Cztery lata temu zakupiłem mieszkanie. Umowa była zawarta w formie pisemnej. Akt notarialny miał być spisany w późniejszym terminie. Sprzedający zobowiązał się w umowie do zawarcia umowy notarialnej. Obecnie sprzedający nie chce spisać aktu notarialnego. Żąda dopłaty do kwoty kupna, ponieważ twierdzi, że obecnie mieszkania są droższe. W mieszkaniu zameldowana jest moja była żona, która również tam zamieszkuje . Jak zmusić sprzedającego do zawarcia umowy w formie aktu notarialnego?
Konrad
Szanowny Panie,
Rozpatrując Pana pytanie należy wskazać, iż w chwili obecnej nie jest Pan właścicielem mieszkania. Umowa jaką Pan zawarł nie spowodowała przeniesienia własności mieszkania na Pana rzecz.
Jak wyraźnie wskazuje art. 158 Kodeksu cywilnego, umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.
Stosownie do przepisu art. 73 § 1 KC, jeżeli ustawa zastrzega dla czynności prawnej formę pisemną, czynność dokonana bez zachowania zastrzeżonej formy jest nieważna tylko wtedy, gdy ustawa przewiduje rygor nieważności.
Stosownie zaś do art. 73 § 2 KC, jeżeli ustawa zastrzega dla czynności prawnej inną formę szczególną (np. formę notarialną jak w przypadku przeniesienia własności nieruchomości), czynność dokonana bez zachowania tej formy jest nieważna. Nie dotyczy to jednak wypadków, gdy zachowanie formy szczególnej jest zastrzeżone jedynie dla wywołania określonych skutków czynności prawnej.
Biorąc pod uwagę powyższe przepisy należy stwierdzić, iż umowa przenosząca własność nieruchomości zawarta w formie innej niż notarialna (np. jak w Pana przypadku w formie zwykłej pisemnej) jest nieważna i nie wywołuje skutków prawnych.
Mimo, iż w umowie napisano, że zbywca oświadcza, iż od chwili zawarcia umowy właścicielem jest nabywca czyli Pan nie jest to zgodne z rzeczywistością.
Odnośnie Pana pytania czy jest Pan w stanie, na drodze prawnej, „zmusić” właściciela mieszkania do przeniesienia na Pana rzecz własności mieszkania to należy stwierdzić, iż nie ma Pan w chwili obecnej prawnych środków, których użycie mogłoby spowodować, że Pana roszczenie o przeniesienie na Pana rzecz własności mieszkania.
Jak wynika z powyżej wskazanego przepisu art. 158 KC również umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości musi być zawarta, pod rygorem nieważności, w formie aktu notarialnego.
Można się zastanowić czy zawartej przez Pana umowy nie można potraktować jako umowę przedwstępną zbycia nieruchomości. Z punktu widzenia przepisów Kodeksu cywilnego, czym innym jest umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości, a czym innym jest umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości.
Umowa przedwstępna zbycia nieruchomości może być zawarta bez zachowania aktu notarialnego.
Jak wskazuje art. 389 § 1 KC, umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.
W Pana przypadku można potraktować umowę jaką Pan zawarł jako umowę przedwstępną, w której właściciel lokalu zobowiązał się do zawarcia z Panem umowy przenoszącej własność w formie notarialnej. Zapis umowy – „właściwy akt notarialny zostanie spisany w późniejszym terminie” można właśnie potraktować jako zobowiązanie właściciela nieruchomości do przeniesienia własności nieruchomości (co przypomnę może nastąpić wyłącznie po zawarciu umowy w formie aktu notarialnego) w przyszłości.
§ 2 art. 389 KC wskazuje, iż jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony (tak jest w Pana przypadku), powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.
Określenie zawarte w umowie, iż umowa notarialna (a więc dorozumianie umowa przenosząca własność nieruchomości) zostanie zawarta „w przyszłości” nie może zostać uznane, że wskazano konkretny termin zawarcia umowy.
