Artykuły

Wspólnota mieszkaniowa - remont instalacji na cudzej działce

Nasza wspólnota mieszkaniowa nie ma dostępu do kanalizacji. Korzystamy ze zbiornika na nieczystości (biobloku) znajdującym się na działce gminy. Przez tą działkę przebiega rura kanalizacyjna odprowadzająca ścieki z naszego budynku. Wspólnota płaci za czyszczenie rur oraz utrzymanie zbiornika.
Czy jako wspólnota mieszkaniowa możemy przeprowadzić remont tej instalacji. Jeden ze współwłaścicieli twierdzi, że nie, bo instalacja częściowo jest położona na terenie gminy, a nie nieruchomości wspólnej. Czy kanalizacja stanowi cześć wspólną nieruchomości?


Paweł

 

 


 

 

Szanowny Panie,

 

W pierwszym rzędzie zajmę się odpowiedzią na pytanie – do kogo należy rura kanalizacyjna odprowadzająca ścieki z budynku.
W tym względzie zastosowanie będą miały odpowiednie przepisy Kodeksu cywilnego.


Jak wskazuje przepis art. 46 § 1 KC, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.


Zgodnie z art. 47 § 1 KC, część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.
§ 2 art. 47 KC wskazuje, iż częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.
Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych (art. 47 § 3 KC).


Wedle art. 48 KC, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.


W granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią. Przepis ten nie uchybia przepisom regulującym prawa do wód (art. 143 KC).


Art. 191 KC stanowi natomiast, iż własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową.


Z powyższych przepisów wynika, iż co do zasady własność gruntu rozciąga się również na urządzenia służące do odprowadzania ścieków znajdujące się na powierzchni, pod powierzchnią i nad powierzchnią nieruchomości.
Ustawa przewiduje pewne wyjątki, w których urządzenia takie jak kanalizacja nie stanowią części składowej nieruchomości, a ich własność należy do innej osoby niż właściciel gruntu.


Stosownie do art. 49 § 1 KC, urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.
Według § 2 art. 49 KC, osoba, która poniosła koszty budowy urządzeń, o których mowa w § 1, i jest ich właścicielem, może żądać, aby przedsiębiorca, który przyłączył urządzenia do swojej sieci, nabył ich własność za odpowiednim wynagrodzeniem, chyba że w umowie strony postanowiły inaczej. Z żądaniem przeniesienia własności tych urządzeń może wystąpić także przedsiębiorca


W sytuacji opisanej w pytaniu rury kanalizacyjne nie wchodzą w skład przedsiębiorstwa (wspólnota mieszkaniowa przedsiębiorstwem nie jest) i nie ma możliwości, aby częścią takiego przedsiębiorstwa się stała (kanalizacja nie jest podłączona do sieci miejskiej – w takim wypadku można by ewentualnie żądać, aby przedsiębiorstwo kanalizacyjne nabyło własność tych urządzeń).

Tak więc, biorąc pod uwagę powyższe przepisy należy stwierdzić, iż instalacja kanalizacyjna, którą odprowadzane są ścieki z budynku do zbiornika należy do właścicieli nieruchomości przez które przebiega – do współwłaścicieli nieruchomości, na której znajduje się budynek, w którym wyodrębniono własność lokali i w części do gminy, na odcinku w którym kanalizacja  przebiega przez nieruchomości gminne. Wynika to z tego, iż przewody kanalizacyjne stanowią część składową nieruchomości przez które te przewody przebiegają.
Zastosowanie w tym względzie będzie miała zasada superficies solo cedit (łac. to co jest na powierzchni przypada gruntowi) wyrażona w art. 49 i 191 KC. Nie może mieć tu zastosowania wyjątek przewidziany w art. 49 KC, ponieważ kanalizacja nie wchodzi w skład przedsiębiorstwa.


Na odcinku, w którym kanalizacja przebiega przez nieruchomość gminną jest ona własnością gminy, a współwłaściciele nieruchomości są wyłącznie jej posiadaczami – osobami, które korzystają z instalacji.


Należy więc przyznać rację jednemu z członków wspólnoty mieszkaniowej co do tego, że instalacja sanitarna nie jest częścią wspólną nieruchomości należącej do członków wspólnoty, ale tylko na odcinku, w którym kanalizacja przebiega przez działkę należącą do gminy.


