Artykuły

Stwierdzenie nabycia spadku po zmarłych współwłaścicielach. Zasiedzenie

Jestem współwłaścicielką 15/60 części w nieruchomości w której mieszkam. Udział dostałam od swojej matki w drodze darowizny. Oprócz mnie są m.in. dwie Panie od dawna nieżyjące: jedna ma 2/60 części, druga ma 5/60 części - spadkobierców szukałam za pośrednictwem Centrum Personalizacji w Warszawie i nie znaleziono ich. Chciałabym nabyć tych Pań udziały czy mogę to zrobić przeprowadzając po nich postępowanie spadkowe? Jakie dokumenty powinnam złożyć w sądzie ? Sąd zapewne podejmie poszukiwania spadkobierców na mój koszt - to jaki jest koszt ogłoszeń ? Każda z tych Pań mieszkała w innym mieście - czy muszę zakładać sprawę w sądzie właściwym dla ich miejsca ostatniego zamieszkania ? Czy do sprawy również muszę powoływać kolejnego współwłaściciela naszej nieruchomości, który ma udział 10/60 części ?
Pragnę nadmienić, że Panie te początkowo mieszkały w naszym domu, ale się wyprowadziły i od bardzo wielu lat ani one ani ich ewentualni spadkobiercy nie nigdy nie interesowali się nieruchomością. Wszystkie remonty przeprowadzam razem ze swoimi rodzicami za własne pieniądze bo nawet współwłaściciel 10/60 części tego nie robi.

 

Marta

 

 


 

 

Szanowna Pani,


W pierwszej kolejności wskażę, iż zawsze istnieją spadkobiercy osoby zmarłej. Z chwilą śmierci danej osoby prawa i obowiązki zmarłego przechodzą na spadkobierców. Polskie prawo nie zna instytucji spadku niczyjego.


Spadkobiercami są albo osoby wskazane przez spadkodawcę w testamencie albo osoby, które dziedziczą wedle ustawy (krąg spadkobierców ustawowych określony jest w Kodeksie cywilnym).


Jeżeli osoba zmarła nie pozostawiła testamentu to jako spadkobiercy ustawowi mogą być brani pod uwagę: małżonek, zstępni (dzieci, wnuki, itd.), rodzice, rodzeństwo, dziadkowie, zstępni dziadków i w pewnych sytuacjach dzieci małżonka (pasierbowie). Jeżeli w chwili śmierci danej osoby nie żyją jej osoby bliskie wskazane  w Kodeksie cywilnym jako spadkobiercy ustawowi to spadek nabywa gmina ostatniego miejsca zamieszkania spadkodawcy albo Skarb Państwa (jeżeli nie da się ustalić ostatniego miejsca zamieszkania spadkodawcy).


Mając na względzie powyższe należy wskazać, że formalnie współwłasność nieruchomości należy w chwili obecnej do Pani, współwłaściciela w 10/60 udziału oraz do następców prawnych zmarłych współwłaścicielek. Bardzo prawdopodobne, że współwłaścicielem nieruchomości jest gmina ostatniego miejsca zamieszkania zmarłych współwłaścicielek lub Skarb Państwa.


Pani mogłaby nabyć udziały w nieruchomości należące do zmarłych współwłaścicielek w drodze spadkobrania tylko i wyłącznie jeżeli zostałaby Pani powołana do spadku w testamencie lub byłaby Pani spadkobiercą ustawowym tych Pań.


Jako współwłaściciel nieruchomości może Pani wystąpić do sądu z wnioskiem o stwierdzenie nabycia spadku po zmarłych współwłaścicielkach. Z takim wnioskiem mogą do sądu wystąpić rodzina zmarłego (małżonek, zstępni, rodzeństwo, wstępni) lub każda inna osoba, która wykaże interes prawny w uzyskaniu takiego orzeczenia.
Swój interes prawny może Pani wykazać wskazując, iż jako współwłaścicielka nieruchomości chciałaby Pani wiedzieć kto jest następcą prawnym zmarłych współwłaścicielek, a ta wiedza jest niezbędna choćby w perspektywie złożenia wniosku o zniesienie współwłasności.


