Umowa dzierżawy - waloryzacja czynszu dzierżawnego



Witam. W umowie dzierżawy zawarty jest punkt o treści: " Wydzierżawiającemu przysługuje prawo corocznej waloryzacji czynszu dzierżawnego w zależności od wskaźnika wzrostu cen towarów i usług (inflacji) bądź panującej koniunktury (od 5% do 10%)" 
Czy w związku z panującą koniunkturą (spowolnienie gospodarcze, PKB poniżej 5% itp) przysługuje mi, jako wydzierżawiającemu, prawo do zmiany wysokości kwoty czynszu, czy też muszę poczekać na okres wzrostu koniunktury?

Czy ten zapis w umowie ogranicza mnie do podniesienia kwoty czynszu tylko w przypadku kiedy inflacja lub PKB wzrośnie powyżej 5% w ramach tego przedziału (5% - 10%)?


Gerard

 

 


 

 

Szanowny Panie,


W pierwszej kolejności należy wskazać, iż zastrzeżenie w umowie dzierżawy klauzuli waloryzacyjnej jest jak najbardziej dopuszczalne przez prawo.
Zapis w umowie: „Wydzierżawiającemu przysługuje prawo corocznej waloryzacji czynszu dzierżawnego w zależności od wskaźnika wzrostu cen towarów i usług (inflacji) bądź panującej koniunktury (od 5% do 10%)” jest właśnie klauzulą waloryzacyjną.


Dokonując wykładni zamieszczonej w umowie klauzuli waloryzacyjnej należy wskazać, że w omawianym przypadku, wydzierżawiającemu przysługuje prawo do zmiany czynszu dzierżawnego, niezależnie od tego, że w gospodarce nastąpiło zwolnienie koniunktury.


Omawiany punkt umowy dzierżawy daje prawo wydzierżawiającemu do waloryzacji czynszu, raz w roku:

  1. o wskaźnik inflacji, albo
  2. wskaźnik wzrastającej koniunktury

 

W każdym roku wydzierżawiający może waloryzować czynsz dzierżawny jeżeli wystąpiła inflacja, niezależnie od tego czy koniunktura gospodarcza wzrasta. Przesądza o tym spójnik „bądź” jaki łączy dwa zdania określające w jakich warunkach czynsz dzierżawny może być waloryzowany.


Według słowników języka polskiego spójnik „bądź” łączy zdania współrzędne (lub równorzędne części zdań), wskazując na występującą między nimi alternatywę (możliwość wyboru/wystąpienia jednego z wymienionych zdarzeń/przedmiotów).


Tak więc wydzierżawiający może waloryzować czynsz o wskaźnik inflacji albo jeżeli wskaźnik koniunktury jest dodatni o ten wskaźnik koniunktury, jeżeli ten wskaźnik przekroczy 5%, nie więcej jednak niż o 10%. 


Przedmiotowy punkt umowy dzierżawy nie daje podstaw do stwierdzenia, że w czasie kiedy wzrost koniunktury jest niższy niż 5% to nie można waloryzować czynszu dzierżawnego. Można podwyższyć czynsz o wskaźnik inflacji. 


W omawianym punkcie umowy kwestią nieostrą może wydawać się uzależnienie waloryzacji od koniunktury. Koniunktura gospodarcza to wszelkie zmiany aktywności gospodarczej przejawiające się w zmianach podstawowych wskaźników ekonomicznych. Wskaźniki te to wskaźniki agregatowe określające kondycję gospodarki, a więc np. PKB. PNB, inwestycja, konsumpcja, wskaźniki bezrobocia, inflacji.
Nie ma jednego „ogólnego” wskaźnika koniunktury dlatego też mogą być problemy z określeniem o jaki procent nastąpił w danym roku wzrost koniunktury. O wiele łatwiej byłoby gdyby możliwość waloryzacji uzależniono np. od wzrostu PKB.


Omawiany punkt umowy nie daje podstaw do uznania, że w przypadku deflacji czy ujemnego wskaźnika koniunktury czynsz powinien być obniżony.
Poza tym z treści umowy wynika, że to czy czynsz zostanie zwaloryzowany zależy od woli wydzierżawiającego. 


Na koniec dodam, że w pewnych okolicznościach dzierżawca może żądać obniżenia czynszu dzierżawnego. 


Jak wskazuje art. 700 KC, jeżeli wskutek okoliczności, za które dzierżawca odpowiedzialności nie ponosi i które nie dotyczą jego osoby, zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu, dzierżawca może żądać obniżenia czynszu przypadającego za dany okres gospodarczy.


Z kolei art. 3571 KC mówi, iż jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym.


Przesłankami żądania obniżki czynszu na podstawie art. 700 kc są nie tylko niezwykłe wypadki (zdarzenia nadzwyczajne) zwłaszcza klęski żywiołowe, lecz wszelkie okoliczności, za które dzierżawca nie ponosi odpowiedzialności i które nie dotyczą jego osoby, jeżeli w skutek tych okoliczności zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu. Stosowanie art. 700 kc wiąże się ze zmianami stosunków, które mieszczą się w granicach zwykłego ryzyka gospodarczego. Odmiennie natomiast kształtują się przesłanki żądania obniżenia czynszu na podstawie art. 357[1] kc, który dotyczy nadzwyczajnej zmiany stosunków, a więc takich, które wykraczają poza granice zwykłego ryzyka i były nieprzewidywalne w momencie zawierania umowy (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 13 lutego 2004 r., sygn. akt. IV CK 22/2003 (LexPolonica nr 1630131).


Należy jednak wskazać, że niskie wskaźniki ekonomiczne oraz osłabienie koniunktury nie są same w sobie podstawą do żądania obniżenia czynszu. 

 

 

Stan prawny na dzień 17.03.2012 r.


Łukasz  Obrał

Doświadczony prawnik-praktyk. Pasjonat prawa. Od maja 2004 r. zawodowo zajmuje się poradnictwem prawnym. Dotychczas udzielił wielu porad prawnych, które przyczyniły się do skutecznego rozwiązania trudnych spraw Klientów. Autor wielu artykułów o tematyce prawnej. Znawca prawa rodzinnego, spadkowego, lokalowego, zabezpieczenia społecznego. Nie obce są mu i inne dziedziny prawa. Z Serwisem prawo-porady.pl związany od początku jego istnienia.