Artykuły

Chciałabym wykupić mieszkanie spółdzielcze-lokatorskie, ale moja mama (której było przyznane to mieszkanie) zmarła w 1989 r. W roku 1990 przyznano prawo mojemu ojczymowi, który sie wyprowadził z mieszkania. W 2001 r. prawo lokatorskie do mieszkania przyznano mnie. Obecnie w spółdzielni twierdzą, że sprawa połowy wkładu mieszkaniowego jest nieuregulowana (czyli mojego ojczyma, mówią że jemu ta część wkładu przysługuje).
Dodam, że ojczym zmarł, a od prawie 20 lat nie utrzymywaliśmy kontaktu. Wiem, że ojczym dzieci nie miał. Nie wiem co mam w tej sytuacji zrobić, czas na wykupienie za przysłowiową złotówkę pozostał jedynie do końca roku.

Hanna

Szanowna Pani,

Jeżeli prawo spółdzielcze lokatorskie było przyznane mamie w czasie kiedy pozostawała ze swoim mężem we wspólności małżeńskiej majątkowej, to prawo to, mimo, że przydział był wydany wyłącznie mamie, wchodziło w skład majątku wspólnego małżeńskiego.

O przynależności spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu rozstrzyga art. 31 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.
Jak wskazuje przepis art. 31 § 1 KRO, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Z powyższego przepisu wynika, że jeżeli przydział lokalu został dokonany na rzecz jednego z małżonków to prawo spółdzielcze lokatorskie weszło w skład majątku wspólnego małżeńskiego.

Powyższe twierdzenie znajduje potwierdzenie w orzecznictwie Sądu Najwyższego i innych sądów.
Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 30 listopada 1974 r., sygn. akt. III CZP 1/74 (OSNCP 1975/3 poz. 37), stanowiącej wytyczne wymiaru sprawiedliwości i praktyki sądowej w zakresie stosowania przepisów o podziale majątku wspólnego małżonków w wypadku, gdy w skład tego majątku wchodzi spółdzielcze prawo do lokalu stwierdza: "o przynależności do majątku wspólnego małżonków spółdzielczego prawa do lokalu - zarówno takiego jak w spółdzielni mieszkaniowej, jak i takiego jak w spółdzielni budowlano-mieszkaniowej - nabytego w drodze przydziału wydanego przez spółdzielnię decyduje porównanie daty przydziału z datą powstania wspólności majątkowej między małżonkami (wspólność majątkowa). Mianowicie spółdzielcze prawo do lokalu, przyznane w drodze przydziału jednemu z małżonków w czasie trwania wspólności majątkowej, stanowi przedmiot majątku wspólnego małżonków, chociażby wkład mieszkaniowy lub budowlany pochodził - w całości lub w części - z majątku odrębnego jednego lub obojga małżonków i został wpłacony przed powstaniem wspólności majątkowej. Wpłata ta stanowi nakład z majątku odrębnego jednego lub obojga małżonków na majątek wspólny.
Zasada powyższa nie dotyczy wypadku, gdy przydział mieszkania spółdzielczego został dokonany w następstwie wpłaty w wysokości odpowiadającej rynkowej wartości spółdzielczego prawa do lokalu. W takim wypadku spółdzielcze prawo do lokalu wchodzi do majątku odrębnego tego małżonka, który dokonał wpłaty. Jeżeli jednak taka wpłata pochodzi z majątków odrębnych obojga małżonków, spółdzielcze prawo do lokalu staje się przedmiotem ich majątku wspólnego".

W innym orzeczeniu Sądu Najwyższego z dnia 19 marca 1975 r., sygn. akt. III CRN 484/74 (OSNCP 1976/3 poz. 58)  wskazano, że spółdzielcze prawo do lokalu, przyznane jednemu z małżonków w czasie trwania wspólności majątkowej w drodze przydziału, uwzględniającego potrzeby rodziny, w szczególności drugiego z małżonków i dzieci, stanowi przedmiot majątku wspólnego także wówczas, gdy na poczet wkładu mieszkaniowego został zaliczony wkład wniesiony przez tego z małżonków w związku z przydzielonym mu przed powstaniem wspólności ustawowej, mniejszym lokalem dostosowanym do zaspokajania jego ówczesnych potrzeb.

