Artykuły

Użytkowanie wieczyste małżonków a własność budynku wzniesionego przez małżonka z majątku osobistego

Czy będąc współużytkownikiem wieczystym działki jestem również współwłaścicielem nieruchomości wybudowanej bez mojego wkładu finansowego?
W czasie trwania małżeństwa nabyłam z mężem użytkowanie wieczyste działki. Na tej działce mój mąż wybudował ze środków własnych nieruchomość pod działalność gospodarczą. Potem rozwiedliśmy się (prawie 20 lat temu) nie przeprowadzając podziału majątku.
Mąż zatrzymał nieruchomość gdyż wybudował ją z majątku odrębnego i było to jego źródło utrzymania. Pozostawiłam mężowi oświadczenie, że w przyszłości nie będę wnosić żadnych roszczeń co do podziału majątku.
Po wielu latach otrzymałam z urzędu gminy wezwanie do zgłoszenia się w związku z posiadanym prawem współużytkowania wieczystego nieruchomości. W piśmie piszą, że ciąży na mnie obowiązek w podatku od nieruchomości i powinnam złożyć organowi podatkowemu informację o nieruchomości i obiektach budowlanych, w terminie 14 dni od dnia wystąpienia okoliczności uzasadniających powstanie obowiązku podatkowego.
W piśmie wskazano, że w przypadku podatku od nieruchomości, art. 3 ust.4 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (tj: Dz.U. z 2010 r. Nr 95, poz.613) stanowi, że jeżeli nieruchomość lub obiekt budowlany stanowi współwłasność lub znajduje się w posiadaniu dwóch lub więcej podmiotów, to stanowi odrębny przedmiot opodatkowania a obowiązek podatkowy od nieruchomości ciąży solidarnie na wszystkich współwłaścicielach lub współposiadaczach.
Do tej pory tylko mój mąż figurował w urzędzie jako właściciel nieruchomości.
Wyczytałam, że w prawie obowiązuje zasada, że to co jest z gruntem na trwale związane jest własnością właściciela gruntu poza pewnymi wyjątkami np. użytkowaniem wieczystym, ale nie wiem jak to jest w moim przypadku ani też nie znam żadnych podstaw prawnych. Proszę o wyjaśnienie czy urząd może żądać ode mnie, skoro to mąż jest właścicielem budynku, podatku od nieruchomości?


Beata

 

 


 

 

Szanowna Pani,


W polskim systemie prawa cywilnego obowiązuje zasada superficies solo cedit (to co jest na powierzchni przypada gruntowi).
Zasada ta jest wyrażona w art. 48 i 191 Kodeksu cywilnego.
Art. 48 KC wskazuje, że z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.
Natomiast stosownie do art. 191 KC, własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową.


Przepisy prawa przewidują sytuację, w których powyższa zasada nie ma zastosowania. Istnieją sytuacje w których budynki nie są związane z własnością gruntu. Z takim odstępstwem od zasady mamy do czynienia w przypadku użytkowania wieczystego.


Art. 235 § 1 KC stanowi, że budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.


W przypadku użytkowania wieczystego właścicielem gruntu jest Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego (lub związki tych jednostek). Jeżeli użytkownik wieczysty wzniesie na tym gruncie budynek to staje się jego właścicielem.


Odpowiedź na Pani pytanie „Czy będąc współwłaścicielem wieczystego użytkowania działki jestem również współwłaścicielem nieruchomości wybudowanej bez mojego wkładu finansowego?” brzmi – tak jest Pani współwłaścicielem budynku jaki został wzniesiony przez Pani męża i za jego pieniądze.
Wynika to z przepisu art. 234 § 2 KC, który wskazuje, że przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.


Z określonej w art. 234 § 2 KC zasady, że przysługująca użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym terenie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym, wynika, że własność budynków może być przeniesiona lub obciążona tylko wraz z prawem użytkowania wieczystego do działki gruntu oraz że wygasa ona wraz z wygaśnięciem prawa do gruntu.
Użytkowanie wieczyste nie może być przedmiotem obrotu prawnego odrębnego od prawa własności budynku wzniesionego przez wieczystego użytkownika na gruncie oddanym przez państwo w użytkowanie wieczyste (tak uchwała Sądu Najwyższego z dnia 14 listopada 1963 r., sygn. akt III CO 60/63, OSNCP 1964/12 poz. 246).
To powiązanie własności budynku z prawem użytkowania wieczystego, w szczególności nadrzędność tego prawa w stosunku do prawa własności budynków nabytych zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie terenu w użytkowanie wieczyste bądź wzniesionych później przez wieczystego użytkownika, wyłącza sytuację, w której budynek i prawo użytkowania wieczystego gruntu należałoby do różnych osób.
Jeżeli więc użytkowanie wieczyste zostało ustanowione na rzecz dwu lub więcej osób, stają się one współwłaścicielami budynku oraz współużytkownikami wieczystymi gruntu, na którym budynek został wzniesiony.
W konsekwencji, budynek na gruncie oddanym w wieczyste użytkowanie, wzniesiony kosztem jednego ze współużytkowników zgodnie z postanowieniami umowy normującej sposób korzystania z terenu państwowego przez wieczystego użytkownika, stanowi współwłasność wszystkich współużytkowników wieczystych (tak zachowująca aktualność uchwała Sądu Najwyższego z dnia 8 lipca 1966 r., sygn. akt. III CZP 43/66, OSNCP 1966/12 poz. 211)


Dodać należy, że jeżeli użytkownik wieczysty (współużytkownik wieczysty) wzniósłby na gruncie budynek niezgodnie z warunkami umowy na mocy której ustanowiono użytkowanie wieczyste, to budynek ten nie stanie się własnością użytkownika (współużytkowników) wieczystego lecz stałby się częścią składową gruntu.


