Wstąpienie w stosunek najmu lokalu komunalnego a prawo do innego mieszkania własnościowego



Proszę o pomoc w sprawie odmowy wstąpienia w stosunek najmu mieszkania komunalnego. Od urodzenia, a więc od 1995 roku mieszkałem z mamą która była głównym najemcą mieszkania. Od 2 lat mieszka u mnie moja żona z trójką naszych dzieci. Niedawno moja mama zmarła i pojawił się problem ze wstąpieniem w najem po zmarłej mamie. Gmina odmówiła mi wstąpienia w najem, ponieważ żona ma na siebie mieszkanie własnościowe w tej samej miejscowości. W mieszkaniu żony mieszkają niepełnosprawny teść i teściowa. Mieszkanie żony ma 40 m2 i dwa pokoje, natomiast mieszkanie komunalne ma prawie 60 m2 i 3 pokoje.


Michał

 

 


 

 

Szanowny Panie!


Analizując Pana sprawę wskażę, że jest Pan, do chwili śmierci swojej babci w 1999 r., najemcą lokalu komunalnego, w którym Pan zamieszkuje. Najemcą (a konkretnie współnajemcą razem z matką) stał się Pan z mocy prawa. Nie jest tak, że prawo najmu nabył Pan w chwili śmierci swojej matki lub uzyskanie tego prawa zależy od zgody właściciela mieszkania.


To, że jest Pan najemcą lokalu, w którym Pan zamieszkuje, wynika z przepisu art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (tekst jednolity: Dz.U.1998.120.787 z późn. zm.), który obowiązywał w chwili śmierci babci (w 1999 r.).
Przepis ten stanowił, że w razie śmierci najemcy jego zstępni, wstępni, pełnoletnie rodzeństwo, osoby przysposabiające albo przysposobione oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu małżeńskim z najemcą, mieszkający z nim stale do chwili jego śmierci, wstępują w stosunek najmu lokalu oraz nabywają jego uprawnienia i obowiązki związane z tym lokalem, chyba że się tego prawa zrzekną wobec wynajmującego. Nie dotyczy to osób, które w chwili śmierci najemcy miały tytuł prawny do zajmowania innego lokalu mieszkalnego.
Jak wskazywał ust. 2 art. 8 ustawy, w razie braku osób uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu lub w razie zrzeczenia się przez nie tego prawa, stosunek najmu lokalu wygasa.


Nie jest zatem tak, że w stosunek najmu wstąpił Pan dopiero po śmierci swojej matki, na podstawie obecnie normującego kwestię wstąpienia w stosunek najmu art.  691 Kodeksu cywilnego.


W chwili śmierci babci nie miał Pan jak mniemam tytułu prawnego do zajmowania innego lokalu mieszkalnego. Dlatego dla samego wstąpienia w stosunek najmu istotne znaczenie miały takie fakty jak to, że był Pan zstępnym dotychczasowego najemcy (wnukiem) oraz stale z babcią Pan zamieszkiwał w lokalu.
To, że był Pan niepełnoletni nie ma znaczenia dla sprawy.


Pana żona nie jest najemcą lokalu, w którym Państwo zamieszkujecie. Jak bowiem stanowi przepis normujący współnajem małżonków - art.  6801 § 1 KC, małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Jeżeli między małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa albo rozdzielność majątkowa z wyrównaniem dorobków do wspólności najmu stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności ustawowej.


Jako, że stosunek najmu w Pana przypadku został nawiązany przed zawarciem przez Pana związku małżeńskiego, Pana żona nie jest najemcą tego lokalu, a jej uprawnienie do korzystania z lokalu wypływa z przepisów prawa rodzinnego, a w szczególności z art. 281 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, który wskazuje, że jeżeli prawo do mieszkania przysługuje jednemu małżonkowi, drugi małżonek jest uprawniony do korzystania z tego mieszkania w celu zaspokojenia potrzeb rodziny. Przepis ten stosuje się odpowiednio do przedmiotów urządzenia domowego.


To, że Pana żona jest właścicielem innego mieszkania położonego w tej samej miejscowości nie ma znaczenia dla uznania, że od chwili śmierci swojej babci jest Pan najemcą lokalu (na marginesie dodam, że nie miałoby to znaczenia jeżeli w stosunek najmu wstąpiłby Pan po śmierci swojej matki na podstawie art. 691 KC).


Może to mieć jednak znaczenie dla możliwości wypowiedzenia Panu, jako najemcy lokalu, umowy najmu.