Mając na względzie powyższe należy stwierdzić, że spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego weszło w skład majątku wspólnego małżeńskiego mamy i jej męża nawet w sytuacji, w której opłacony wkład mieszkaniowy pochodził w całości lub w części z majątku osobistego mamy.
Jeżeli wkład wniesiony do spółdzielni przy ustanawianiu prawa do lokalu pochodził z majątku osobistego małżonka to należy tą wpłatę traktować jako nakład z majątku osobistego małżonka na majątek wspólny małżeński.

Jak wskazywał art. 220 ustawy z dnia 16 września 1982 r.  Prawo spółdzielcze (tekst pierwotny: Dz.U. z 1982 r. Nr 30, poz. 210) obowiązujący w chwili śmierci mamy, z chwilą śmierci jednego z małżonków lokatorskie prawo do lokalu, które przysługiwało obojgu małżonkom, przypada drugiemu małżonkowi. Małżonek ten, jeżeli nie jest członkiem spółdzielni, powinien pod rygorem wygaśnięcia prawa w terminie jednego roku od dnia śmierci członka złożyć deklarację członkowską. Przepis ten nie narusza uprawnień spadkobierców do dziedziczenia wkładu.

Na podstawie w/w przepisu, po śmierci Pani mamy prawo spółdzielcze lokatorskie przypadło Pani ojczymowi.
Jednak należy zwrócić uwagę, że stosownie do przepisów prawa spółdzielczego wkład mieszkaniowy podlega dziedziczeniu.
Tak więc z chwilą śmierci Pani mamy udział we wkładzie mieszkaniowym związanym z prawem spółdzielczym wszedł w skład spadku po mamie. Udział ten został nabyty przez spadkobierców Pani mamy, testamentowych lub ustawowych (w pierwszej kolejności przez męża i dzieci).

Pani nabyła prawo do lokalu w 2001 r. W tym roku weszła w życie (w dniu 24 kwietnia 2001 r.) ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst pierwotny: Dz.U. z 2001 r. Nr 4, poz. 27).

Zgodnie z przepisami tej ustawy, aby prawo spółdzielcze lokatorskie zostało ustanowione na Pani rzecz to prawo jakie przysługiwało Pani ojczymowi musiało wygasnąć.

Art. 11 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wskazywał bowiem, że spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego wygasa z chwilą ustania członkostwa oraz w innych wypadkach określonych w niniejszym rozdziale. W wypadku gdy przysługuje ona małżonkom, wygaśnięcie prawa następuje z chwilą ustania członkostwa obojga małżonków.

Z kolei art. 15 ust. 2 tej ustawy wskazywał,  że w wypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w następstwie ustania członkostwa lub niedokonania czynności, o których mowa w art. 14, roszczenia o przyjęcie do spółdzielni i zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego przysługują zamieszkałym razem z byłym członkiem: małżonkowi, dzieciom i innym osobom bliskim.
Ust. 4 art. 15 wskazywał, że do zachowania roszczeń o przyjęcie do spółdzielni, konieczne jest złożenie w terminie jednego roku deklaracji członkowskiej wraz z pisemnym zapewnieniem o gotowości do zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. W wypadku zgłoszenia się kilku uprawnionych, rozstrzyga sąd w postępowaniu nieprocesowym. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego przez spółdzielnię terminu wystąpienia do sądu, wyboru dokonuje spółdzielnia.

