. Wspominam o tym na wypadek gdyby właściciel żądał zapłaty odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu.
Stan prawny na dzień 23.08.2015 r.