W przyszłości, kiedy Państwa budynek zostanie podłączony do sieci kanalizacyjnej miejskiej własność przewodów kanalizacyjnych będzie należała do przedsiębiorstwa kanalizacyjnego (ewentualnie do gminy jeżeli w przedsiębiorstwo nie będzie samodzielnym podmiotem), również ten odcinek, który przebiega przez wspólną nieruchomość.


To, że instalacja kanalizacyjna nie należy w całości do współwłaścicieli nieruchomości – członków wspólnoty mieszkaniowej, nie przesądza jednak, że współwłaściciele nieruchomości mogą wydatkować środków na remont tej kanalizacji, na odcinku w którym instalacja należy do gminy.


Skoro współwłaściciele nieruchomości są jedynym posiadaczem urządzeń kanalizacyjnych należących w części do gminy to powinni oni ponosić koszty utrzymania i remontów tych urządzeń.

Zwrócę uwagę, że współwłaściciele nieruchomości już w chwili obecnej ponosi koszty utrzymania całej nitki kanalizacji (czyszczenie) oraz zbiornika (biobloku), chociaż urządzenia te w części należą do gminy.


Problem w opisanej sytuacji nie polega na tym czy współwłaściciele mogą ponosić koszty utrzymania urządzeń, z których korzystają, znajdujących się na cudzych nieruchomościach lecz w tym czy zobowiązania w zakresie korzystania z tych urządzeń może zaciągać wspólnota mieszkaniowa (jako podmiot prawa) czy też te zobowiązania mogą zaciągać współwłaściciele nieruchomości (ale nie jako wspólnota mieszkaniowa).


Zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity: tj. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać obowiązania, pozywać i być pozwana.
Granice zdolności prawnej wspólnoty wyznacza z kolei art. 17 ustawy. Przepis ten wskazuje, iż  za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu - w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.


Problem pojawia się w odpowiedzi na pytanie, jak daleko sięga przewidziana w art. 17 ustawy odpowiedzialność wspólnoty mieszkaniowej, ograniczona przez ustawodawcę do zobowiązań „dotyczących nieruchomości wspólnej", a więc czy w konkretnym wypadku wspólnota mieszkaniowa, jako podmiot prawa może przeprowadzić remont instalacji znajdującej się na cudzej nieruchomości.


Z orzecznictwa Sądu Najwyższego można wnioskować, że wspólnota mieszkaniowa jest osobą ustawową o zdolności prawnej limitowanej przez przepisy ustawy o własności lokali i ograniczonej do praw i  obowiązków związanych z zarządzaniem (administrowaniem) nieruchomością wspólną. Taki wniosek wyprowadzony został z treści art. 1 ust. 1, art. 14, art. 18, art. 22, art. 25 ustawy oraz z jej art. 17. Wspólnota mieszkaniowa może zatem posiadać majątek odrębny od majątków właścicieli lokali (majątek własny), w skład którego mogą jednak wejść jedynie prawa i  obowiązki związane z gospodarowaniem nieruchomością wspólną: przede wszystkim uiszczane przez właścicieli lokali zaliczki w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną (art. 13 ust. 1 w związku z art. 15 ust. 1 i art. 14 ustawy) oraz pożytki i inne dochody z nieruchomości wspólnej. Ponadto w skład majątku wspólnoty mogą wejść prawa wynikające z umów zawieranych przez nią w ramach gospodarowania nieruchomością wspólną (np. roszczenia wynikające z umów o remont nieruchomości wspólnej czy ocieplenie budynku), a także własność nieruchomości nabytej za zgodą właścicieli (art. 22 ust. 3 pkt 6a ustawy), jednak tylko nieruchomości potrzebnej do zarządzania nieruchomością wspólną, np. odrębna własność lokalu przeznaczonego na siedzibę zarządu wspólnoty.


