Sprzedałam mieszkanie. W umowie przedwstępnej i w akcie notarialnym były wyliczone meble, które są wliczone w cenę min. kanapa i fotel (opisane jedynie w ten sposób, bez specyfikacji rodzaju, koloru, marki). Z kupującą umówiłam się ustnie, że kanapę i fotel zamienię na inne z racji tego, że obniżyłam cenę. Tak też zrobiłam. Protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania (w którym jednak o meblach nie było słowa) został podpisany. W tej chwili kupująca chce mnie podać do sądu za podmianę mebli.
Czy ma szansę?
Kupująca nie dysponuje zdjęciami mieszkania w chwili podpisywania umowy przedwstępnej ani aktu notarialnego. Ma zdjęcia z ogłoszenia internetowego ale nie ma tam w opisie wzmianki, że te meble są w cenie. Były one przedmiotem późniejszych negocjacji.
Jak mogę się obronić?
Czy lakoniczny opis w akcie notarialnym, że w mieszkaniu pozostawiam fotel i kanapę bez specyfikacji jakie, daje mi linię obrony?
Helena
Szanowna Pani,
W Pani sprawie niewątpliwym jest to, że umowa sprzedaży mieszkania wskazywała, iż wraz z mieszkaniem przedmiotem zbycia będą meble. Tak skonstruowaną umowę należy traktować w ten sposób, iż zawarto faktycznie dwie umowy - jedną umową dokonano sprzedaży mieszkania, a przedmiotem drugiej były meble znajdujące się w mieszkaniu.
Brak dokładnego określenia mebli, które podlegały zbyciu, wskazanie tylko ich rodzaju (kanapa, fotel) sprawia, że w przypadku sporu sądowego kupującej będzie trudno wykazać, że doszło do jakiś nieprawidłowości z Pani strony.
Jak wskazuje art. 535 § 1 Kodeksu cywilnego, przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.
Z Pani pytania wynika, że mieszkanie wraz z meblami zostało przez Panią wydane kupującej, a ta kupione rzeczy odebrała i zapłaciła Pani cenę. Kupująca podpisała protokół zdawczo-odbiorczy i nie wniosła do niego żadnych zastrzeżeń. Ta okoliczność daje Pani duże szanse na ewentualną wygraną w sądzie.
Jeżeli kupująca złoży pozew do sądu, w którym będzie żądała wydania przez Panią mebli to będzie musiała udowodnić, że meble, które stanowiły przedmiot umowy nie zostały jej wydane.
Jak wskazuje art. 6 Kodeksu cywilnego, ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne.
Zasada określona w przepisie art. 6 KC powoduje, iż kupująca żądając od Pani wydania mebli będzie musiała udowodnić okoliczności faktyczne uzasadniające to żądanie. Pani z kolei, jako osoba która odmawia uczynienia zadość żądaniu kupującej (a więc jako osoba negująca żądanie) będzie Pani musiała udowodnić fakty wskazujące na to, że wywiązała się Pani ze wszystkich obowiązków wynikających z umowy.
Stosownie do przepisu art. 232 KPC, strony są obowiązane wskazywać dowody dla stwierdzenia faktów, z których wywodzą skutki prawne. Sąd może dopuścić dowód nie wskazany przez stronę.
Składając pozew w sądzie powódka będzie musiała wskazać te dowody, które jej zdaniem wskazują na to, że nie wywiązała się Pani z umowy.
Jako dowody na potwierdzenie swojego żądania kupująca będzie mogła wskazać wyłącznie swoje zeznania, umowy zobowiązującą i przenoszącą własność nieruchomości oraz zdjęcia ze strony internetowej.
To, że w umowie sprzedaży wskazano tylko gatunek mebli (kanapa, fotel) przemawia na Pani korzyść. Z tej umowy nie wynika jakie konkretnie mają to być meble. Tak więc ten dowód nie jest mocnym dowodem na potwierdzenie żądania i zarzutów kupującej. Okoliczności faktyczne są takie, że pozostawiła Pani w mieszkaniu meble, co jest zgodne z umową.
Zdjęcia z ogłoszenia zamieszczonego w internecie wcale nie wskazują, że to właśnie te meble miały być przedmiotem umowy. W odpowiedzi na żądanie kupującej może Pani wskazywać, że zdjęcia nie przedstawiały lokalu oraz znajdujących się w nim mebli na dzień podpisywania umowy. Może Pani wskazywać, że zdjęcia zostały zrobione o wiele wcześniej niż doszło do zawarcia umowy.