Do złożenia wniosku o stwierdzenie nabycia spadku niezbędnym będzie uzyskanie aktów zgonów zmarłych współwłaścicielek.
Jeżeli wskaże Pani we wnioskach, że nie ma Pani żadnej wiedzy odnośnie członków rodziny zmarłych to sąd z pewnością zarządzi wezwanie spadkobierców przez ogłoszenie (stosownie do art. 672 Kodeksu postępowania cywilnego).
To ogłoszenie powinno być umieszczone w piśmie poczytnym na terenie całego kraju i podane także do publicznej wiadomości w miejscu ostatniego zamieszkania spadkodawcy na tym obszarze, w sposób w tym miejscu przyjęty.
Po upływie 6 miesięcy od publikacji ogłoszenia sąd wyznaczy rozprawę w celu rozpoznania zgłoszonych  w odpowiedzi na ogłoszenie żądań.
Jeżeli po ogłoszeniu nikt się nie zgłosi lub osoby, które się zgłosiły nie wykażą, że są spadkobiercami zmarłych współwłaścicielek to sąd stwierdzi, że spadki po tych współwłaścicielach nabyły gminy ich ostatniego miejsca zamieszkania lub Skarb Państwa.


Oplata sądowa od wniosku o stwierdzenie nabycia spadku to 50 zł. Natomiast koszt ogłoszenia zależy od tego w jakim piśmie ogólnopolskim zostanie zamieszczone ogłoszenie i jakie są stawki poszczególnych gazet czy czasopism. Z doświadczenia mogę powiedzieć, że stawki wahają się mniej więcej od 500 do 1500 zł. Oczywiście nie ma żadnej stałej taryfy urzędowej za umieszczenie ogłoszeń w prasie.


Jeżeli wystąpi Pani z wnioskiem o stwierdzenie nabycia spadków po zmarłych współwłaścicielkach to z wydanego przez sąd orzeczenia uzyska Pani wiedzę kto jest następcą prawnym zmarłych współwłaścicielek a tym samym kto jest formalnym współwłaścicielem nieruchomości.
Jak wskazałem powyżej nie ma Pani możliwości nabycia udziałów zmarłych współwłaścicielek przez spadkobranie jeżeli nie jest Pani ich spadkobiercą ustawowym lub testamentowym.


W Pani przypadku w grę może wchodzić zasiedzenie udziałów należących obecnie do spadkobierców zmarłych współwłaścicielek.
W pytanie pisze Pani, iż współwłaścicielki zmarły ponad 30 lat temu. W chwili ich śmierci, przepis art. 172 § 1 KC, który określa przesłanki zasiedzenia, wskazywał, że posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dziesięciu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Natomiast stosownie do § 2 tego artykułu, po upływie lat dwudziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.


W powyższym brzmieniu przepis art. 172 KC obowiązywał do 1990 r. W tym roku znowelizowano Kodeks cywilny, w tym zmieniono terminy zasiedzenia. Obecnie przepis art. 172 KC wskazuje, iż posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).
Stosownie do § 2 art. 172 KC, po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.


Mając na względzie przepisy Kodeksu cywilnego wskazać należy, że przesłankami zasiedzenia są samoistne posiadanie oraz upływ czasu. Orzecznictwo sądowe i doktryna prawa nie widzą żadnych przeszkód, aby przedmiotem zasiedzenia był udział we współwłasności nieruchomości. Samoistny posiadacz części fizycznej nieruchomości także może nabyć przez zasiedzenie tą część gruntu.


Jeżeli wykazałaby Pani, że jest Pani samoistnym posiadaczem udziałów we współwłasności należących do zmarłych współwłaścicielek to wówczas sąd mógłby wydać wyrok potwierdzający nabycie przez Panią w drodze zasiedzenia tych udziałów.


Art. 336 KC wskazuje, że posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).
Zatem, aby móc mówić o zasiedzeniu udziałów osiadanie nieruchomości musi mieć charakter posiadania samoistnego. Posiadanie samoistne ma  miejsce wówczas kiedy osoba włada nieruchomością tak jak właściciel. Czuje się ona właścicielem (ma wewnętrzne przekonanie, że jest właścicielem), uzewnętrznia to na zewnątrz (zachowuje się jak właściciel) oraz jest odbierana przez otoczenie jak właściciel.


