Artykuły

Umowa najmu mieszkanie na czas trwania stosunku pracy zawarta ponad 10 lat temu a rozwiązanie umowy o pracę

Moja mama pracowała w spółdzielni mieszkaniowej 1982 r. do 2012 r.
W trakcie trwania stosunku pracy, w 1994 r. spółdzielnia wynajęła mamie mieszkanie służbowe na czas trwania stosunku pracy.
W roku 1998 r. mama zmieniła mieszkanie na inne, które mogła użytkować również na czas trwania stosunku pracy, przy drugiej umowie został podpisany akt notarialny ze zobowiązaniem się do opuszczenia mieszkania po wygaśnięciu umowy o pracę.
W 2001 moja mama złożyła wniosek o przyjęcie jej na członka spółdzielni, ale spółdzielnia odmówiła.
W 2011 r. mama złożyła wniosek o wykupienie mieszkania które zamieszkuje, na warunkach wykupu mieszkań zakładowych, motywując to tym że od 1982 r. jest pracownikiem spółdzielni, że umowa najmu została zawarta na czas trwania stosunku pracy, że jest osobą starszą oraz że, musi się liczyć z tym że nie długo nie będzie mogła podołać obowiązkom pracownika i że chce wyjaśnić swoją sytuację mieszkaniową, żeby miała gdzie mieszkać po zakończeniu stosunku pracy.
W odpowiedzi spółdzielnia napisała że nie wyraża zgody na wykup.
Z początkiem 2012 r. mama wypowiedziała umowę o pracę w trybie ustawowym, ponieważ osiągnęła wiek i nabyła uprawnienia do emerytury. Po rozwiązaniu umowy o pracę mama przeszła na emeryturę.
Kilka dni temu mama otrzymała pismo ze spółdzielni, że w związku z wygaśnięciem umowy o pracę w charakterze gospodarza domu i w wyniku złożonego przez nią wypowiedzenia o pracę, umowa najmu lokalu który zamieszkuje wygasła i spółdzielnia prosi o opuszczenie i wydanie lokalu w terminie 30 dni.
Chciałbym się dowiedzieć, jakie moja mama ma w tej chwili prawa, czy ma możliwość odwołania się od tego pisma, jakie kroki może przedsięwziąć żeby pozostać w tym mieszkaniu, w którym jest zameldowana na pobyt stały, nie ma żadnego zadłużenia.
Mama nie ma też gdzie się wyprowadzić.


Kacper

 

 


 

 

Szanowny Panie,


Pana mama, jak wynika z pytania, była najemczynią mieszkania należącego do spółdzielni mieszkaniowej. Umowa najmu została zawarta na czas oznaczony – na czas zatrudnienia w spółdzielni.
Biorąc pod uwagę brzmienie umowy, chwilą zakończenia stosunku pracy również umowa o najem lokalu uległa rozwiązaniu. W chwili obecnej, jeżeli opierać się wyłącznie na treści tej umowy, Pana mama zajmuje lokal bez tytułu prawnego. To z kolei daje spółdzielni mieszkaniowej uprawnienie do wystąpienia przeciwko Pana mamie z pozwem o eksmisję.


Wskażę, że fakt zameldowania Pana mamy na pobyt stały w przedmiotowym lokalu mieszkalnym nie rodzi dla niej żadnych uprawnień w zakresie korzystania z mieszkania.
Zameldowanie jest instytucją prawa administracyjnego a z faktu zameldowania w danym lokalu nie można rościć sobie prawa do lokalu w którym się przebywa. Zameldowanie nie jest tytułem prawnym do lokalu. Zameldowanie poświadcza wyłącznie fakt, iż dana osoba przebywa w danym miejscu z zamiarem stałego lub czasowego pobytu i nie ma znaczenia dla stosunków cywilnych.


Pana mama nie ma możliwości formalnego odwołania się od wezwania do opuszczenia lokalu – w tym sensie, że przepisy prawa nie przewidują takiej formalnej możliwości (nie ma takiej procedury).
Oczywiście Pana mama w odpowiedzi na pismo spółdzielni może przedstawić swoje stanowisko w sprawie i np. prosić spółdzielnię o zaniechanie eksmisji i o zawarcie kolejnej umowy najmu lokalu lub twierdzić, że łączy ją nadal ze spółdzielnią stosunek prawny (o tym poniżej).  Z tym jednak, że spółdzielnia nie jest zobligowana do przychylenia się do wniosku mamy czy nawet do udzielenia odpowiedzi na jej pismo (to raczej rzecz dobrych obyczajów). Ewentualne spory można rozstrzygać na drodze sądowej.