Tak wyznaczony zakres zdolności prawnej wspólnoty precyzuje także zobowiązania, za które wspólnota odpowiada. Zobowiązaniami dotyczącymi nieruchomości wspólnej są zobowiązania związane z gospodarowaniem taką nieruchomością. Gospodarowanie nieruchomością wspólną nie może być przy tym interpretowane w sposób rozszerzający, jak chciałby skarżący. Zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej to zobowiązania wynikające z normalnego jej funkcjonowania, mieszczące się w granicach zwykłego zarządu (zapłata za dostawę prądu, gazu, wody, odbiór ścieków, wywóz nieczystości, wynagrodzenia zarządu lub zarządcy), jak też czynności zakres ten przekraczające, w szczególności wymienione w art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali. Związek gospodarczy nie może jednak wykraczać poza granice nieruchomości wspólnej w  tym znaczeniu, że odnosić się będzie do innych nieruchomości, choćby sąsiednich. Gospodarowanie tymi nieruchomościami w jakikolwiek sposób nie mieści się w zdolności prawnej wspólnoty jako osoby ustawowej. Z cudzej nieruchomości korzystać mogą jedynie członkowie wspólnoty jako właściciele lokali, na ich rzecz ustanowiona została służebność drogi koniecznej, oni uporządkowali i  zagospodarowali nieruchomość powodów, oni wreszcie na tej nieruchomości parkują samochody, odpoczywają wśród zieleni czy pozwalają bawić się dzieciom. Te działania nie dotyczą jednak nieruchomości wspólnej lecz nieruchomości cudzej i nawet w zakresie gruntu zajętego pod wiatrołap, który mieści się w granicach służebności drogi koniecznej, nie stanowią przejawu gospodarowania nieruchomością wspólną przez wspólnotę, lecz ingerencję członków wspólnoty w cudze prawo.
Tak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 8 października 2008 r., sygn. akt V CSK 143/08.


Należy wskazać, iż „gospodarowanie" nie jest pojęciem tożsamym z „korzystaniem”. Nie mniej jednak poruszony przez Sąd problem dotyczył moim zdaniem również sytuacji związanej z korzystaniem z nieruchomości, w tym zakresie orzecznictwo wskazuje jednoznacznie, że ustanowienie np. służebności gruntowej właśnie w celu korzystania (a nie gospodarowania!) następuje na rzecz poszczególnych właścicieli a nie wspólnoty mieszkaniowej.


Przepis art. 17 ustawy stwierdza, że wspólnota mieszkaniowa odpowiada bez ograniczenia, obok właścicieli lokali, którzy odpowiadają stosownie do posiadanych udziałów w nieruchomości, za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej. Wnioskując a contrario, można stwierdzić, że za zobowiązania wykraczające poza ten zakres wspólnota mieszkaniowa i jej członkowie nie odpowiadają (tak właśnie wskazał Sąd Najwyższy w wyroku sygn. akt V CSK 143/08).


Biorąc zatem pod uwagę powyżej wskazane przepisy i orzeczenie Sądu Najwyższego można wysnuć wniosek, iż wspólnota mieszkaniowa nie może podjąć uchwały w sprawie remontu instalacji, która w części stanowi własność innej osoby. Dokonanie remontu instalacji kanalizacyjnej, która jest częścią składową innej niż wspólna nieruchomość nie mieści się w zakresie zarządu nieruchomością wspólną.
W takim wypadku wspólnota mieszkaniowa nie powinna również zawierać umowy o wspólne utrzymanie zbiornika, do którego doprowadzane są ścieki.
Taką umowę, przyjmując stanowisko wyrażone powyżej, powinni z gminą (szkołą) zawrzeć współwłaściciele nieruchomości, a nie wspólnota mieszkaniowa jako podmiot prawa.
Podobnie umowę o korzystanie z części instalacji znajdującej się na działce gminnej (umowa dzierżawy, użyczenia, o ustanowieniu służebności podobnej do służebności drogi koniecznej) powinna być zawarta przez współwłaścicieli nieruchomości, a nie przez wspólnotę mieszkaniową.
Tu należy wskazać, że nie ma możliwości prawnej ustanowienie służebności na rzecz wspólnoty mieszkaniowej – ustanowić ją można wyłącznie na rzecz właściciela (współwłaścicieli) nieruchomości władnącej.


Posiadaczem części instalacji położonej na działce gminnej nie jest wspólnota mieszkaniowa lecz ogół współwłaścicieli nieruchomości. Jeżeli nie uregulowano sposobu korzystania z części przewodów kanalizacyjnych znajdujących się na działce gminnej to w chwili obecnej współwłaściciele nieruchomości (ale nie wspólnota jako podmiot prawa) korzystają z niej bez tytułu prawnego (z tym, że można by ewentualnie dowodzić, że współwłaściciele zawarli z gminą umowę użyczenia w sposób dorozumiany).
Gdyby gmina stwierdziła, że współwłaściciele nieruchomości korzystają z jej nieruchomości bez tytułu prawnego to o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości, jak wynika z w/w wyroku Sądu Najwyższego, mogłaby pozwać współwłaścicieli nieruchomości, a nie wspólnotę. W tym zakresie wspólnota nie odpowiada za zobowiązania związane z korzystaniem z cudzej rzeczy.