Gmina może Panu wypowiedzieć umowę najmu tylko z przyczyn wskazanych w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity: Dz.U. z 2014 r. poz. 150 z późn. zm.).
Zgodnie z tą ustawą wypowiedzenie umowy najmu przez właściciela takiego jak gmina jest możliwe w sytuacji, w której najemca:

  1. pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
  2. jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
  3. wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
  4. używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, lub
  5. niezamieszkuje w lokalu przez okres dłuższy niż 12 miesięcy, lub
  6. ma tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości i może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

 

Z powyższego wyliczenia wynika, że fakt posiadania tytułu prawnego do innego lokalu może być podstawą do wypowiedzenia umowy najmu, po spełnieniu dodatkowych przesłanek: lokal musi być położony w tej samej miejscowości oraz musi spełniać przesłanki dla lokalu zamiennego.


Lokal zamienny to, stosownie do art. 2 ust. 1 pkt 6 ustawy o ochronie lokatorów, to lokal znajdujący się w tej samej miejscowości, w której jest położony lokal dotychczasowy, wyposażony w co najmniej takie urządzenia techniczne, w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas, o powierzchni pokoi takiej jak w lokalu dotychczas używanym; warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa domowego przypada 10 m2 powierzchni łącznej pokoi, a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego - 20 m2 tej powierzchni.


W pierwszej kolejności rozpatrując kwestię tego czy gmina może Panu wypowiedzieć umowę najmu jaka Pana z nią łączy, należy ustalić czy posiada Pan tytuł prawny do innego lokalu, a w szczególności do lokalu, którego właścicielem jest Pana żona (jak rozumiem mieszkanie to stanowi składnik majątku osobistego żony).


Jako, że prawo do mieszkania, w którym zamieszkują Pana teściowie nie jest składnikiem majątku wspólnego małżeńskiego, to nie można mówić, że posiada Pan tytuł prawny do tego lokalu w postaci prawa własności. Nie zawarł Pan również, jak mniemam, umowy najmu tego lokalu, umowy użyczenia, nie jest na Pana rzecz ustanowiona służebność tego mieszkania, ani prawo użytkowania.
Należy rozpatrzyć czy ewentualny tytuł prawny do lokalu nie wynika z prawa rodzinnego, a w szczególności ze wspomnianego powyżej art. 281 k.r.o, który stanowi podstawę korzystania z mieszkania komunalnego przez Pana żonę.
Przypomnę, że przepis ten stanowi, że jeżeli prawo do mieszkania przysługuje jednemu małżonkowi, drugi małżonek jest uprawniony do korzystania z tego mieszkania w celu zaspokojenia potrzeb rodziny. Przepis ten stosuje się odpowiednio do przedmiotów urządzenia domowego.


Moim zdaniem, nie można powiedzieć, że posiada Pan tytuł prawny do lokalu żony. Przede wszystkim dlatego, że to lokal komunalny, a nie ten, który jest własnością żony zaspokaja potrzeby Pana rodziny. Pana rodzina nie korzysta z mieszkania żony.
Moje powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w Komentarzu do Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego Marka Andrzejewskiego (Kodeks rodzinny i opiekuńczy. Komentarz, wyd. II, LEX 2013). Autor ten odnosząc się do art. 281 k.r.o wskazał: „Hipoteza normy wysłowionej w tym przepisie wydaje się jednak odnosić wprost jedynie do takiej sytuacji, w której małżonkowie mają do dyspozycji tylko jedno mieszkanie. Chodzi więc tutaj o grupę przeciętnie sytuowanych rodzin. Zastosowanie tego przepisu budzić może wątpliwości, w sytuacji gdy każde z małżonków dysponuje własnym mieszkaniem albo kilkoma lokalami, a więc dotyczy dość wąskiej jeszcze grupy bogatszych rodzin. Trudno bowiem przepis art. 281 k.r.o. odnieść wprost do tej ostatniej sytuacji, ponieważ powstałby nadmiernie złożony splot wzajemnych praw i obowiązków. Należy zatem przyjąć, że uprawnienie „drugiego" małżonka do korzystania z mieszkania dotyczy tylko tego lokalu, w którym faktycznie mieszka on razem z pierwszym, małżonkiem mającym prawo do mieszkania (zob. T. Sokołowski, Uwagi do projektowanej regulacji stosunków majątkowych między małżonkami, KPP 2001, nr 1, s. 143 i n.)”.


Mając na względzie powyższe wskazać należy, że nie ma Pan tytułu do innego lokalu w tej samej miejscowości, w której znajduje się lokal komunalny, a tym samym gmina nie może wypowiedzieć Panu umowy najmu.


Niestety w doktrynie można spotkać przeciwne do powyższego stanowisko. I tak np. Grzegorz Jędrejek w Kodeks rodzinny i opiekuńczy. Małżeństwo. Komentarz do art. 1-61(6), LEX 2013, wskazuje: Artykuł art. 281 k.r.o. ma zastosowanie niezależnie od tego, ile mieszkań należy do jednego małżonka. Jeżeli ma on kilka mieszkań, to drugi z małżonków może z nich korzystać. Należy bowiem przyznać priorytet wykładni funkcjonalnej nad gramatyczną.