Wskażę także, że nie ma także przepisów prawnych, które dawałyby możliwość ubiegania się najemcom lokali zakładowych w spółdzielniach mieszkaniowych, nabycia własności tych lokalu, za wyjątkiem najemców lokali mieszkalnych należących do spółdzielni, a które zostały przez spółdzielnie przejęte od przedsiębiorstw państwowych.


Jak wskazuje art. 48 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jednolity: Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.), na pisemne żądanie najemcy spółdzielczego lokalu mieszkalnego, który przed przejęciem przez spółdzielnię mieszkaniową był mieszkaniem przedsiębiorstwa państwowego, państwowej osoby prawnej lub państwowej jednostki organizacyjnej, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z nim umowę przeniesienia własności lokalu, po dokonaniu przez niego:

  1. spłaty zadłużenia z tytułu świadczeń wynikających z umowy najmu lokalu,
  2. wpłaty wkładu budowlanego określonego przez zarząd spółdzielni w wysokości proporcjonalnej do powierzchni użytkowej zajmowanego mieszkania wynikającej ze zwaloryzowanej ceny nabycia budynku, jeżeli spółdzielnia nabyła budynek odpłatnie


Pana mama była pracownikiem spółdzielni i z nią zawierała umowy o pracę i umowę najmu tak więc powyżej wskazane uregulowanie jej nie dotyczy. Przepisy prawa nie dają możliwości wykupu przez najemcę mieszkań należących do spółdzielni, innych niż przejętych przez spółdzielnie mieszkań zakładowych.
Pana mama nie mogła, jako najemca lokalu, żądać przeniesienia na nią prawa własności zajmowanego lokalu.


Oczywiście spółdzielnia mogłaby zbyć na rzecz mamy lokal przez nią zajmowany, ale zależy to wyłącznie od woli spółdzielni. Niektóre spółdzielnie zbywają najemcom lokale mieszkalne, ale zasady (np. możliwość i wysokość bonifikaty) tej sprzedaży są wewnętrznymi ustaleniami spółdzielni.


Od wejścia w życie (12 listopada 1994 r.) ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (tj: Dz.U. z 1998 r. Nr 120, poz. 787 ze zm.) umowy najmu mieszkań zakładowych związane ze stosunkiem pracy stały się umowami najmu lokali mieszkalnych na czas oznaczony. 
Art. 58 ust. 1 tej ustawy mówi, iż umowy najmu dotychczasowych mieszkań zakładowych, bez względu na ich treść, stają się z mocy prawa umowami zawartymi w rozumieniu ustawy na czas nie oznaczony, chyba że ich najem również po wejściu w życie ustawy będzie związany ze stosunkiem pracy. W takim wypadku umowa staje się umową na czas oznaczony.


Tak więc Pana mama miała zawartą umowę najmu mieszkania, na czas oznaczony. Zgodnie z umową raz z wygaśnięciem stosunku pracy wygasa także stosunek najmu.


Pana mama w akcie notarialnym dobrowolnie poddała się egzekucji. Oznacza to, że po upływie 30 dni od dnia wygaśnięcia prawa najmu spółdzielnia będzie mogła wszcząć egzekucję, na podstawie tego aktu notarialnego, bez konieczności kierowania sprawy o eksmisję na drogę postępowania sądowego.


Jako, że eksmisja, zgodnie z aktem notarialnym może być wykonywana bez przeprowadzenia postępowania sądowego o eksmisję (spółdzielnia nie musi pozywać Pana mamy o eksmisję), to zachodzi pytanie czy Pana mama, w takim wypadku, ma możliwość ubiegania się o lokal socjalny.


Stosownie do art. 14 ust. 3 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2001 r., Nr 71, poz. 733), sąd, badając z urzędu, czy zachodzą przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego, orzeka o uprawnieniu osób, biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez nie z lokalu oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną. 
Według art. 14 ust. 4 Ustawy, sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec: 

  • kobiety w ciąży
  • małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów Ustawy o pomocy społecznej lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą
  • obłożnie chorych
  • emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej
  • osoby posiadającej status bezrobotnego
  • osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały


Sąd niestali prawa do lokalu socjalnego wobec osób, które mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany. 


