W 2011 r. odziedziczyłem po ojcu udział w gospodarstwie rolnym wynoszący 1/2 części. Drugą połowę posiada siostra ojca (ojciec darował jej połowę w latach 90-tych). Razem z ciotką jesteśmy zainteresowani sprzedażą działki ewidencyjnej wchodzącej w skład tego gospodarstwa.
Osoba chcąca kupić działkę to rolnik, który zamierza powiększyć w ten sposób swoje gospodarstwo.
Ja i ciotka rolnikami nie jesteśmy i nic tam nie uprawiamy, ale według ustawy o podatku rolnym nieruchomość jest gospodarstwem rolnym.
Pytanie brzmi: Czy możemy uniknąć zapłaty podatku dochodowego od sprzedaży, skoro ziemia nie straci charakteru rolnego po sprzedaży?
Zbigniew
Szanowny Panie,
Co do zasady odpłatne zbycie nieruchomości czy udziału w nieruchomości przez osobę fizyczną podlega podatkowi dochodowemu, o ile następuje w okresie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.
Stosownie do przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity: Dz.U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) źródłem przychodu jest odpłatne zbycie:
- nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości
- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej
- prawa wieczystego użytkowania gruntów
- innych rzeczy
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a–c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Biorąc pod uwagę powyższy przepis należy stwierdzić, iż może być Pan zobowiązany do zapłaty dochodowego podatku w związku z odpłatnym zbyciem udziału w nieruchomości, który został przez Pana nabyty w 2011 r. (rozumiem, że Pana ojciec zmarł w 2011 r. – nabycie własności przedmiotów spadkowych przez spadkobiercę następuje w chwili śmierci spadkodawcy).
W przypadku Pana ciotki chcącej zbyć swój udział w nieruchomości nie może być w ogóle mowy o obowiązku podatkowym, ponieważ nabyła ona ten udział we współwłasności w latach 90-tych XX w., a więc przed ponad 5 laty licząc wstecz od chwili zamierzonego zbycia przez ciotkę udziału w nieruchomości.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych przewiduje zwolnienia przedmiotowe i podmiotowe.
W katalogu zwolnień przedmiotowych zawartych w ustawie znajduje się zwolnienie od podatku przychodów uzyskanych sprzedaży gospodarstwa rolnego, a także części nieruchomości wchodzących w skład tego gospodarstwa.
Art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy wskazuje, iż wolne od podatku są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego; zwolnienie nie dotyczy przychodu uzyskanego ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny.
Z powyższego przepisu wynika, iż aby skorzystać ze zwolnienia muszą być spełnione, łącznie, dwa warunki.
Pierwszym warunkiem jest to, aby zbywana nieruchomość wchodziła w skład gospodarstwa rolnego.
Drugim, niezbędnym do skorzystania ze zwolnienia warunkiem jest konieczność, aby po sprzedaży grunt nie utracił swojego rolnego charakteru.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje gospodarstwa rolnego. W tym zakresie ustawa odsyła do innego aktu prawnego - stosownie do art. 2 ust. 4 ustawy, ilekroć w ustawie jest mowa o gospodarstwie rolnym, oznacza to gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym.
Jak wskazuje art. 1 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (tekst jednolity: Dz.U. z 2006 r. Nr 136, poz. 969 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem rolnym podlegają grunty sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza.
Natomiast stosownie do art. 2 ust. 1 tej ustawy, za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów, o których mowa w art. 1, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki, nieposiadającej osobowości prawnej.
Szczegółowe określenie, jakie rodzaje gruntów wchodzą w skład gospodarstwa rolnego, co decyduje o zakresie zwolnienia od podatku dochodowego przychodu ze sprzedaży takich gruntów, wymaga odniesienia się do klasyfikacji zawartej w rozporządzeniu Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. z 2001 r. Nr 38, poz. 454) oraz załącznika nr 6 do tego rozporządzenia.
Stosownie do § 68 ust. 1 ww. rozporządzenia do użytków rolnych zalicza się:
- grunty orne
- sady
- łąki trwałe
- pastwiska trwałe
- grunty rolne zabudowane
- grunty pod stawami
- rowy
Natomiast zgodnie z § 68 ust. 2 ww. rozporządzenia grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione dzielą się na:
- lasy
- grunty zadrzewione i zakrzewione
Jak wskazuje Pan w swoim pytaniu pierwszy niezbędny do skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego warunek jest spełniony – działka, w której udział zamierza Pan sprzedać stanowi część gospodarstwa rolnego.
