Witam,
Jestem właścicielem mieszkania położonego w budynku zarządzanym przez wspólnotę mieszkaniową.
Nie mieszkam w tym mieszkaniu lecz wynajmuję je studentom. Studenci jak to studenci trochę rozrabiają.
Otrzymałem właśnie wezwanie do zaprzestania naruszania porządku, spokoju i ciszy nocnej. W piśmie zarząd wspólnoty grozi mi, że zlicytuje moje mieszkanie. Do pisma dołączono regulamin porządku domowego z zaznaczonymi na czerwono tymi rzeczami, które są naruszane przez studentów.
Czy ja odpowiadam za niewłaściwe zachowanie studentów, którym wynajmuję mieszkanie? Nie można przecież mnie karać za coś czego nie robię?
Jacek
Szanowny Panie,
Podstawą ewentualnego zlicytowania Pana mieszkania może być przepis art. 16 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze z.).
Ust. 1 tego przepisu wskazuje, iż jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.
W myśl ust. 2 art. 16 ustawy, właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.
W orzecznictwie sądowym i doktrynie prawa utrwalony jest pogląd, iż w rozumieniu przepisu art. 16 ustawy, za równoznaczne z działaniami właściciela mieszkania poczytuje się działania domowników, a także osób, które korzystają z lokalu na mocy umowy z właścicielem lokalu (najemców, użytkowników, służebników, użytkowników).
Tak więc zachowanie studentów, którym wynajmuje Pan mieszkanie, jeżeli naruszają oni w sposób rażący regulamin porządkowy lub swoim niewłaściwym zachowaniem powodują, że czynią w ten sposób korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym może być podstawą do wystąpienia z pozwem o sprzedaż lokalu mieszkalnego.
Wystarczy nawet, że zachowanie studentów czyni uciążliwym korzystanie z mieszkania tylko jednemu sąsiadowi.
To czy ewentualny pozew wspólnoty mieszkaniowej przeciwko Panu o sprzedaż lokalu mieszkalnego zostałby ewentualnie pozytywnie rozpatrzony uzależnione będzie od tego czy sąd ustali, że zachowanie najemców Pana lokalu jest rażącym lub uporczywym wykraczaniem przeciwko porządkowi domowemu lub czy to niewłaściwe zachowanie, w sposób obiektywny czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym.
Należy też pamiętać, iż przymusowa sprzedaż mieszkania jest środkiem najbardziej drastycznym i powinna być rozpatrywana o ile inne środki wpływu na właściciela lokalu (np. wezwania do zaprzestania naruszania porządku domowego) nie przyniosą rezultatu.
Zarząd nie może wystąpić z pozwem o sprzedaż lokalu bez wcześniejszej uchwały wspólnoty mieszkaniowej w tej sprawie.
Stosownie bowiem do art. 22 ust. 2 ustawy, do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.
Wedle zaś art. 22 ust. 3 pkt 7 ustawy, czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu jest w szczególności wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16.
Moim zdaniem w sprawie powinien Pan zacząć od porozmawiania ze swoimi najemcami o ich zachowaniu ze wskazaniem, że o ile faktycznie jest to zachowanie niewłaściwe i niezgodne z porządkiem domowym, to powinni je oni zmienić.
Jeżeli nie zmienią oni swojego zachowania to lepiej chyba rozwiązać z nimi umowę najmu niż narażać się nie tylko na zlicytowanie Pana mieszkania, ale też na napięte stosunki z pozostałymi członkami wspólnoty mieszkaniowej.
Jeżeli najemcy faktycznie zachowują się w taki sposób, że w sposób rażący i uporczywy wykraczają przeciwko porządkowi domowemu lub swoim nagannym zachowaniem czynią niemożliwym korzystanie z innych lokalu to jeżeli takich działań nie zaprzestaną musi się Pan liczyć z ewentualnym pozwem przeciwko sobie o przymusową sprzedaż lokalu. Oczywiście pod warunkiem, że na wytoczenia takiego powództwa zgodzą się pozostali członkowie wspólnoty mieszkaniowej, a zgoda ta będzie wyrażona w odpowiedniej uchwale wspólnoty mieszkaniowej.
Gdyby doszło do przymusowej sprzedaży lokalu to byłoby to bardzo niekorzystne dla Pana. Sprzedaż taka odbywa się na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości, a to z kolei oznacza, że mieszkanie może być sprzedane za nawet 2/3 jego wartości, a Pan poniesie wysokie koszty postępowania egzekucyjnego. Lepiej więc unikać sytuacji dających podstawę do wytoczenia powództwa z art. 16 ustawy o własności lokali.
Stan prawny na dzień 27.04.2012 r.