Powyższy przepis art. 14 ustawy o ochronie praw lokatorów dotyczy sytuacji, w której właściciel mieszkania kieruje na drogę sądową sprawę o eksmisję. W tym postępowaniu sąd musi wydać orzeczenie o uprawnieniu do lokalu socjalnego lub jego braku.
Przepisy prawa nie wskazują, aby w sytuacji, w której osoba dobrowolnie poddała się egzekucji (eksmisji) mogła wystąpić do sądu z pozwem o przyznanie jej prawa do lokalu socjalnego.
Tak więc eksmisja mogłaby być wykonana do pomieszczenia tymczasowego (nie byłaby to eksmisja na bruk).


Wskażę jednak, że spotkałem się ze sprawami, w których sąd ustalał prawo do lokalu socjalnego osobie, która dobrowolnie poddała się eksmisji i nie była to umowa najmu okazjonalnego. Osoby takie po wszczęciu postępowania egzekucyjnego wnosiły sprawę o ustalenie prawa do lokalu socjalnego z wnioskiem o zawieszenie na czas tego postępowania egzekucji.
Osobiście przychylałbym się do stanowiska, że osoby takie jak Pana mama nie mają uprawnienia do wszczęcia postępowania o ustalenie prawa do lokalu socjalnego (trudno znaleźć podstawę prawną, skoro ustawa o ochronie praw lokatorów mówi o tym, że sąd ustala prawo do lokalu socjalnego w toku postępowania o eksmisję, a w przypadku poddania się egzekucji takie postępowanie nie będzie wszczęte).


Moim zdaniem, Pana mama, ma jednak takie środki prawne, które pozwolą jej na dalsze pozostanie w lokalu.


Przepis art. 661 pkt 1 Kodeksu cywilnego wskazuje, że najem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nie oznaczony.
Ze względu na to, że od czasu zawarcia przez Pana mamę umowy najmu lokalu (jest to umowa na czas oznaczony) upłynęło już ponad 10 lat, z chwilą upływu tego terminu, umowa najmu stała się z mocy prawa umową najmu na czas nieokreślony, co z kolei powoduje, że z chwilą ustania stosunku pracy umowa nie wygasła.


Aby spółdzielnia doprowadziła do wyprowadzenia się Pana mamy z mieszkania musi wypowiedzieć jej umowę najmu, a jeżeli po wypowiedzeniu umowy najmu mama nie wyprowadzi się, to spółdzielnia będzie musiała skierować przeciwko niej pozew o eksmisję, co powoduje, że w wyroku sąd ustali czy mamie będzie przysługiwało prawo do lokalu socjalnego.


Andrzej Śmieja w artykule „Najem zawarty na czas oznaczony w świetle przepisów kodeksu cywilnego” („Rejent” Nr 2/1996) wskazuje – w doktrynie wypowiedziano trafny pogląd, według którego „Jeżeli (…) umowa przewiduje, że stosunek najmu ma istnieć do końca życia określonej osoby trzeciej, to po upływie 10 lat od chwili jego powstania każda ze stron będzie mogła (…) wypowiedzieć stosunek prawny, z zachowaniem terminów przewidzianych w ustawie. Inne rozwiązanie prowadziłoby (…) do stworzenia możliwości obchodzenia zakazu, który został zawarty w przytoczonym przepisie. Podobne stanowisko trzeba przyjąć także w przypadku, gdy strony uzależniły ustanie stosunku najmu nie od nadejścia terminy, ale od spełnienia się warunku rozwiązującego, a ten jeszcze nie nastąpił mimo upływu dziesięciu lat od momentu zawarcia umowy”.


Tak więc w odpowiedzi na pismo spółdzielni można powołać się na powyżej wskazany przepis art. 666 pkt 1 Kodeksu cywilnego.
Jeżeli spółdzielnia nie przychyli się do takiego stanowiska mamy to wówczas mama może dochodzić swoich praw (ustalenia, że w 2008 r. umowa stała się umową na czas nieokreślony, a więc nadal jest najemcą lokalu) na drodze sądowej.


Mama może dochodzić ustalenia swojego prawa do lokalu:

I.     Składając powództwo przeciwegzekucyjne – w sytuacji, w której spółdzielnia złoży wniosek do komornika o wszczęcie postępowania egzekucyjnego.

