Otrzymałem w 1989 r. przydział lokalu komunalnego. W 1991 r. ożeniłem się, a żona zamieszkała ze mną. W 2003 r. rozwiodłem się, a żona wyprowadziła się z mieszkania w 2005 r. i zamieszkała w mieszkaniu, które sobie kupiła.
Obecnie zgłosiłem w urzędzie miasta chęć wykupienia mieszkania z bonifikatą. W urzędzie powiedziano mi jednak, że mogę to zrobić wyłącznie wspólnie z żoną, bo jest ona współnajemcą lokalu.
Czy urząd ma rację? Przecież przydział mieszkania był wyłącznie na mnie i do tego był dokonany przed zawarciem związku małżeńskiego. Co mogę zrobić, aby samemu wykupić mieszkanie?
Sławek
Szanowny Panie,
Mimo tego, że decyzję o przydziale lokalu wydano w 1989 r. wyłącznie na Pana rzecz i w tym czasie był Pan kawalerem, to należy wskazać, że po zawarciu związku małżeńskiego Pana żona stała się z mocy prawa współnajemcą lokalu.
To, że Pana była żona stała się współnajemcą lokalu wynika z art. 9 ust. 3 Ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. Prawo lokalowe (tekst pierwotny: Dz. U. z 1974 r. Nr 14, poz. 84) – przepisu obowiązującego w dacie dokonania na Pana rzecz przydziału mieszkania i zawarcia związku małżeńskiego.
Zgodnie z tym przepisem małżonkowie wspólnie zajmujący lokal mieszkalny są z mocy prawa najemcami tego lokalu, chociażby umowa najmu została zawarta tylko przez jednego z nich lub przydział lokalu pozostającego w dyspozycji terenowego organu administracji państwowej nastąpił na rzecz jednego z małżonków.
Pana żona po zawarciu związku małżeńskiego z Panem i zamieszkaniu w lokalu stała się, w 1991 r., z mocy prawa współnajemcą lokalu komunalnego.
Podobne uregulowania prawne odnoszące się do współnajmu małżonków zawierała również ustawa z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (tekst jednolity: Dz. U. z 1998 r. Nr 120, poz. 787), która zastąpiła ustawę Prawo lokalowe.
Art. 7 ust. 1 ustawy o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych, wskazywał, iż małżonkowie wspólnie zajmujący lokal są z mocy prawa najemcami tego lokalu, chociażby umowa najmu została zawarta tylko przez jednego z nich.
W końcu, stosownie do art. 6801 § 1 Kodeksu cywilnego, obowiązującego od dnia 10 lipca 2001 r., małżonkowie bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe są najemcami lokalu, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Jeżeli między małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa, do wspólności najmu stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności ustawowej.
Według § 2 tego przepisu, ustanie wspólności ustawowej w czasie trwania małżeństwa nie pociąga za sobą ustania wspólności najmu lokalu. Jednakże sąd, stosując odpowiednio przepisy o zniesieniu wspólności majątkowej, może z ważnych powodów na żądanie jednego z małżonków znieść wspólność najmu lokalu.
Ze względu na brzmienie powyższych przepisów należy stwierdzić, stosunek wspólnajmu trwał także po rozwiązaniu małżeństwa.
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. 2004 r. Nr 261 poz. 2603) określa zasady i warunki zbywania przez gminy lokali mieszkalnych na rzecz najemców.
Zgodnie z art. 34 ust. 1 pkt.3 ustawy, w przypadku zbywania nieruchomości osobom fizycznym i prawnym pierwszeństwo w ich nabyciu, z zastrzeżeniem art. 216a, przysługuje osobie, która jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony.
Natomiast art. 37 ust. 2 pkt. 1 Ustawy, nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli jest zbywana na rzecz osoby, której przysługuje pierwszeństwo w jej nabyciu (np. na rzecz najemcy).
Przepisy Ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazują, iż mieszkanie mogą wykupić najemcy – dlatego też w Pana przypadku urząd miasta stwierdził, iż wykupienie mieszkania będzie możliwe wyłącznie wówczas kiedy stroną umowy najmu będzie Pan i Pana była żona, a więc wszyscy współnajemcy lokalu.