Okoliczność, iż w gospodarstwie rolnym nie jest prowadzona produkcja rolnicza, a Pan i ciotka nie jesteście rolnikami nie ma znaczenia dla skorzystania ze zwolnienia.
Ustawa o podatku dochodowym uzależnia możliwość skorzystania ze zwolnienia wyłącznie od tego czy dany grunt jest częścią gospodarstwa rolnego czy nie. Dla określenia tego czy mamy do czynienia z gospodarstwem rolnym nie jest koniecznym, aby właścicielem czy posiadaczem nieruchomości był rolnik oraz aby na nieruchomościach tych była prowadzona produkcja rolna. O tym czy dane grunty stanowią gospodarstwo rolne przesądza to, że grunty te sklasyfikowane są w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, że nie jest na nich prowadzona działalność inna niż działalność rolnicza oraz, że obszar tych gruntów przekracza 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy.
W sprawie ważnym jest, iż posiada Pan wiedzę odnośnie tego, że nabywca nieruchomości ma na niej zamiar prowadzić produkcję rolną. Ta okoliczność jest ważna, ponieważ podatnik chcąc skorzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma obowiązek ustalenia zamiaru nabywcy co do sposobu wykorzystywania przez niego gruntu, będącego przedmiotem sprzedaży, gdyż utrata charakteru rolnego musi być powiązana ze sprzedażą (tak wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 3 listopada 2009 r., sygn. akt. III SA/Wa 971/2009).
Z definicji gospodarstwa rolnego zawartej w ustawie o podatku rolnym wynika, że za gospodarstwo rolne można uznać grunty o powierzchni przekraczającej 1 ha nawet wówczas, gdy nie istnieje pomiędzy tymi gruntami żadna więź ekonomiczna - np. grunty te nie stanowią zorganizowanej całości. Ponad to za wystarczające do uznania danego obszaru za gospodarstwo rolne jest sam fakt posiadania gruntów rolnych, a nie uzyskiwanie z tego tytułu dochodów. Zaprzestanie i nieprowadzenie działalności produkcji rolnej na danym obszarze nie powoduje automatycznie utraty statusu gospodarstwa rolnego.
Jeżeli działkę zamierza zakupić rolnik, w celu powiększenia swojego gospodarstwa rolnego i zamierza na niej prowadzić działalność rolną, to oczywistym jest, iż po sprzedaży działka nie straci swojego rolnego charakteru. W takim wypadku i drugi warunek zwolnienia będzie spełniony, a więc może Pan skorzystać ze zwolnienia podatkowego. Nie zapłaci Pan zatem podatku dochodowego, w związku z odpłatnym zbyciem nabytego w spadku po ojcu udziału w nieruchomości, która stanowi część gospodarstwa rolnego.
Okoliczność czy dana nieruchomość w wyniku sprzedaży nie utraciła charakteru rolnego podlega weryfikacji przez urząd skarbowy w toku ewentualnego postępowania podatkowego.
Obowiązek udowodnienia zaistnienia okoliczności powodujących zwolnienie przedmiotowe ciąży na podatniku, tj. osobie, która zamierza skorzystać ze zwolnienia. Organy podatkowe rozstrzygając prawo podatnika do zwolnienia od podatku przychodu uzyskanego ze sprzedaży biorą pod uwagę wszystkie okoliczności związane z daną transakcją a decydującymi w tym względzie są okoliczności faktyczne, takie jak zamiar nabywcy co do jej wykorzystywania. Chodzi bowiem o faktyczną, a nie jedynie prawną utratę charakteru rolnego przez nieruchomość.
Warto więc dla celów dowodowych (na ewentualność gdyby urząd skarbowy miał wątpliwości) w akcie notarialnym umowy sprzedaży zaznaczyć, iż nabywca oświadcza, że jest rolnikiem, a celem nabycia przez niego nieruchomości jest powiększenie własnego gospodarstwa rolnego i prowadzenie na działce produkcji rolnej.
Stan prawny na dzień 27.09.2012 r.