Nie stanowi wypełnienia wymogu umowy przedwstępnej stwierdzenie umieszczone w tejże umowie, że zawarcie umowy finalnej nastąpi „w najbliższym, wyznaczonym przez notariusza terminie”. Prawidłowa wykładnia art. 389 kc wskazuje, że kres terminu powinien być z góry ustalony w sposób nie budzący żadnych trudności w zorientowaniu się od kiedy strony umowy związane będą obowiązkiem zawarcia umowy przyrzeczonej (tak wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 23 lutego 1994 r., sygn. akt. I ACr 36/94, LexPolonica nr 303753).
Z uwagi na to, że w Pana przypadku umowę, którą można uznać za umowę przedwstępną zbycia nieruchomości została zawarta 4 lata temu, to należy wskazać, iż w chwili obecnej nie może żądać od właściciela lokalu zawarcia umowy przyrzeczonej – termin w umowie nie został oznaczony, a Pan w ciągu roku od zawarcia umowy, jak wynika z Pana pytania, nie wezwał właściciela lokalu do zawarcia umowy sprzedaży mieszkania.
Na marginesie dodam, że w przypadku w którym strona zobowiązana uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej to dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem można wyłącznie w sytuacji, w której umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom formalnym od których zależy ważność umowy przyrzeczonej. W Pana przypadku jako, że umowa, którą można potraktować jako przedwstępną została zawarta bez zachowania formy aktu notarialnego, a więc bez formy w jakiej powinna być zawarta przyrzeczona umowa przeniesienia własności mieszkania, należy wskazać, że nie ma Pan możliwości domagania się na drodze sądowej zawarcia umowy zbycia lokalu.
Powyższe wynika z art. 390 KC. § 1 tego artykułu, wskazuje, iż jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej.
Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.
Natomiast stosownie do § 2 art. 390 KC, jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.
§ 3 art. 390 KC wskazuje, iż roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.
Reasumując należy stwierdzić, iż w chwili obecnej nie ma Pan, ze względu na to, że umowę sporządzono w formie pisemnej, możliwości skutecznego domagania się zawarcia umowy przenoszącej własność mieszkania (umowy notarialnej). Nawet jeżeli uznać, że zawarta umowa jest umową przedwstępną zbycia lokalu mieszkalnego to w chwili obecnej nie może Pan żądać wykonania umowy, a Pana ewentualne roszczenia o odszkodowanie (naprawienie szkody) uległo już przedawnieniu. Od zawarcia umowy minęło już 4 lata.
Może Pan oczywiście nalegać na Pana kontrahenta, aby wykonał swoje zobowiązania. Jednak jak już wspomniałem i co ponownie podkreślę, nie ma Pan środków prawnych, aby domagać się zawarcia umowy przenoszącej własność na drodze postępowania sądowego. Jeżeli właściciel mieszkania dobrowolnie nie przeniesie na Pana własności nieruchomości, a Pan pozwie go do sądu o wykonanie umowy (o złożenie oświadczenia woli o przeniesieniu na Pana rzecz własności mieszkania) lub o odszkodowanie za niewykonanie umowy, sąd z pewnością Pana pozew oddali.
Na marginesie dodam, iż w chwili obecnej może Pan skutecznie domagać się zwrotu wpłaconej na rzecz właściciela lokalu kwoty. Swoje żądanie w tym względzie może Pan oprzeć na przepisach Kodeksu cywilnego dotyczących przedawnienia roszczeń.
Nawet jeżeli uznać, iż umowa, którą zawarł Pan jest umową przedwstępną, to w tym zakresie nie będą obowiązywały terminy przedawnienia roszczeń związanych z niewykonaniem umowy przedwstępnej (a więc terminy roczne). Uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 8 marca 2007 r., sygn. akt. III CZP 3/2007 (OSNC 2008/2 poz. 15) wskazuje, iż roszczenie o zwrot kwoty zapłaconej na poczet świadczenia z umowy przyrzeczonej, która nie została zawarta, nie przedawnia się z upływem terminu rocznego określonego w art. 390 § 3 kc.