Podstawą powództwa Pana mamy będzie przepis art. 840 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, zgodnie z którym, dłużnik może w drodze powództwa żądać pozbawienia tytułu wykonawczego wykonalności w całości lub części albo ograniczenia, jeżeli:

  1. przeczy zdarzeniom, na których oparto wydanie klauzuli wykonalności, a w szczególności gdy kwestionuje istnienie obowiązku stwierdzonego tytułem egzekucyjnym niebędącym orzeczeniem sądu albo gdy kwestionuje przejście obowiązku mimo istnienia formalnego dokumentu stwierdzającego to przejście
  2. po powstaniu tytułu egzekucyjnego nastąpiło zdarzenie, wskutek którego zobowiązanie wygasło albo nie może być egzekwowane; gdy tytułem jest orzeczenie sądowe, dłużnik może powództwo oprzeć także na zdarzeniach, które nastąpiły po zamknięciu rozprawy, a także zarzucie spełnienia świadczenia, jeżeli zarzut ten nie był przedmiotem rozpoznania w sprawie

II.     Składając pozew o ustalenie stosunku najmu – w sytuacji, w której mama nie będzie chciała czekać do chwili wszczęcia przez spółdzielnię postępowania egzekucyjnego (może z takim pozwem wystąpić już teraz).

Podstawą takiego powództwa będzie art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego, stosownie do którego, powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny.


Gdyby udało się mamie doprowadzić do ustalania przez sąd (w postępowaniu przeciwegzekucyjnym lub o ustalenie), że umowa najmu stała się umową na czas nieokreślony, to oznaczałoby to, że mama mimo tego, że umowa o pracę została rozwiązana jest nadal najemcą lokalu, a spółdzielnia może wypowiedzieć jej umowę najmu tylko na zasadach i w sytuacjach określonych w ustawie o ochronie praw lokatorów, a jeżeli spółdzielni udałoby się wypowiedzieć umowę najmu to jeżeli mama nie opuściłaby lokalu, musiałaby skierować sprawę o eksmisję do sądu, a ten ustalałby czy mamie przysługuje prawo do lokalu socjalnego.


Tu wskażę, że przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów pozwalają właścicielom lokali na wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony tylko i wyłącznie w następujących wypadkach:

  1. jeżeli lokator pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali
  2. jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności
  3. jeżeli lokator wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela
  4. jeżeli lokator używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku
  5. z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy (dotyczy lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3 % wartości odtworzeniowej)
  6. osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego (dotyczy lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3 % wartości odtworzeniowej)
  7. jeżeli właściciel zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu (to nie dotyczy sytuacji w której właścicielem lokalu jest osoba prawa – oczywistym jest, że nie może ona zamieszkać w lokalu)


Jeżeli spółdzielni mieszkaniowej udałoby się wypowiedzieć mamie najem to wówczas, w przypadku nieopuszczenia przez nią lokalu, sąd w postępowaniu o eksmisję, ustalałby czy mamie przysługuje uprawnienie do lokalu socjalnego. Gdyby sąd przyznał takie uprawnienie to wówczas eksmisja byłaby wstrzymana do chwili przedstawienia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.


Reasumując polecałbym w chwili obecnej:

  1. napisać odpowiedź na pismo spółdzielni ze wskazaniem art. 661 KC i twierdzeniem mamy, że w 2008 r. umowa zawarta na czas określony stała się z mocy prawa umową na czas nieokreślony
  2. jeżeli spółdzielnia nie przyjmie argumentów Pana mamy, może ona wystąpić z powództwem o ustalenie, że łączy ją ze spółdzielnią umowa najmu na czas nieokreślony lub jeżeli spółdzielnia skieruje sprawę do komornika może wystąpić z powództwem przeciwegzekucyjnym


Dodam, że w obu przypadkach składania pozwu (o ustalenie istnienia stosunku najmu lub powództwa przeciwegzekucyjnego) opłata sądowa od pozwu będzie wynosiła 5% wartości przedmiotu sporu, a wartość przedmiotu sporu będzie równa sumie czynszu za lokal za okres 12 miesięcy (roczny czynsz). Jeżeli mama ma trudną sytuację materialną wraz z wniesieniem pozwu może ubiegać się o zwolnienie jej z kosztów sądowych.

 

 

Stan prawny na dzień 30.09.2012 r.





  • Data2012-10-02
  • AutorŁukasz Obrał

Zadaj pytanie prawnikowi

regulamin
Jeśli chcesz dodać więcej załączników wyślij e-mail na kontakt@prawo-porady.pl