Art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali wskazuje, iż właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem.
Natomiast stosownie do ust. 2 art. 12  ustawy, pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.
Wydatek na remont odcinka kanalizacji znajdujący się na cudzej nieruchomości nie jest wydatkiem związanym z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Jest wydatek związany z utrzymaniem części składowej nieruchomości należącej do osoby trzeciej.


Art. 14 ustawy wskazuje, iż na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:
wydatki na remonty i bieżącą konserwację (w domyśle nieruchomości wspólnej i jej części składowych)
opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę.


Wspólnota mieszkaniowa jest uprawniona do podejmowania decyzji o przeznaczeniu części uzyskanego majątku na określony uchwałą właściwy cel, jeśli jest związany z zarządzaniem nieruchomością wspólną i utrzymywaniem jej w należytym stanie (tak wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 2 października 2009 r., sygn. akt. I ACa 514/2009, LexPolonica nr 2386812).


Wiele wspólnot mieszkaniowych dzierżawi sąsiednie nieruchomości czy je używa. Ponosi też koszty związane w korzystaniem z cudzej nieruchomości – tak jest również w sytuacji wskazanej w Pana pytaniu – wspólnota ponosi koszty związane ze zbiornikiem.
Taką sytuację można uzasadniać tym, że w związku z brakiem dostępu do kanalizacji miejskiej koniecznym jest skorzystanie ze zbiornika na nieczystości znajdującego się na sąsiedniej działce. Można wskazywać, że w okolicznościach sprawy utrzymywanie instalacji sanitarnej, nawet jeżeli nie stanowi w całości części wspólnej nieruchomości zawiera się w zarządzie nieruchomością wspólną. Można wykazać, iż ta instalacja mimo, iż położona w części poza nieruchomością wspólną jest niezbędna do prawidłowego korzystania z rzeczy wspólnej.


Powyżej wskazane orzeczenie Sądu Najwyższego w sprawie sygn. akt. V CSK 143/08 przemawia przeciwko uznaniu, że wspólnota mieszkaniowa może przeprowadzić remont instalacji w części, w której stanowi ona własność gminy. Jednak uchwała wspólnoty o wydaniu pieniędzy z funduszu remontowego na remont instalacji na cudzym terenie, nawet jeżeli jest niezgodna z prawem, może  po jej podjęciu być realizowana pod warunkiem, że nie zostanie zaskarżona przez któregoś z właścicieli lokali. Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z 23 lutego 2006 r., sygn. akt  I CK 336/06 taka uchwała staje się wiążąca. Niezaskarżona w terminie uchwała może być uchylona tylko z powodu bardzo drastycznych uchybień.
Jeżeli więc wspólnota podejmie uchwałę o przeznaczeniu środków na remont kanalizacji, a jeden ze współwłaścicieli ją zaskarży to sąd wydając orzeczenie w tej kwestii odpowie na pytanie czy wspólnota może remontować rzeczy znajdujące się na cudzej nieruchomości. Orzeczenie sądu w tej kwestii rozwiązałoby wszelkie wątpliwości w tej sprawie.


Ja osobiście przychylałbym się do takiej wykładni jakiej dokonał Sąd Najwyższy we wskazywanym powyżej wyroku w sprawie sygn. akt. V CSK 143/08. Oczywiście znajdzie się niejeden prawnik, który stwierdzi, że nie mam racji (oczywiście znajdą się tacy, którzy rację mi przyznają). Te wątpliwości na gruncie konkretnej sprawy rozstrzygnąć może wyłącznie sąd.


W Państwa sprawie jedna rzecz jest również istotna – czy posiadacie Państwo jakikolwiek tytuł prawny do instalacji znajdującej się na terenie gminy.
W pierwszej kolejności proponowałbym podjąć rozmowy z gminą odnośnie uregulowania sposobu korzystania z instalacji. Należałoby zawrzeć z gminą umowę o korzystanie z jej nieruchomości i określić warunki korzystania przez właścicieli nieruchomości, w tym obciążenie właścicieli obowiązkiem utrzymywania instalacji w należytym stanie, np. przez wykonywanie remontów (taki obowiązek może też wynikać wprost z przepisów prawa – np. służebność gruntowa, użyczenie).

 

 

Stan prawny na dzień 11.01.2013 r.





  • Data2011-11-11
  • AutorŁukasz Obrał

Zadaj pytanie prawnikowi

regulamin
Jeśli chcesz dodać więcej załączników wyślij e-mail na kontakt@prawo-porady.pl