Jak wskazuje art. 405 KC, kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby to nie było możliwe, do zwrotu jej wartości.
Przepisy dotyczące bezpodstawnego wzbogacenia stosuje się w szczególności do świadczenia nienależnego (art. 410 § 1 KC).
Świadczenie jest nienależne, jeżeli ten, kto je spełnił, nie był w ogóle zobowiązany lub nie był zobowiązany względem osoby, której świadczył, albo jeżeli podstawa świadczenia odpadła lub zamierzony cel świadczenia nie został osiągnięty, albo jeżeli czynność prawna zobowiązująca do świadczenia była nieważna i nie stała się ważna po spełnieniu świadczenia (art. 410 § 1 KC).
W Pana przypadku mamy do czynienia właśnie ze świadczeniem nienależnym. W szczególności należy wskazać, iż skoro umowa o przeniesienie własności jest nieważna to Pan w ogóle nie był zobowiązany do zapłacenia na rzecz właściciela lokalu ceny kupna. Czynność prawna zobowiązująca do zapłaty ceny kupna była nieważna z mocy prawa (bo nie spełniono warunków formalnych przewidzianych dla umowy zbycia nieruchomości) i nie stała się ważna po zapłacie przez Pana ceny kupna.
Ze swoim roszczeniem o zwrot nienależnie pobranego świadczenia może Pan wystąpić, bo nie uległo ono jeszcze przedawnieniu. Roszczenia z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia co do zasady przedawniają się na zasadach ogólnych określonych. Art. 118. Jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi lat dziesięć, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej - trzy lata. Roszczenie o zwot nienależnie pobranego świadczenia przedawnia się w terminie dziesięcioletnim.
Okoliczność, że w mieszkaniu zamieszkuje Pana była żona, będąc tam zameldowaną na stałe nie ma znaczenia dla sprawy. Właściciel lokalu - osoba, z którą zawarł Pan nieformalną umowę zbycia lokalu może wszcząć kroki w celu wyeksmitowania Pana byłej żony z lokalu.
Jeżeli z mieszkania, w którego posiadanie Pan wszedł w drodze nieformalnej umowy kupna nieruchomości, korzystałby Pan tak jak właściciel - jako posiadacz samoistny, przez okres co najmniej 30 lat to ewentualnie mogłby Pan nabyć własność tego lokalu w drodze zasiedzenia.
Art. 172 § 1 KC wskazuje, iż posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).
Zgodnie z § 2 art. 172 KC, po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.
Zgodnie z postanowieniem Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 1971 r., sygn. akt. I CR 302/71, przy ocenie czy zachodzą warunki do nabycia własności nieruchomości w drodze zasiedzenia, dobra wiara polega na usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu posiadacza, że przysługuje mu takie prawo do władania rzeczą, jakie faktycznie wykonuje.
W orzecznictwie sądowym obowiązuje pogląd, iż nawet osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności, zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego, nie jest posiadaczem w dobrej (tak orzeczenie SN z dnia 6 grudnia 1991 r., sygn. akt. III ZCP 108/91).
Biorąc pod uwagę powyższe mógłby Pan nabyć własność nieruchomości przez zasiedzenie dopiero co najmniej po 30 latach od wejścia w posiadanie nieruchomości - jest Pan bowiem posiadaczem w złej wierze.
Właściciel mieszkania może w każdej chwili przerwać bieg zasiedzenia - choćby żądając na drodze sądowej wydania mu jego nieruchomości.
Trudno zakładać, iż uda się Panu być posiadaczem samositnym nieruchomości jeszcze przez 26 lat i że nabędzie Pan własność mieszkania przez zasiedzenie.
Stan prawny na dzień 22.02.2014 r.