Jeżeli uznać to stanowisko za właściwą wykładnię przepisu art. 281 k.r.o to gmina i tak nie mogłaby wypowiedzieć Panu umowy najmu wskazując, że posiada Pan tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a tym tytułem prawnym jest uprawnienie do korzystania z mieszkania żony wynikające z art. 281 k.r.o.
Jak wskazuje Pan w pytaniu mieszkanie żony ma powierzchnię 40 m2. Pana rodzina składa się z pięciu osób (Pan, żona, troje dzieci). Aby mieszkanie żony spełniało warunki mieszkania zastępczego (co jest niezbędne do skuteczności wypowiedzenia umowy najmu) powierzchnia pokoi przypadająca na jednego członka gospodarstwa domowego musiałaby wynosić 10 m2.
Ten warunek nie jest spełniony i niezależnie od tego czy kolejna przesłanka byłaby spełniona (czy Pan może zamieszkać w lokalu żony czy nie) i dlatego gmina nie może Panu wypowiedzieć skutecznie umowy najmu.


Mimo, że gmina nie może Panu wypowiedzieć umowy najmu to Pana sytuacja nie jest całkowicie bezpieczna. Zagrożenie dla Pana i Pana rodziny stanowi przepis art. 11 ust. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów, zgodnie z którym z ważnych przyczyn, innych niż określone w ust. 2, właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku.


Przepisy prawa nie wskazują co to są „ważne przyczyny”, o których mowa w powyższym przepisie. Istnieje na ten temat bogate orzecznictwo. W tym artykule to szczegółowo wyjaśniono: Wypowiedzenie umowy najmu lokalu komunalnego - tytuł prawny do innego lokalu

 

Jeżeli gmina zdecydowałaby się na złożenie pozwu w sądzie, zapewne wskazywałaby, że posiadanie przez Pana żonę mieszkania, w której Pana rodzina może zamieszkać, w tej samej miejscowości, w której znajduje się lokal komunalny, może stanowić ważną przyczynę, dla której może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu. Zapewne gmina wykazywałaby w pozwie, że sprawa dotyczy najemcy lokalu pozostającego w mieszkaniowym zasobie gminy, których ceny najmu są znacznie niższe od rynkowych. Jednocześnie znany jest powszechnie występujący niedobór lokali pozwalających na zaspokojenie przez zobowiązaną do tego gminę potrzeb mieszkaniowych wszystkich osób uprawnionych.


Rozpatrując taką sprawę sąd wziąłby pod uwagę wszelkie okoliczności sprawy, także to, że z lokalu żony korzystają Pana teściowie, z których teść jest osobą niepełnosprawną. Również to, że nie jest Pan właścicielem lokalu może być wzięte pod uwagę. Także to, że Pana rodzina liczy pięć osób i razem z teściami nie byłaby w stanie normalnie korzystać z lokalu.


Ocena tego czy w sprawie istnieją „ważne przyczyny” uzasadniające rozwiązanie umowy najmu należeć będzie (w przypadku skierowania pozwu do sądu) do sądu.


Mając na względzie powyższe wskażę, że nie powinien mieć Pan problemu z uznaniem Pana za najemcę lokalu. Gdyby gmina odmawiała potwierdzenia tego faktu to może Pan wystąpić do sądu z pozwem o ustalenie, że w chwili śmierci babci (czyli w 1999 r.) wstąpił Pan w stosunek najmu. Wyrok w tej sprawie będzie skuteczny wobec wszystkich i gmina będzie musiała zaakceptować fakty, które potwierdza ten wyrok.


O ile nie powinien Pan, w obecnym stanie prawnym, obawiać się wypowiedzenia umowy najmu to może mieć miejsce sytuacja, że gmina pozwie Pana o rozwiązanie umowy najmu z art. 11 ust. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów. Choć wiele argumentów przemawia za uznaniem, że w Pana przypadku nie można mówić o „ważnych powodach” może się zdarzyć, że sąd oceni Pana sytuację w inny sposób i rozwiąże umowę najmu (osobiście uważam, że są na to małe szanse).

 


Stan prawny na dzień 22.12.2015 r.


Łukasz  Obrał

Radca prawny (KR-3122). Doświadczony prawnik-praktyk. Od maja 2004 r. zawodowo zajmuje się poradnictwem prawnym. Egzamin radcowski zdał w 2015 r. Dotychczas udzielił wielu porad prawnych, które przyczyniły się do skutecznego rozwiązania trudnych spraw Klientów. Autor wielu artykułów o tematyce prawnej. Znawca prawa rodzinnego, spadkowego, lokalowego, zabezpieczenia społecznego. Nieobce są mu i inne dziedziny prawa. Z Serwisem prawo-porady.pl związany od początku jego istnienia.