Artykuły

Przed ślubem w roku 2004 otrzymałem od babci mieszkanie kwaterunkowe. W czasie trwania związku małżeńskiego mieszkanie wykupilismy z żoną na własność za 10% wartości. Po rozwodzie żona się wyprowadziła i chcemy dokonać podziału wspólnego majątku. Nie wiem jak mam spłacić żonę odnośnie mieszkania.

Irek

Szanowny Panie,

Jeżeli mieszkanie komunalne zostało nabyte w czasie trwania małżeństwa to weszło ono w skład majątku wspólnego małżeńskiego Pana i Pana byłej żony.
W Pana sprawie, jak wynika z pytania, stał się Pan najemcą lokalu jeszcze przed zawarciem związku małżeńskiego.

Co prawda nie mógł Pan otrzymać prawa najmu od babci, bo prawo to nie może być zbywane, ale nie ma to znaczenia dla sprawy – ważnym jest to, że najemcą lokalu stał się Pan przed zawarciem związku małżeńskiego.

Zawarcie małżeństwa i zamieszkanie przez Pana żonę w lokalu, którego był Pan najemcą nie spowodowało, że żona stała się z mocy prawa współnajemcą tego lokalu.
Art. 680¹ § 1 Kodeksu cywilnego wskazuje, iż małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Jeżeli między małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa albo rozdzielność majątkowa z wyrównaniem dorobków do wspólności najmu stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności ustawowej.

W przypadku opisanym w pytaniu zawiązanie stosunku prawa najmu lokalu nastąpiło przed zawarciem przez Pana związku małżeńskiego tak więc przepis art. 680¹ § 1.
Pana żona zamieszkiwała w lokalu, a jej uprawnienie do zamieszkiwania wynikało z art. 28¹ Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Według tego przepisu jeżeli prawo do mieszkania przysługuje jednemu małżonkowi, drugi małżonek jest uprawniony do korzystania z tego mieszkania w celu zaspokojenia potrzeb rodziny. Przepis ten stosuje się odpowiednio do przedmiotów urządzenia domowego.

Jako najemca lokalu był Pan uprawniony do nabycia prawa do mieszkania z pierwszeństwem i bonifikatą, stosownie do przepisów Ustawy o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651).
Art. 34 ust. 1 pkt. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazuje, iż w przypadku zbywania nieruchomości osobom fizycznym i prawnym pierwszeństwo w ich nabyciu, przysługuje osobie, która jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony.

Jednak okoliczność, że to Pan był najemcą lokalu, a żona była tylko uprawniona do korzystania z tego mieszkania jako małżonek najemcy nie sprawia, że po nabyciu tego lokalu na własność mieszkanie to stało się składnikiem Pana majątku osobistego. Prawo własności lokalu, mimo, iż tylko Pan był najemcą lokalu, weszło  w skład Państwa majątku wspólnego małżeńskiego. To, że prawo własności mieszkania weszło w skład majątku wspólnego wynika z przepisów prawa rodzinnego.

Jak wskazuje przepis art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.  
Jak wynika z powyższego przepisu w skład majątku wspólnego małżeńskiego wchodzą wszystkie przedmioty majątkowe, a więc również prawo własności mieszkania, które zostały nabyte w czasie trwania wspólności ustawowej małżeńskiej przez oboje małżonków lub jednego z nich.

W Pana sytuacji, nawet gdyby stroną umowy o nabycie prawa własności mieszkania był wyłącznie Pan, to i tak prawo własności mieszkania weszłoby w skład Państwa majątku wspólnego małżeńskiego. Jak wskazuje postanowienie Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 3 grudnia 2009 r., sygn. akt. II CSK 273/2009 (LexPolonica nr 2132146), według art. 32 § 1 KRO (w brzmieniu obowiązującym do dnia 20 stycznia 2005 r.), któremu obecnie odpowiada art. 31 § 1 zd. 1 KRO, do majątku wspólnego należą przedmioty majątkowe nabyte w czasie trwania wspólności ustawowej przez oboje małżonków lub przez jednego z nich. Dla wejścia do majątku wspólnego ma jedynie znaczenie czas nabycia praw majątkowych. Jeśli środki na nabycie pochodzą z majątku wspólnego, nie ma też znaczenia, czy stroną czynności prawnej, której skutkiem jest nabycie składnika majątku wspólnego są oboje małżonkowie, czy tylko jeden z małżonków.
W wyroku Sądu Najwyższego z dnia 17 maja 1985 r., sygn. akt. III CRN 119/85 (OSPiKA 1986/9-10 poz. 185) możemy przeczytać, iż w systemie obowiązującego prawa rodzinnego, przyjmującego jako zasadę reżym ustawowej wspólności majątkowej, można skonstruować domniemanie, według którego określone rzeczy w transakcji dokonywanej przez jednego tylko z małżonków zostały nabyte z majątku dorobkowego w interesie (na rzecz) ustawowej majątkowej wspólności małżeńskiej. Natomiast nabycie określonej rzeczy z majątku odrębnego małżonka musi wynikać wyraźnie nie tylko z oświadczenia współmałżonka, ale także - i to przede wszystkim - z całokształtu okoliczności istotnych prawnie z punktu widzenia przepisów KRO.