Mając na względzie powyższe uznać należy, że Pani ojczym albo sam zrezygnował z członkowstwa w spółdzielni albo został go pozbawiony uchwałą spółdzielni. Dopiero bowiem po wygaśnięciu członkowstwa Pani ojczyma w spółdzielni spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mogło być ustanowione na Pani rzecz.

Stała się Pani członkiem spółdzielni i osobą uprawnioną do spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu jednak wkład mieszkaniowy związany z tym prawem nadal należał do spadkobierców Pani mamy oraz do ojczyma.

Art. 11 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wskazywał, że w wypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia zwraca zgodnie z postanowieniami statutu osobie uprawnionej wniesiony wkład mieszkaniowy albo jego wniesioną część, zwaloryzowane według wartości rynkowej lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość. W rozliczeniu tym nie uwzględnia się długu obciążającego członka z tytułu przypadającej na niego części zaciągniętego przez spółdzielnię kredytu na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu wraz z odsetkami, o którym mowa w art. 10 ust. 3. Roszczenie o wypłatę wkładu albo jego części staje się wymagalne z chwilą opróżnienia lokalu, o którym mowa w art. 7 ust. 1.

Z powyższych przepisów wynika, że w przypadku ustanowienia prawa spółdzielczego lokatorskiego do lokalu na rzecz osoby uprawnionej, po wygaśnięciu członkowstwa poprzedniego członka spółdzielni, wkład, nawet jeżeli nie należał w całości do „nowego” członka spółdzielni, nie był wypłacany członkowi, którego prawo do lokalu wygasło (w tym przypadku Pani ojczymowi). Wkład mógł być wypłacony z chwilą opróżnia lokalu.
Należy także wskazać, że wskazany powyżej przepis art. 15 ust. 4 ustawy wskazywał, że do ustanowienia spółdzielczego prawa do lokalu na rzecz osoby uprawnionej koniecznym było wyłącznie złożenie w terminie jednego roku deklaracji członkowskiej wraz z pisemnym zapewnieniem o gotowości do zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Przepis ten nie wskazywał, aby do ustanowienia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu koniecznym było „uzupełnienie” wkładu mieszkaniowego.

Należy także wskazać, że wkład mieszkaniowy jest związany ze spółdzielczym prawem do lokalu.
Sąd Okręgowy w Krakowie w uzasadnieniu wyroku z dnia 24 września 1999 r., sygn. akt. II Ca 520/99 stwierdził, że wkład lokatorski jest związany ze spółdzielczym prawem do lokalu i póki istnieje samo prawo, to wkład nie może być przedmiotem wypłaty przez Spółdzielnię na rzecz kogokolwiek w całości czy w części. Rozliczenia z tytułu spadkobrania po osobie uprawnionej do lokalu spółdzielczego mogą nastąpić pomiędzy spadkobiercami w stosownym postępowaniu działowym (o ile spadkobiercy mają taką wolę), ale zawsze mają one charakter kapitałowy (spłaty). Przedmiotem działu spadku nie jest sam wkład lokatorski, bo ten nie funkcjonuje w obrocie bez prawa, z którym jest związany, ale prawo ze związanym z nim wkładem.

Jeżeli ustanowienie prawa do lokalu na Pani rzecz nastąpiło pod rządami ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych to możliwym jest, że wkład, który jest związany z przysługującym Pani prawem do lokalu, należy do spadkobierców Pani mamy oraz spadkobierców ojczyma.
Taka sytuacja ma miejsce jeżeli spadkobiercy mamy i ojczym (lub jego spadkobiercy) nie przenieśli na Panią swoich praw do części wkładu mieszkaniowego, który wraz z prawem do mieszkania wchodził w skład majątku wspólnego małżeńskiego mamy i ojczyma.

Na marginesie dodam, że w sytuacji, w której ustanowienie prawa do lokalu na Pani rzecz nastąpiło jeszcze przed wejściem w życie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (a więc przed 24 kwietnia 2001 r.) to jak wynika z obowiązujących wówczas przepisów Prawa spółdzielczego, nie ustanowiono by na Pani rzecz spółdzielczego prawa do lokalu bez uiszczenia przez Panią części wkładu wypłaconej ojczymowi lub jeżeli nie przeniósłby on na Pani rzecz swojego roszczenia o wkład.