Posiadacz zależny może przekształcić swoje posiadanie w posiadania samoistne, ale skuteczność – z punktu widzenia zasiedzenia – takiego przekształcenia wymaga, aby posiadacz uczynił to jawnie – zamanifestował zmianę w sposób widoczny dla otoczenia. Zmiana nieuwidoczniona i nieuzewnętrznona, ograniczająca się tylko do samej świadomości posiadacza jest bezskuteczna.
Jak wskazał Sąd Najwyższy w uzasadnieniu postanowienia z dnia 20 października 1997 r., sygn. akt. II CKN 408/97 (OSNIC 4/98, poz. 61), surowe wymaganie wobec współwłaściciela zmieniającego zakres posiadania samoistnego uzasadnione jest bezpieczeństwem stosunków prawnych i ochroną własności, która narażona byłaby na uszczerbek, gdyby współwłaściciel uprawniony do współposiadania całości mógł łatwo doprowadzić do utraty praw pozostałych współwłaścicieli, powołując się jedynie na zmianę swej woli, a więc elementu subiektywnego.


Należy także rozpatrzyć czy Pani ewentualne posiadanie samoistne udziałów zmarłych współwłaścicielek jest posiadaniem w dobrej czy w złej wierze. Jest to niezbędne do ustalenia jaki okres zasiedzenia – dwudziestoletni czy trzydziestoletni wchodzi w grę.


Kodeks cywilny nie definiuje złej i dobrej wiary. Definicja taka natomiast jest zawarta - na potrzeby przepisów o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych - w art. 6 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Przenosząc ją na grunt kodeksu cywilnego, można uznać, że w złej wierze jest ten, kto wie albo wiedzieć powinien, że prawo własności przysługuje nie jemu, lecz innej osobie. Tak stwierdził Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 13 stycznia 2000 r., sygn. akt. II CKN 657/98 (niepublikowane).
Przy ocenie, czy zachodzą warunki do nabycia własności nieruchomości w drodze zasiedzenia, dobra wiara polega na usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu posiadacza, że przysługuje mu takie prawo do władania rzeczą, jakie faktycznie wykonuje (tak postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 1971 r., sygn. akt. I CR 302/71, NP 4/73 str. 580).
W złej wierze jest taki posiadacz, który zdaje sobie sprawę z tego, że nie jest właścicielem posiadanej rzeczy, ale także i ten, kto na podstawie towarzyszących okoliczności powinien przypuszczać, że posiadana przezeń rzecz stanowi własność innej osoby (tak wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 lipca 2004 r., sygn. akt. III CK 212/2003).


Biorąc pod uwagę powyższe stanowisko orzecznictwa sądowego należy wskazać, iż posiadanie w Pani przypadku, o ile jest posiadaniem samoistnym, jest posiadaniem w złej wierze. Okoliczności wskazane w pytaniu przesądzają o tym, iż nie można mówić o tym, że posiada Pani udziały w nieruchomości w dobrej wierze. Musi mieć Pani świadomość, że udziały zmarłych współwłaścicielek, w chwili ich śmierci, zostały nabyte przez ich spadkobierców.


W postępowaniu sądowym o stwierdzenie zasiedzenia można powoływać się na domniemanie dobrej wiary zawarte w art. 7 KC. Przepis ten wskazuje, że jeżeli ustawa uzależnia skutki prawne od dobrej lub złej wiary, domniemywa się istnienie dobrej wiary). Należy mieć jednak na względzie, że to domniemanie prawne łatwo może być obalone przez uczestników postępowania (spadkobierców zmarłych współwłaścicielek).


