W Ministerstwie Infrastruktury i Budownictwa trwają prace nad projektem ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz ustawy – Kodeks postępowania cywilnego.
Analiza projektu wskazuje, że czeka nas rewolucja w zakresie wynajmowania lokali mieszkalnych, przede wszystkim najmu lokali wchodzących w skład mieszkaniowych zasobów komunalnych.
Zgodnie z projektem gminy będą mogły bardziej elastycznie gospodarować swoim zasobem mieszkaniowym. Osoby zajmujące duże lokale muszą się liczyć z możliwością zamiany lokalu. Zniknie „dziedziczenie najmu” lokali komunalnych (wstąpienie w stosunek najmu). Umowy nie będą „dożywotnie” – na czas nieokreślony. Polepszenie się sytuacji materialnej najemców lokali komunalnych będzie skutkowało koniecznością wynajęcia lokalu na wolnym rynku.
Główne propozycje projektu to:
- Zawieranie umów najmu lokali komunalnych wyłącznie na czas określony od 1 roku do lat 5. Aktualnie umowy najmu są zawierane na czas nieokreślony. Na czas określony zawierane są obecnie wyłącznie umowy najmu lokali socjalnych.
- Zgodnie z projektem nowelizacji umowa najmu lokalu komunalnego będzie mogła być przedłużona na kolejny okres jeżeli najemca będzie spełniał kryteria dochodowe ustalone przez gminy .
- Osoby ubiegające się o lokal komunalny będą musiały składać deklaracje o wysokości dochodów i oświadczenia majątkowe. Wyeliminuje to z pomocy mieszkaniowej osoby, których sytuacja materialna w chwili składania wniosku uprawniała do skorzystania z pomocy mieszkaniowych, ale która poprawiła się w trakcie oczekiwania na zawarcie umowy najmu.
- W lokalach komunalnych nie będzie obowiązywał przepis art. 691 kodeksu cywilnego regulujący wstąpienie w stosunek najmu po śmierci najemcy. Śmierć najemcy lokalu komunalnego spowoduje, że osoby zamieszkujące ze zmarłym najemcą będą miały w stosunku do gminy roszczenie o zawarcie umowy najmu o ile spełniać będą kryteria dochodowe ustalone przez gminę dla osób ubiegających się o pomoc mieszkaniową.
- Jeżeli powierzchnia zajmowanego przez najemcę lokalu komunalnego będzie przekraczała normy ustalone przez gminę w wieloletnim programie gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy (powierzchnia lokalu będzie nieproporcjonalnie duża w stosunku do ilości osób zajmujących lokal), gmina będzie mogła wypowiedzieć najem z jednoczesnym wskazaniem innego mniejszego lokalu.
- Umowa najmu lokalu komunalnego będzie mogła być wypowiedziana jeżeli najemca posiada tytuł prawny do innego lokalu nie tylko w tej samej miejscowości jak to jest obecnie, ale i w miejscowości pobliskiej. Miejscowość pobliska to zgodnie z projektem miejscowość w powiecie, w którym znajduje się lokal lub w powiecie granicznym chyba, że rada gminy (miasta) określi maksymalną odległość liczoną w linii prostej pomiędzy granicami administracyjnym miejscowości które uznaje za pobliskie.
- Sąd będzie badał w każdym postępowaniu eksmisyjnym sytuację majątkową osób (nie tylko lokatorów lokali komunalnych, dotyczy to wszystkich postępowań o eksmisję), w tym również kobiet w ciąży, bezrobotnych, obłożnie chorych, emerytów i rencistów spełniających kryteria do korzystania z pomocy społecznej, małoletnich, niepełnosprawnych oraz osób ubezwłasnowolnionych i ich opiekunów, pod kątem uprawnienia do lokalu socjalnego. Aktualnie osobom tym w większości przypadków eksmisji sąd musi przyznać uprawnienie do lokalu socjalnego.
- Osoby, które samowolnie zajmują lokal będą mogły ubiegać się, w toku postępowania sądowego o eksmisję, o przyznanie im uprawnienia do lokalu socjalnego, jeżeli przyznanie im lokalu socjalnego zostanie uznane przez sąd za szczególnie usprawiedliwione w świetle zasad współżycia społecznego. Aktualnie sąd nie może orzec o uprawnieniu do lokalu socjalnego wobec osób samowolnie zajmujących lokal.
- Lokator oczekujący na eksmisję, któremu przyznano uprawnienie do lokalu socjalnego będzie opłacał odszkodowanie w wysokości jaki byłyby obowiązany płacić gdyby lokal wchodził w skład mieszkaniowego zasobu gminy jako lokal socjalny. Aktualnie osoba oczekująca na eksmisję, której przyznano uprawnienie do lokalu socjalnego jest obowiązana płacić odszkodowanie w takiej wysokości gdyby stosunek najmu trwał nadal.
- Nie będzie eksmisji do noclegowni lub schroniska dla bezdomnych. Obecnie jeżeli eksmisja ma być wykonana wobec osoby, która nie uzyskała uprawnienia do lokalu socjalnego, komornik zwraca się do gminy o wskazanie pomieszczenia tymczasowego. Jeżeli to pomieszczenie nie zostanie wskazane eksmisja może być wykonana do noclegowni. Zgodnie z projektem eksmisja nie będzie mogła być wykonana aż do chwili wskazania pomieszczenia tymczasowego.
- Wyroki eksmisyjne będą mogły być wykonywane w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego jeżeli osobie eksmitowanej wskazano inny lokal lub pomieszczenie tymczasowe do którego ma nastąpić przekwaterowanie. Obecnie w okresie od 1 listopada do 31 marca w ogóle nie można wykonywać eksmisji.
Warunki umów, które zawarli aktualni najecy (umowy najmu lokalu komunalnego na czas nieokreślony), zgodnie z projektem, nie zmienią się. W stosunku do tych osób gminy nie będą mogły żądać zamiany lokalu, jeżeli jest on nieproporcjonalnie duży w stosunku do ilości zamieszkujących lokal osób. Jeżeli dotychczasowy najemca posiadający umowę na czas nieokreślony będzie chciał zamienić lokal to umowa dotycząca nowego lokalu powinna być zawarta również na czas nieokreślony.
Również nowe przepisy dotyczące przyznawania uprawnienia do lokalu socjalnego przez sąd w postępowaniu o eksmisję będą dotyczyły najemców, którzy umowy o najem zawarli po wejściu w życie ustawy nowelizującej.
Przepisy, które wyłączają stosowanie art. 691 kc (dotyczącego wstąpienia w stosunek najmu w przypadku śmierci najemcy) w stosunku do najemców lokali komunalnych, będą stosowane również do dotychczasowych umów najmu.
Trudno powiedzieć jaki będzie ostateczny kształt ustawy nowelizującej (i czy w ogóle zostanie uchwalona) – projekt jest na etapie prac w ministerstwie. Należy jednak stwierdzić, że proponowane zmiany są rewolucyjne.
Zmiany przepisów dotyczące najmu lokalu komunalnych były także projektowane w 2012 r. Projekt zmian w przepisach dotyczących najmu lokali komunalnych-2012). Poprzedni projekt był bardzo zbliżony od obecnie procedowanego, jednak ówczesny rząd nie zdecydowały się na wprowadzenie zmian.
Stan na dzień 25.11.2016 r.