Ma Pan dwie drogi rozwiązania Pana sytuacji i doprowadzenia do tego, że będzie Pan traktowany jako jedyny najemca lokalu.
Pierwsza możliwość to doprowadzenie do uznania, że stosunek najmu w stosunku do Pana byłej żony wygasł.
Druga możliwość to podział prawa najmu w taki sposób, aby prawo to przypadło Panu.
Z tym, iż pierwszy sposób będzie dla Pana bardziej korzystny pod tym względem, że w przypadku podziału prawa najmu musi się Pan liczyć ze spłatą odpowiedniej kwoty na rzecz byłej żony.
W pewnych wypadkach stosunek prawny może być rozwiązany przez czynności faktyczne, w sposób dorozumiany (per facta concludentia).
Jak już wskazałem powyżej stosunek współnajmu trwa także po rozwiązaniu małżeństwa przez rozwód. Jednak jak wynika z orzecznictwa sądowego i doktryny prawa, zachowanie prawa współnajemcy zależy od tego czy małżonek bądź były małżonek pozostaje w lokalu, czy też opuścił lokal z własnej woli na stałe i stan ten jest trwały.
W wyroku Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 6 października 1998 r., sygn. akt. II CKU 46/98 (LexPolonica nr 335304) stwierdzono, iż „art. 7 ustawy o najmie lokali mieszkalnych określa sytuację prawną małżonków w stosunku do zajmowanego przez nich lokalu mieszkalnego poza małżeńskim ustrojem majątkowym i niezależnie od niego. Dlatego też małżonek zachowuje uprawnienia współnajemcy również po orzeczeniu rozwodu i to bez względu na datę i sposób nawiązania stosunku najmu. (...) Konieczną przesłanką trwania wspólności prawa najmu jest okoliczność wspólnego zamieszkania małżonków. Inaczej - jak w odniesieniu do zasad rządzących wspólnością ustawową - data powstania stosunku najmu nie odgrywa roli (por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 19 lutego 1976 r. III CZP 96/75 OSNCP 1976/7-8 poz. 161, aprobowaną w doktrynie). Skoro zatem rozstrzygającą przesłankę dla wywołania skutków z art. 7 ustawy o najmie lokali mieszkalnych jest wspólne zamieszkanie małżonków w lokalu, do którego służy im wspólnie z mocy tego przepisu tytuł prawny, to następstwem definitywnego opuszczenia mieszkania przez jednego z nich jest utrata przymiotu współnajemcy. Istnieją podstawy do przyjęcia, że małżonek, który definitywnie opuścił lokal, wypowiedział najem per facta concludentia.
Może Pan zatem złożyć w sądzie pozew o ustalenie, że stosunek najmu lokalu Pana byłej małżonki nie istnieje.
Podstawą wytoczenia powództwa o ustalenie nieistnienia stosunku najmu będzie art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego, stosownie do którego, powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny.
Pozew powinien zostać złożony w sądzie rejonowym miejsca położenia lokalu.
W uzasadnieniu pozwu powinien Pan wskazać te okoliczności, które będą wskazywały na to, że umowa została przez Pana byłą żonę rozwiązana w sposób dorozumiany.
Te okoliczności to przede wszystkim: trwałe i definitywne opuszczenie przez byłą żonę lokalu, opróżnienie lokalu z jej rzeczy, zamieszkanie w innym lokalu, który dla żony stanowi obecnie centrum życiowe, brak zainteresowania mieszkaniem, nie korzystanie z praw najemcy oraz niewywiązywanie się z obowiązków najemcy (np. zapłaty czynszu).
Jak wynika z orzecznictwa sądowego (np. Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 6 marca 2002 r., sygn.. akt. V CKN 841/2000, LexPolonica nr 385511), w sprawie przeciwko współnajemcy o ustalenie, że względem niego wygasł stosunek najmu, pozwanym powinien być także wynajmujący.
Z uwagi na powyższe powinien Pan pozwać nie tylko byłą żonę, ale też gminę – właściciela lokalu.