Mając na względzie powyższe należy wskazać, że jedynym sposobem w jaki mogła Pani „przejąć” udziały zmarłych współwłaścicielek (o ile nie jest Pani ich spadkobierczynią) to zasiedzenie ich udziałów. Musiałaby Pani zatem wykazać przed sądem, że od chwili śmierci tych współwłaścicielek korzystała Pani z nieruchomości tak jakby była Pani współwłaścicielem w większym udziale niż obecnie.
W tej sprawie mogą pomóc takie okoliczności jak: płacenie podatku od nieruchomości również w części obciążającej spadkobierców zmarłych współwłaścicielek, zeznania świadków (zeznania dotyczące tego, że uważali i uważają Panią za większościowego udziałowca we współwłasności). Również to, że spadkobiercy zmarłych współwłaścicielek nie wykonywali swoich praw wynikających ze współwłasności (korzystanie z nieruchomości, czerpanie z niej pożytków) ani nie wykonywali obowiązków ciążących na właścicielach (nakłady i ciężary związane z nieruchomością) może Pani pomóc w ustaleniu, że zasiedziała Pani udziały pozostałych współwłaścicieli.
Ważnymi okolicznościami będą te związane z czynieniem przez Panią nakładów (remonty, ulepszenia, itp.) na nieruchomość i ponoszenie ciężarów z nią związanych, również w zakresie obciążającym współwłaścicieli, których udziały były przez Panią zasiadywane.


Kluczową w sprawie może okazać się postawa czwartego współwłaściciela nieruchomości – to jak zezna w sprawie oraz to jak ustosunkuje się do Pani wniosku jest bardzo ważne. Gdyby współwłaściciel ten zeznał, że traktował Panią jako współwłaściciela posiadającą pozostałe udziały w nieruchomości to wygranie tej sprawy byłoby łatwiejsze. Gdyby jednak zeznawał, że Pani jako współwłaściciel miała zawsze świadomość tego, że są inni współwłaściciele, że zawsze uwzględniała ich Pani przy rozliczeniach to może być trudno Pani udowodnić, że można mówić o samoistnym posiadaniu udziałów zmarłych współwłaścicieli. Takie okoliczności mogą wskazywać, że nie zachowywała się Pani jak uprawniony do większej części udziałów w nieruchomości niż Pani przypada.


Składając wniosek o zasiedzenie należy liczyć się z kosztami. Opłata od wniosku do sądu w tej sprawie to 2000 zł. W przypadku przegrania sprawny sąd może Panią obciążyć kosztami strony przeciwnej (np. koszt adwokata czy radcy prawnego), a te koszty mogą też być spore.


W sprawie zasiedzenia ważnym będzie także to kto jest spadkobiercami zmarłych współwłaścicieli – osoby fizyczne czy Skarb Państwa.
Jest to ważne ze względu na to, że do 1990 r. nie było możliwe zasiedzieć nieruchomości należących do Państwa.
W tej kwestii ważnym będzie art. 10 ustawy z dnia 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny, według którego, jeżeli przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy istniał stan, który według przepisów dotychczasowych wyłączał zasiedzenie nieruchomości, a według przepisów obowiązujących po wejściu w życie tej ustawy prowadzi do zasiedzenia, zasiedzenie biegnie od dnia wejścia jej w życie; jednakże termin ten ulega skróceniu o czas, w którym powyższy stan istniał przed wejściem w życie ustawy, lecz nie więcej niż o połowę.
Jeżeli udziały zmarłych współwłaścicieli przypadły w spadku Skarbowi Państwa to 30-letni bieg zasiedzenia rozpoczął się w 1990 r. Może on być skrócony o czas w jakim Pani była samoistnym posiadaczem udziałów Skarbu Państwa przed 1990 r., ale to skrócenie terminu zasiedzenia może być co najwyżej 15-letnie.


Jako współwłaściciel nieruchomości ma Pani możliwość wystąpienia do sądu o stwierdzenie nabycia spadku po zmarłych współwłaścicielach. Przeprowadzenie tej sprawy nie spowoduje, że nabędzie Pani udziały w nieruchomości. Orzeczenie sądu w tej sprawie da Pani wiedzę kto nabył w spadku udziały we współwłasności należące do zmarłych współwłaścicieli, a tym samym kto ewentualnie będzie uczestnikiem postępowania sądowego o stwierdzenie nabycia udziałów we współwłasności nieruchomości w drodze zasiedzenia.

 


Stan prawny na dzień 23.12.2013 r.





  • Data2013-04-03
  • AutorŁukasz Obrał

Zadaj pytanie prawnikowi

regulamin
Jeśli chcesz dodać więcej załączników wyślij e-mail na kontakt@prawo-porady.pl