Art. 218 § 2 Prawa spółdzielczego wskazywał, że lokatorskie prawo do lokalu wygasa z chwilą ustania członkostwa. W wypadku gdy przysługuje ono małżonkom, wygaśnięcie następuje z chwilą ustania członkostwa obojga małżonków.
Stosownie do art. 221 § 1 Prawa spółdzielczego, w razie wygaśnięcia lokatorskiego prawa do lokalu w następstwie ustania członkostwa lub niedokonania czynności, o której mowa w art. 220, roszczenie o przyjęcie do spółdzielni i o przydział lokalu po byłym członku przysługuje zamieszkałym z nim razem: małżonkowi, dzieciom i innym osobom bliskim.
Natomiast § 3 art. 221 mówił, że dla zachowania roszczeń, o których mowa w paragrafie poprzedzającym, konieczne jest złożenie w terminie ustalonym w statucie deklaracji członkowskiej i pisemnego wniosku o przydział lokalu. Jeżeli zgłasza się kilku uprawnionych, rozstrzyga sąd w postępowaniu niesprocesowym. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego przez spółdzielnię terminu do wystąpienia do sądu wyboru dokonuje spółdzielnia.

Zgodnie z art. 218 § 4 Prawa spółdzielczego, w razie wygaśnięcia lokatorskiego prawa do lokalu spółdzielnia zwraca osobie uprawnionej wkład mieszkaniowy. Należność z tego tytułu powinna stanowić taką samą część wartości lokalu zaktualizowanej w sposób przewidziany w art. 229 § 1, jaką część wartości lokalu stanowił wkład mieszkaniowy w dacie przydziału lokalu, zgodnie z zasadami, o których mowa w § 3 pkt 1. Roszczenie o zwrot wkładu jest zbywalne i podlega egzekucji.
Natomiast § 5 art. 218 wskazywał, że członek otrzymujący przydział lokalu, do którego wygasło prawo innej osoby, wnosi wkład mieszkaniowy w kwocie wypłaconej osobie uprawnionej.

Aby móc wykupić mieszkanie (przekształcić prawo spółdzielcze lokatorskie w prawo własności) koniecznym jest posiadanie przez osobę uprawnioną do spółdzielczego prawa do lokalu „pełnego” wkładu mieszkaniowego.
Art. 12 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych  wskazuje, że na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego:

1. spłaty przypadającej na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 1 (wkład mieszkaniowy), w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami, a jeżeli spółdzielnia skorzystała z pomocy uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków - spłaty przypadającej na ten lokal części umorzenia kredytu w kwocie podlegającej odprowadzeniu przez spółdzielnię do budżetu państwa
2. spłaty zadłużenia z tytułu opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1 (kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni)

W przypadku kiedy:

1. spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym wybudowała sama lub jej poprzednicy prawni budynek, w którym znajduje się lokal objęty żądaniem, albo
2. lokal znajduje się w budynku położonym na nieruchomości, dla której nie został określony przedmiot odrębnej własności lokali na podstawie uchwały zarządu, o której mowa w art. 42 ustawy, o której mowa w art. 1, lub uchwała ta została zaskarżona do sądu,

- do dnia 31 grudnia 2012 r., stosownie do przepisu art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 18 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2009 r. Nr 223, poz. 1779), na pisemne żądanie członka spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, po dokonaniu przez tego członka spłat, o których mowa w art. 12 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (a więc również po wniesieniu pełnego wkładu), spółdzielnia jest obowiązana dokonać przekształcenia przysługującego mu prawa na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Realizacja żądania osoby uprawnionej do spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, zgodnie z ust. 2 art. 6 tej ustawy, następuje w drodze zawarcia między członkiem a spółdzielnią umowy o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Umowa powinna być zawarta pod rygorem nieważności w formie pisemnej.