Fakt, że mieszkanie weszło w skład majątku wspólnego małżeńskiego znalazł odbicie w tym, iż umowę nabycia mieszkania gmina zawarła z Panem i z żoną. W umowie znalazł się zapewne zapis, iż kupujecie Państwo mieszkanie na Wasz majątek wspólny małżeński.

W doktrynie i w orzecznictwie dominuje pogląd, iż wejściu nabytego prawa do majątku wspólnego małżeńskiego nie stoi na przeszkodzie okoliczność, że szczególne przesłanki, od których ustawa uzależnia skuteczność nabycia, spełnia tylko jeden z małżonków, mianowicie to, które jest stroną czynności prawnej nabycia lub adresatem aktu, z którego nabycie wynika.

W chwili rozwiązania związku małżeńskiego ustała również wspólność małżeńska majątkowa. Od tej chwili majątek, który był objęty wspólnością ustawową małżeńską stał się wspólnością w częściach ułamkowych.
Jak wskazuje art. 46 KRO, w sprawach nieunormowanych w artykułach poprzedzających od chwili ustania wspólności ustawowej do majątku, który był nią objęty, jak również do podziału tego majątku, stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności majątku spadkowego i o dziale spadku.

Stosownie do art. 1037 § 1 Kodeksu cywilnego, dział spadku może nastąpić bądź na mocy umowy między wszystkimi spadkobiercami, bądź na mocy orzeczenia sądu na żądanie któregokolwiek ze spadkobierców.
Według § 2 art. 1037 KC, jeżeli do spadku należy nieruchomość, umowa o dział powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.
Z kolei art. 1038 § 1 KC mówi, iż sądowy dział spadku powinien obejmować cały spadek. Jednakże z ważnych powodów może być ograniczony do części spadku.
Umowny dział spadku może objąć cały spadek lub być ograniczony do części spadku (art. 1038 § 2 KC).

Stosując analogicznie powyższe przepisy należy stwierdzić, że umowa o podział majątku wspólnego małżeńskiego może być zawarta w dowolnej formie (nawet ustnej, ale dla celów dowodowych lepiej wybrać inną formę), chyba że w skład majątku wspólnego wchodzi tak jak w Pana wypadku, nieruchomość. Wówczas umowa musi być zawarta w formie aktu notarialnego.

Podział majątku wspólnego małżeńskiego może być też przeprowadzony przed sądem. Z wnioskiem o przeprowadzenie postępowania działowego może wystąpić do sądu każdy z małżonków.

Jeżeli strony są zgodne co do podziału i złożą zgodny wniosek co do podziału majątku, sąd co do zasady wyda postanowienie zgodne z tym wnioskiem.
Jeżeli nie ma zgody pomiędzy małżonkami co do sposobu podziału majątku wspólnego, sąd może dokonać podziału majątku wspólnego, przyjmując, że w skład majątku wspólnego wchodzi tylko mieszkanie, w następujący sposób:

1. sąd przyzna własność mieszkania jednemu z małżonków i zarządzi spłatę odpowiadającą połowie wartości mieszkania na rzecz drugiego z małżonków (co do zasady udziały małżonków w majątku wspólnym są równe)
2. sąd może orzec o sprzedaży mieszkania i podziale kwoty uzyskanej ze sprzedaży pomiędzy małżonków odpowiednio do ich udziałów w majątku

Najczęściej nie jest możliwy podział fizyczny mieszkania, tak aby w jego wyniku powstały dwa niezależne, samodzielne mieszkania.
Zasądzając spłatę sąd oznaczy termin i sposób ich uiszczenia – jednorazowo lub w ratach.

Należy pamiętać, iż dla rozstrzygnięć w sprawie o podział majątku wspólnego małżeńskiego decydujące znacznie mają okoliczności istniejące w chwili podziału tego majątku, co wynika z przepisu art. 316 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego.
Jak wskazał wyraźnie Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 15 grudnia 1969 r., sygn. akt. III CZP 12/69 (OSNPC 1970, nr 3, poz. 39) ustalenie wartości składników majątku wspólnego następuje według cen z chwili orzekania o podziale, a nie z chwili ustania wspólności lub innej chwili.
Powyższe oznacza, że dzieląc majątek wspólny w skład, którego wchodzi prawo własności mieszkania należy uwzględnić wartość tego mieszkania na dzień dokonywania podziału.