W Pani sytuacji, jak wynika z pytania, jest Pani razem z byłym mężem współużytkownikiem wieczystym gruntu, na którym Pani były mąż wzniósł budynek. Ten budynek stanowi współwłasność Pani i byłego męża.


Okoliczność, że Pani były mąż wzniósł budynek za środki pochodzące z majątku osobistego (w chwili wznoszenia nazywanego odrębnym) nie powoduje, że tylko on jest właścicielem budynku.


Art. 33 pkt 10 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, normuje zasadę surogacji, zgodnie z którą, do majątku osobistego każdego z małżonków należą przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej.
W Pani przypadku zasada surogacji jednak nie działa, ponieważ przepis szczególny (art. 234 § 2 KC) stanowi, że przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.


Okoliczność, że budynek został wzniesiony za środki pochodzące z majątku odrębnego Pani byłego męża ma znaczenie w sprawie, w kontekście zwrotu nakładów z majątku odrębnego na majątek wspólny.


Jak wskazywał art. 45 § 1 KRO, w brzmieniu sprzed 20 stycznia 2005 r., każdy z małżonków powinien zwrócić wydatki i nakłady poczynione z majątku wspólnego na jego majątek odrębny. Może żądać zwrotu wydatków i nakładów, które poczynił ze swego majątku odrębnego na majątek wspólny. Zwrotu dokonywa się przy podziale majątku wspólnego; jednakże sąd może nakazać wcześniejszy zwrot, jeżeli wymaga tego dobro rodziny.


Tu należy wskazać, że w dniu 20 stycznia 2005 r. weszła w życie ustawa z dnia 17 czerwca 2004 r. o zmianie ustawy - Kodeks rodzinny i opiekuńczy oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2004 r. Nr 162, poz. 1691). Ustawa ta w sposób znaczący zmieniła przepisy Kodeksu rodzinnego w zakresie stosunków majątkowych małżeńskich.
W art. 5 ust. 1 tej ustawy wskazują, że przepisy ustawy stosuje się do stosunków w niej unormowanych, chociażby powstały przed jej wejściem w życie, chyba że przepisy ust. 2-7 stanowią inaczej.
Natomiast stosownie do art. 5 ust. 5 pkt 3 tej ustawy, przepisy dotychczasowe stosuje się do podziału majątku wspólnego małżonków i do zwrotu wydatków i nakładów dokonanych z majątku wspólnego na majątek osobisty lub z majątku osobistego na majątek wspólny, jeżeli wspólność majątkowa małżeńska ustała przed wejściem ustawy w życie.
Biorąc pod uwagę powyższe, jako, że w przypadku Pani wspólność ustawowa ustała przed 20 stycznia 2005 r. do działu spadku oraz do wydatków i nakładów z majątku osobistego na majątek wspólny stosować się będzie przepisy sprzed tej daty.


Z chwilą rozwiązania małżeństwa przez rozwód wspólność małżeńska majątkowa przestała istnieć i stała sie wspólnością podobną do współwłasności w częściach ułamkowych, w skład której weszło prawo użytkowania wieczystego wraz ze związanym z nim prawem własności budynku wzniesionego na gruncie.
Do dnia dzisiejszego podział majątku wspólnego nie został dokonany, a więc do dnia dzisiejszego jest Pani współużytkownikiem wieczystym gruntu i współwłaścicielem budynku na nim wzniesionego.


Pani oświadczenie, że w przyszłości nie będzie Pani wnosić żadnych roszczeń co do podziału majątku nie może być poczytane za dokonanie podziału tego majątku. Wynika to przede wszystkim z tego, że umowa o podział majątku, w skład którego wchodzi nieruchomość, stosownie do art. 46 KRO w zw. z art. 1037 § 2 KC, powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.


Jeżeli podział majątku zostanie dokonany (umownie lub przez sąd) to Pani mąż, jeżeli środki na wzniesienie budynku pochodziły z jego majątku osobistego,  będzie mógł w ramach tego podziału, żądać zwrotu tych środków.


Dopóki będzie Pani współużytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej, dopóty będzie Pani współwłaścicielem budynku wzniesionego przez Pani byłego męża na tym gruncie.
W związku z tym zgodnie z art.3 ust. 4 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, ciąży na Pani solidarnie z byłym mężem obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości.


To, że od wielu lat urząd gminy nie żądał od Pani zapłaty podatku od nieruchomości, a także okoliczność, że w ewidencji (także w księgach wieczystych) jako właściciel występował Pani były mąż nie zmienia faktu, że ciąży na Pani obowiązek podatkowy. To, że jest Pani współwłaścicielem budynku, razem ze swoim byłym mężem, wynika z tego, że własność budynków jest nierozerwalnie związana z użytkowaniem wieczystym.

 

 

Stan prawny na dzień 1.10.2012 r.





  • Data2012-10-13
  • AutorŁukasz Obrał

Zadaj pytanie prawnikowi

regulamin
Jeśli chcesz dodać więcej załączników wyślij e-mail na kontakt@prawo-porady.pl