Współwłaściciel nieruchomości a prawo zatrzymania



Jestem współwłaścicielem nieruchomości. Oprócz mnie jeszcze są współwłaściciele, którzy od dawna nie żyją a ich spadkobiercy są nieustaleni.

Za udziały nieżyjących współwłaścicieli płacę podatek od nieruchomości i między innymi też ponoszę za nich nakłady na tą nieruchomość.

Czy mogę skorzystać z prawa zatrzymania wynikającego z art. 461 Kodeksu cywilnego?

 

Maria

 

 


 

 

Szanowna Pani,


Prawo zatrzymania uregulowane jest w art. 461 § 1 Kodeksu cywilnego. Przepis ten wskazuje, że zobowiązany do wydania cudzej rzeczy może ją zatrzymać aż do chwili zaspokojenia lub zabezpieczenia przysługujących mu roszczeń o zwrot nakładów na rzecz oraz roszczeń o naprawienie szkody przez rzecz wyrządzonej (prawo zatrzymania). 


Jak pisze Pani w pytaniu, jest Pani współwłaścicielem nieruchomości.  Zgodnie z art. 195 KC, własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).
Mając na względzie powyższy przepis należy wskazać, że prawo współwłasności cechuje jedność przedmiotu własności, wielość podmiotów i niepodzielność samego prawa. Niepodzielność prawa wyraża się z kolei w tym, że każdy ze współwłaścicieli ma prawo do całej rzeczy. Posiadanie rzeczy przez współwłaściciela jest zatem posiadaniem właścicielskim i samoistnym, stanowi realizację jego niepodzielnego prawa do rzeczy.


Współwłaścicielom, którzy nie korzystają z rzeczy nie przysługuje roszczenie windykacyjne określone w art. 222 § 1 KC. Zgodnie z tym przepisem właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą).


Naruszenie uprawnienia współwłaściciela do korzystania ze wspólnej rzeczy stwarza jego po stronie podstawę żądania dopuszczenia do korzystania z rzeczy wspólnej lub dokonania podziału rzeczy quo ad usum (do używania).


Jak wynika z przepisu art. 461 KC, prawo zatrzymania przysługuje osobie władającej cudzą rzeczą – tylko taka osoba może być zobowiązana do wydania cudzej rzeczy.
Jako, że nie można mówić w Pani przypadku, że jest Pani zobowiązaną do wydania cudzej rzeczy (jest Pani współwłaścicielem nieruchomości) to w Pani przypadku prawo zatrzymania nie będzie miało zastosowania.


Jak wskazuje art. 207 KC, pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.
Z art. 207 KC wynika roszczenie współwłaściciela o zwrot części poniesionych wydatków i ciężarów na rzecz wspólną. Wydatki i ciężary to np. koszty niezbędnych remontów. Ciężarami w rozumieniu art. 207 kc są także podatki i inne świadczenia o charakterze publicznoprawnym obciążające współwłaścicieli nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności.


Może zatem Pani żądać, od pozostałych współwłaścicieli, zwrotu części poniesionych przez Panią ciężarów i wydatków. Jednak to Pani roszczenie nie może stanowić podstawę prawa zatrzymania (gdyż jak wskazałem nie włada Pani cudzą rzeczą).
Swoich roszczeń związanych z posiadaniem rzeczy wspólnej może Pani dochodzić w procesie (może Pani pozwać współwłaścicieli o zwrot części poniesionych przez Panią nakładów) lub też w toku postępowania o zniesienie współwłasności. Należy przy tym pamiętać, że po zapadnięciu prawomocnego postanowienia o zniesieniu współwłasności współwłaściciel nie może dochodzić roszczeń związanych z posiadaniem rzeczy wspólnej, chociażby nie były one zgłoszone w postępowaniu o zniesienie współwłasności. 


Fakt, iż wyłącznie Pani włada nieruchomością wspólną, że tylko Pani wykonuje prawa i obowiązki wynikające z faktu bycia współwłaścicielem może być przesłanką do stwierdzenia zasiedzenia udziałów w prawie własności. Udziały w prawie własności mogą zostać zasiedziane na takich samych zasadach jak własność nieruchomości.
Do zasiedzenia prowadzi tylko posiadanie samoistne, a to ma miejsce gdy dana osoba włada nieruchomością jak właściciel, z wyłączeniem innych osób.
Kolejną przesłanką jest upływ czasu. I tak, jeżeli posiadanie samoistne jest w dobrej wierze to zasiedzenie następuje po upływie 20 lat nieprzerwanego samoistnego posiadania. Jeżeli to posiadanie samoistne jest w złej wierze to okres zasiedzenia wynosi lat 30.


Na koniec dodam, że skorzystanie z prawa zatrzymania nie powoduje nabycia własności zatrzymanej rzeczy (udziałów w niej). Skorzystanie z tego prawa oznacza, że osoba uprawniona – właściciel rzeczy nie może skutecznie żądać wydania rzeczy (sąd oddali ewentualne powództwo o wydanie rzeczy) do czasu zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczeń zatrzymującego.

 


Stan prawny na dzień 22.09.2014 r.


Łukasz  Obrał

Radca prawny (KR-3122). Doświadczony prawnik-praktyk. Od maja 2004 r. zawodowo zajmuje się poradnictwem prawnym. Egzamin radcowski zdał w 2015 r. Dotychczas udzielił wielu porad prawnych, które przyczyniły się do skutecznego rozwiązania trudnych spraw Klientów. Autor wielu artykułów o tematyce prawnej. Znawca prawa rodzinnego, spadkowego, lokalowego, zabezpieczenia społecznego. Nieobce są mu i inne dziedziny prawa. Z Serwisem prawo-porady.pl związany od początku jego istnienia.