Okoliczność, że mieszkanie zostało zakupione z 90% bonifikatą nie ma znaczenia w sprawie. Wartość mieszkania będącego przedmiotem podziału będzie ustalana na dzień podziału.
Zwrócę uwagę, iż przy wykupie mieszkania cena nabycia była rynkowa. W chwili nabycia mieszkania w skład majątku wspólnego weszło mieszkanie o wartości rynkowej, a nie 10% tej wartości.
Również okoliczność, że stał się Pan najemcą przed zawarciem związku małżeńskiego i powstaniem wspólności ustawowej małżeńskiej nie ma znaczenia dla kwestii podziału majątku małżeńskiego.

Co do zasady małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym małżeńskim. Przepis art. 43 § 1 KRO wskazuje bowiem, iż oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.
Domniemanie równości udziałów w majątku wspólnym małżeńskim oznacza, że jeżeli w wyniku podziału majątku mieszkanie przypadnie jednemu z małżonków, małżonek ten powinien spłacić drugiego, a spłata powinna być równa połowie wartości mieszkania.
Domniemanie równości udziałów w majątku wspólnym małżeńskim może być obalone. Jak wskazuje przepis art. 43 § 2 KRO, jednakże z ważnych powodów każdy z małżonków może żądać, ażeby ustalenie udziałów w majątku wspólnym nastąpiło z uwzględnieniem stopnia, w którym każdy z nich przyczynił się do powstania tego majątku.
Przy ocenie, w jakim stopniu każdy z małżonków przyczynił się do powstania majątku wspólnego, uwzględnia się także nakład osobistej pracy przy wychowaniu dzieci i we wspólnym gospodarstwie domowym (art. 43 § 3).

Dodam, że przy podziale majątku wspólnego małżonkowie mogą mieć przeciwko sobie dodatkowe żądania (rozstrzyga o nich również sąd).
Są to m. in:

1. roszczenie o tytułu posiadania poszczególnych przedmiotów wchodzących w skład majątku wspólnego małżeńskiego
2. roszczenie o zwrot nakładów i wydatków poczynionych w czasie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej z majątku wspólnego na majątek osobisty małżonka
3. roszczenie o zwrot nakładów i wydatków poczynionych w czasie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej z majątku osobistego małżonka na majątek wspólny małżeński
4. roszczenie związane z długami jednego z małżonków zaspokojonych z majątku wspólnego małżeńskiego

Opłata od wniosku o podział majątku wspólnego składanego do sądu jest stała. Ustawa przewiduje dwie stawki – wyższa dotyczy sytuacji, w której małżonkowie nie są zgodni co do sposobu podziału majątku, a niższa odnosi się do sytuacji, w której małżonkowie przedłożą sądowi zgodny projekt podziału majątku.
Ust. 1 art. 38 wskazuje, iż opłatę stałą w kwocie 1 000 złotych pobiera się od wniosku o podział majątku wspólnego po ustaniu małżeńskiej wspólności majątkowej.
Natomiast stosownie do ust. 2 art. 38, jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt podziału tego majątku, pobiera się opłatę stałą w kwocie 300 złotych.

Jeżeli chodzi o umowę o podział majątku wspólnego małżeńskiego to opłata notarialna (jak wskazywałem umowa taka musi być w formie aktu notarialnego) jest już uzależniona od wartości nieruchomości podlegającej podziałowi. Maksymalna stawka stosownie do § 3 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz.U. z 2004 r. Nr 148, poz. 1564 ze zm.), wynosi od wartości:

1. do 3 000 zł - 100 zł
2. powyżej 3 000 zł do 10 000 zł - 100 zł + 3 % od nadwyżki powyżej 3 000 zł
3. powyżej 10 000 zł do 30 000 zł - 310 zł + 2 % od nadwyżki powyżej 10 000 zł
4. powyżej 30 000 zł do 60 000 zł - 710 zł + 1 % od nadwyżki powyżej 30 000 zł
5. powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł - 1 010 zł + 0,4 % od nadwyżki powyżej 60 000 zł
6. powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł - 4 770 zł + 0,2 % od nadwyżki powyżej 1 000000 zł
7. powyżej 2 000 000 zł - 6 770 zł + 0,25 % od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7 500 zł.

Do powyższych kwot należy doliczyć 23% podatku VAT.
Stawki notarialne wynikające z rozporządzenia to stawki maksymalne więc można co prawda negocjować z notariuszem wysokość tej stawki, ale rzadko się zdarza, aby notariusz żądał ceny niższej niż maksymalna.

Jeżeli zdecydowalibyście się Państwo na zgodny podział majątku to najtańszym sposobem jest właśnie sądowy podział majątku dokonany na podstawie zgodnego projektu stron. Opłata od wniosku wynosi bowiem 300 zł.

Stan prawny na dzień 01.07.2013 r.