Pozew należy opłacić. Opłata od pozwu, stosownie do art. 13 ust. 1 z dnia 28 lipca 2005 r. ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (tekst jednolity: Dz. U. z 2010 r. Nr 90, poz. 594 ze zm. ) wynosi 5% wartości przedmiotu sporu.
Wartość przedmiotu sporu to zgodnie z art. 23 kpc suma czynszu za okres trzech miesięcy, gdyż umowa najmu została zawarta na czas nieokreślony.
Jeżeli sąd wyda wyrok, w którym ustali, że stosunek najmu Pana byłej żony wygasł i nieistnieje, będzie Pan mógł jako jedyny najemca lokalu nabyć go z bonifikatą od gminy.
Drugi sposób doprowadzenia do tego, aby był Pan jedynym najemcą lokalu to podział prawa najmu. Podziału prawa najmu dokonuje się w postępowaniu o podział majątku wspólnego małżeńskiego. Sądowy podział majątku wspólnego małżeńskiego powinien obejmować cały wspólny majątek. Podział majątku wspólnego może być ograniczony do części tego majątku, np. tylko do podziału wspólnego prawa najmu (art. 1038 § 1 KC w zw. z art. 46 KRO).
Oczywiście w Pana przypadku polecałbym wystąpienie o podział prawa najmu dopiero wówczas jeżeli nieudałoby się Panu doprowadzić do ustalenia nieistnienia prawa najmu Pana żony.
Po pierwsze składając taki wniosek przyzna Pan, że żona jest współnajemcą, a po drugie w przypadku przyznania Panu prawa najmu musi się Pan liczyć ze spłatą na rzecz byłej żony kwoty odpowiadającej 1/2 wartości prawa najmu.
Przepisy prawa nie wskazują jak obliczyć wartość prawa najmu. W tym względzie możemy posiłkować się orzecznictwem sądowym.
Uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 9 maja 2008 r.. sygn. akt. III CZP 33/2008 (OSNC 2009/6 poz. 86) wskazuje, iż prawo najmu lokalu komunalnego, za który opłacany jest czynsz w wysokości ustalonej w uchwale rady gminy, wydanej na podstawie art. 8 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Tekst jednolity: Dz. U. 2005 r. Nr 31 poz. 266 ze zm.), stanowi składnik majątku wspólnego małżonków i podlega rozliczeniu przy podziale tego majątku. Jego wartość odpowiada różnicy pomiędzy czynszem opłacanym, a czynszem wolnym, z uwzględnieniem, w konkretnych okolicznościach, okresu prawdopodobnego trwania stosunku najmu. Przy ustalaniu tej wartości nie uwzględnia się możliwości preferencyjnego zakupu lokalu przez najemcę.
Z kolei w uchwale Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 24 maja 2002 r., sygn. akt. III CZP 28/2002 (LexPolonica nr 355235) stwierdzono, iż wartość prawa najmu lokalu komunalnego, objętego podziałem majątku wspólnego, stanowi różnica między czynszem wolnym a czynszem regulowanym z uwzględnieniem - w konkretnych okolicznościach sprawy - okresu prawdopodobnego trwania stosunku najmu.
W sprawie o podział majątku wspólnego po ustaniu wspólności majątkowej między małżonkami właściwy jest sąd miejsca położenia majątku.
Stosownie do art. 38 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych opłata od wniosku o podział majątku wspólnego po ustaniu małżeńskiej wspólności majątkowej jest stała i wynosi 1000 złotych.
Jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt podziału tego majątku, pobiera się opłatę stałą w kwocie 300 złotych (art. 38 ust. 2).
Gdyby w wyniku podziału majątku wspólnego małżeńskiego stał się Pan jedynym najemcą lokalu to będzie go Pan mógł samodzielnie wykupić.
Jak już wspomniałem lepszym rozwiązaniem będzie złożenie pozwu do sądu o ustalenie nieistnienia stosunku najmu, tym bardziej, że w Pana sprawie są argumenty przemawiające za tym, aby uznać, iż umowa najmu została rozwiązana przez Pana byłą żonę w sposób dorozumiany.
Stan prawny na dzień 12.02.2014 r.
