Artykuły

Mój tata posiada spółdzielcze własnościowe prawo do mieszkania. Chce przenieść na mnie własność mieszkania w zamian za opiekę i pomoc na starość.

Czy mogę zawrzeć z ojcem umowę dożywocia?

Szymon

Szanowny Panie,

Umowa o dożywocie unormowana jest w art. 908 Kodeksu cywilnego. 

Zgodnie z § 1 art. 908 KC, jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.  

Wedle § 2, jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą do treści prawa dożywocia.  

I w końcu stosownie do § 3, dożywocie można zastrzec także na rzecz osoby bliskiej zbywcy nieruchomości.  

Jak z powyższego przepisu wynika przedmiotem umowy o dożywocie może być wyłącznie własność nieruchomości. 

Pana ojciec nie jest właścicielem mieszkania, w którym zamieszkuje. Właścicielem tego mieszkania jest spółdzielnia mieszkaniowa, a Pana ojcu przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie może być w żadnym wypadku utożsamiane z prawem własności.

Jak wynika z art. 244 KC spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym uregulowanym w odrębnych od Kodeksu cywilnego przepisach. To prawo uregulowane jest w  ustawie z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jednolity: Dz. U. z 2013 r. poz. 1222).

Zgodnie z nieobowiązującym już (w chwili obecnej nie można już ustanawiać spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) art. 171 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, przez umowę o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu spółdzielnia zobowiązuje się oddać członkowi lokal do używania, a członek zobowiązuje się wnieść wkład budowlany oraz uiszczać opłaty określone w ustawie i w statucie spółdzielni.  

Jako, że Pana ojciec nie jest właścicielem mieszkania, w którym zamieszkuje nie może zawrzeć z Panem umowy dożywocia mającej za przedmiot to właśnie mieszkanie. 

Nie jest jednak powiedziane, że nie może Pan zawrzeć z ojcem umowy podobnej do umowy o dożywocie, której przedmiotem zbycia będzie spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. 

Może Pan zawrzeć umowę, w której, w zamian za przeniesienie na Pana rzecz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, Pan jako nabywca zobowiąże się zapewnić ojcu jako zbywcy dożywotnie utrzymanie, a w szczególności zobowiąże się Pan przyjąć ojca jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.  

Zawarcie takiej umowy jest możliwe ze względu na obowiązującą w polskim prawie zasadę swobody umów. Ta zasada wyrażona jest w art. 353¹ Kodeksu cywilnego. Przepis ten mówi, że strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. 

Powyższy przepis daje możliwość zawierania umów pomiędzy osobami innych niż te, które zdefiniowane są w Kodeksie cywilnym i w innych ustawach. 

Jak wskazał w wyroku z dnia 29 października 2010 r. Sąd Najwyższy, sygn. akt I CSK 625/2009 (LexPolonica nr 2573754), możliwość zawierania umów spoza katalogu umów nazwanych, określonych przez ustawodawcę wynika z ogólnej zasady swobody umów (art. 353¹ KC), zgodnie z którą strony mogą kształtować treść i cel łączącego je stosunku prawnego w sposób dowolny, w granicach wyznaczonych przez właściwość (naturę) stosunku, ustawę i zasady współżycia społecznego. Nie ulega wątpliwości, że umowy nienazwane mogą nie tylko wprowadzać całkowicie nowe, nieznane prawu konstrukcje stosunków obligacyjnych, lecz także modyfikować już istniejące typy umów nazwanych. Założenie, że strony mogą zupełnie swobodnie ukształtować łączący je stosunek prawny stwarza jednak niebezpieczeństwo, że będą one obchodzić przepisy o charakterze ius cogens dla konkretnego typu umowy i wprowadzać w ramach łączącego je stosunku prawnego rozwiązania odmienne od przyjętych przez ustawodawcę, a następnie twierdzić, że doszło w ten sposób do zawarcia umowy nienazwanej. Dla oceny takich wypadków w polskiej literaturze postuluje się stosowanie zasady subsydiarności i relatywności umów nienazwanych względem nazwanych. Zgodnie z tymi regułami przyjęcie, że między stronami doszło do zawarcia umowy nienazwanej jest możliwe jedynie wówczas, gdy jej postanowienia oraz realizowane przez nią cele są istotnie różne od postanowień przedmiotowo istotnych oraz celu umowy nazwanej. W konsekwencji, kategoria umów nienazwanych powinna być stosowana do umów o charakterze mieszanym w sposób ostrożny, jedynie pod warunkiem jasnego ich oddzielenia od ustawowego pierwowzoru umowy nazwanej (por. W.J. Katner (w:) System prawa prywatnego, t. 9, Prawo zobowiązań - umowy nienazwane, red. W.J. Katner, Warszawa 2010, str. 19).

O możliwości zawarcia umowy przeniesienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w zamian za opiekę wypowiedział się także Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 21 czerwca 2013 r., sygn. akt I ACa 278/2013 (LexPolonica nr 7282726). W wyroku tym sąd wskazał, że nie przesądza o charakterze umowy ani jej nazwa, ani zawarte w jej treści pouczenia. Celem stron nie było zawarcie umowy dożywocia skoro B.K. nie dysponowała prawem własności nieruchomości o jakim mowa w art. 908 KC. Dysponowała ona natomiast innym prawem o istotnej wartości ekonomicznej, a to ograniczonym prawem rzeczowym w postaci spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu a jednocześnie z uwagi na stan zdrowia potrzebowała opieki. W takich okolicznościach doszło do zawarcia kwestionowanej umowy, a jej stronom nie można odmówić prawa ukształtowania stosunku prawnego pomiędzy nimi w sposób odpowiadający ich wspólnym interesom i uwzględniający sytuację majątkową.

W świetle zasady swobody umów, nie ma żadnych podstaw do przyjęcia stanowiska, iż nie ma prawnej możliwości zawarcia umowy podobnej do umowy o dożywocie, a której przedmiotem będzie ograniczone prawo rzeczowe. Nie zmienia tego okoliczność, że obowiązki nabywcy prawa względem zbywcy zostaną opisane w umowie w sposób dokładnie odpowiadający tym określonym w art. 908 KC regulującym umowę dożywocia. Taka umowa z całą pewnością nie będzie umową nieważną.

Należy jednak pamiętać, aby nie utożsamiać zawarcia umowy nienazwanej przenoszącej spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w zamian za spełnienie świadczenia w postaci zapewnienia zbywcy dożywotniego utrzymania z umową o dożywocie.

Stan prawny na dzień 27.10.2013 r.