W sprawie zapewne nie obędzie się bez dopuszczenia przez sąd dowodu z zeznań stron. Art. 299 KPC wskazuje, iż jeżeli po wyczerpaniu środków dowodowych lub w ich braku pozostały niewyjaśnione fakty istotne dla rozstrzygnięcia sprawy, sąd dla wyjaśnienia tych faktów może dopuścić dowód z przesłuchania stron.
Wydaje się wielce prawdopodobnym, iż dla sądu dowody w postaci umowy zobowiązującej i przenoszącej własność oraz zdjęcia z internetu nie będą dowodami w pełni wyjaśniającymi sprawę, tym bardziej, że Pani nie zamierza przyznawać twierdzeń strony powodowej.
Zeznania powódki nie będą miały dużej mocy dowodowej z tego względu, że Pani zeznania zapewne będą się różniły. W sytuacji, w której mamy do czynienia ze „słowem przeciwko słowu” sądy często nie są w stanie wyjaśnić wszelkich wątpliwości w sprawie.
Jako argumenty przeciwko żądaniu pozwu może Pani wskazać to, że kupująca podpisała protokół zdawczo-odbiorczy i nie zamieściła w nim żadnych zastrzeżeń. W protokole nie ma co prawda mowy o meblach, które też stanowiły przedmiot umowy, ale skoro umowa wskazywała, że w mieszkaniu pozostawia Pani meble to protokół odnosi się również do nich.
W toku postępowania może Pani wysunąć argument, iż każda osoba starannie prowadząca swoje sprawy, w przypadku niezgodności wydawanych rzeczy z umową powinna takie zastrzeżenia umieścić w protokole.
W odpowiedzi na twierdzenia powódki może Pani również wskazywać, iż kupująca nie miała żadnych zastrzeżeń co do wydawanego mieszkania i mebli w nim znajdujących się. Była ona świadoma tego jakie rzeczy jej Pani wydaje, zgadzała się na to, a podpisanie przez nią protokołu zdawczo-odbiorczego wskazuje, że rzeczy jakie jej Pani wydawała były zgodne z umową.
Trudno określić dokładnie jakie ma Pani szanse na wygranie ewentualnego sporu przed sądem, ale moim zdaniem dowody jakimi dysponuje kupująca są ubogie, nie potwierdzają wprost jej żądań, a po Pani stronie istnieją argumenty wskazujące na to, że kupująca nie ma racji.
Ocena dowodów przedstawionych w sprawie należeć będzie ostatecznie do sądu. Art. 233 § 1 KPC wskazuje, iż sąd ocenia wiarogodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału.
Według § 2 art. 233 KPC, sąd oceni na tej samej podstawie, jakie znaczenie nadać odmowie przedstawienia przez stronę dowodu lub przeszkodom stawianym przez nią w jego przeprowadzeniu wbrew postanowieniu sądu.
Zasada swobodnej oceny dowodów określona w art. 233 jest jedną z naczelnych zasad postępowania sądowego.
Zasada ta polega na tym, iż sąd każdorazowo, samodzielnie w realiach konkretnej sprawy podejmuje decyzję o tym, które dowody uznać za wiarygodne, a którym dowodom w całości lub części odmówić wiarygodności. Należy wskazać, iż nie istnieją żadne wiążące sąd instrukcje jak oceniać dane dowody, ani nie istnieje ich katalog względem znaczenia danego postępowania.
Sąd dokonując oceny dowodów kieruje się zasadami wiedzy i doświadczenia życiowego. Jak niejednokrotnie podkreślano w orzecznictwie Sądu Najwyższego sąd musi samodzielnie ocenić dowody przedstawione przez strony lecz nie może być to ocena całkowicie dowolna. Ocena dowodów dokonywana przez sąd musi być spójna, tak aby w pełni uzasadniała wydane przez sąd rozstrzygnięcie.
Reasumując należy stwierdzić, iż kupująca nie dysponuje mocnymi dowodami na okoliczność tego, że nie wywiązała się Pani z umowy. Po Pani stronie istnieją argumenty przeciwko twierdzeniom powódki. Uważam, że z takimi dowodami i w okolicznościach wskazanych w pytaniu kupująca nie ma dużych szans na to, aby sąd wydał orzeczenie zgodne z jej żądaniem.
Stan prawny na dzień 09.09.2013 r.