Składając wniosek o ustanowienie prawa własności lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu spółdzielnia zażąda od Pani wykazania, że wkład związany z Pani prawem do lokalu należy wyłącznie do Pani.

Jeżeli wkład został wypłacony uprawnionym (spadkobiercom mamy, ojczymowi lub jego spadkobiercom) a Pani przy ustanawianiu praw do lokalu uzupełniła ten wypłacony wkład, albo jeżeli ci uprawnieni przekazali Pani swoich praw do wkładu albo jeżeli został dokonany dział spadku po mamie i ojczynie połączony z podziałem ich majątku wspólnego małżeńskiego, to oznacza to, że wkład w chwili obecnej należy do Pani w całości.
Jeżeli było inaczej to prawo do wkładu mają w tej chwili Pani jako spadkobierczyni mamy, pozostali spadkobiercy mamy (o ile miała takich) oraz do spadkobiercy ojczyma.

Jeżeli jest tak, że do wkładu mieszkaniowego roszczą sobie prawa także inne osoby – pozostali spadkobiercy mamy oraz spadkobiercy ojczyma to, aby mogła Pani wykupić mieszkanie powinna Pani doprowadzić do tego, że wkład mieszkaniowy będzie wyłącznie Pani.

Może Pani to uzyskać poprzez dokonanie działu spadku po mamie połączonego z podziałem majątku wspólnego małżeńskiego mamy i ojczyma w wyniku, którego wkład przypadnie Pani, za spłatą lub bez na rzecz pozostałych uprawnionych.

Aby dokonać takiego zgodnego podziału należy ustalić spadkobierców mamy i ojczyma. Jeżeli nie zostały do tej pory przeprowadzone postępowania spadkowe po mamie i ojczymie, ewentualnie też po ich zmarłych spadkobiercach to należałoby takie postępowania przeprowadzić.
Art. 1027 Kodeksu cywilnego wskazuje bowiem, że względem osoby trzeciej, która nie rości sobie praw do spadku z tytułu dziedziczenia, spadkobierca może udowodnić swoje prawa wynikające z dziedziczenia tylko stwierdzeniem nabycia spadku albo zarejestrowanym aktem poświadczenia dziedziczenia.

Jeżeli nie uda się doprowadzić do umownego podziału to pozostaje Pani wszczęcie sądowego postępowania o dział spadku po mamie (o ile są jeszcze jacyś spadkobiercy mamy) połączonego z podziałem majątku wspólnego małżeńskiego. W wyniku takiego podziału sąd może orzec, że wkład związany ze spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu, które wchodziło w skład majątku wspólnego małżeńskiego przypada Pani za spłatą lub bez na rzecz pozostałych uczestników (bez spłaty za zgodą tych uczestników).
Uczestnikami takiego postępowania powinni być spadkobiercy mamy i spadkobiercy ojczyma. I w tym postępowaniu także trzeba będzie przeprowadzić postępowanie spadkowe (o stwierdzenie nabycia spadku lub notarialne poświadczenie dziedziczenia).

Jako, że postępowania sądowe są dość przewlekłe, a w sprawie może zajść potrzeba odszukania spadkobierców ojczyma (choćby przez ogłoszenie) i uzyskania postanowień o stwierdzeniu nabyciu spadku po ojczymie to trudno będzie Pani załatwić te sprawy przed końcem grudnia 2012 r.

W sprawie mogłaby Pani także uzupełnić „brakującą” część wkładu – jednak na podstawie postanowień o stwierdzeniu nabycia spadku po mamie i ojczymie (po ojczymie mogłoby to być notarialne poświadczenie dziedziczenia) należałoby wykazać jaki przysługuje Pani udział w tym wkładzie.

Stan prawny na dzień 4.11.2012 r.