Moi rodzice kupili „na siebie” dom dla mnie w 2005 r.. Nie byli oni jednak w stanie spłacać kredytu hipotecznego więc po jakimś czasie dom sprzedali, a mnie przelali na konto pieniądze (180000 zł), abym kupiła sobie mieszkanie. To mieszkanie kupiłam sobie. Nie podpisywałam z rodzicami żadnej umowy. Następnie, niedawno to mieszkanie sprzedałam.
Czy powinnam to zgłosić jako darowiznę, i czy zapłacę podatek jak tak to jaki?
Anna
Szanowna Pani,
Z Pani pytania wynika, że po sprzedaży domu rodzice przelali na Pani konto kwotę 180.000 zł.
Jak rozumiem rodzice dokonując wpłaty na Pani konto nie żądali niczego w zamian. Okoliczności sprawy nie wskazują, że pieniądze wpłacone na Pani konto miały być przez Panią zwrócone – nie doszło do zawarcia umowy pożyczki.
Te okoliczności sprawy wskazują, iż wpłacając na Pani konto pieniądze rodzice dokonali na Pani rzecz darowiznę.
Art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego wskazuje, iż przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.
Okoliczność, że nie podpisali Państwo żadnej umowy nie powoduje, że umowa darowizny nie została zawarta. Jak wskazuje bowiem art. 890 § 1 KC, oświadczenie darczyńcy powinno być złożone w formie aktu notarialnego. Jednakże umowa darowizny zawarta bez zachowania tej formy staje się ważna, jeżeli przyrzeczone świadczenie zostało spełnione.
Przepisy powyższe nie uchybiają przepisom, które ze względu na przedmiot darowizny wymagają zachowania szczególnej formy dla oświadczeń obu stron (art. 890 § 2 KC).
Umowa darowizny może być zawarta w formie ustnej, a taka umowa staje się ważna z chwilą spełnienia przyrzeczonego świadczenia. W Pani przypadku darowizna stała się ważna z chwilą dokonania przelewu środków pieniężnych na Pani konto.
Brak umowy w formie pisemnej czy notarialnej powoduje, że często pojawiają się problemy z interpretacją dokonanych przez osoby czynności prawnych. W wielu przypadkach sporów dotyczących tego z jaką umową mamy faktycznie do czynienia ustalenie jakiej czynności prawnej dokonano jest możliwe wyłącznie przez sąd.
W ustalaniu tego z jaką czynnością prawną mamy do czynienia pomocny jest art. 65 § 1 KC, który wskazuje, iż oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje.
Stosownie zaś do § 2 art. 65 KC, w umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się jej dosłownym brzmieniu.
W Pani przypadku okoliczności wskazują, że dokonując wpłaty 180.000 zł na Pani konto rodzice dokonali darowizny. Przemawiają za tym okoliczności sprawy – z tych okoliczności wynika, że wolą rodziców było przekazanie Pani pieniędzy i nie żądali oni niczego w zamian. Te okoliczności wskazują, że miało miejsce nieodpłatne przysporzenie, a więc darowizna.
Nabycie własności rzeczy w drodze umowy darowizny podlega podatkowi od spadków i darowizn.
Stosownie do art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz.U. 2009 r. Nr 93, poz. 768 ze zm.), podatkowi od spadków i darowizn, zwanemu dalej „podatkiem”, podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem darowizny i polecenia darczyńcy.
W związku z dokonaną przez Pani rodziców darowizną na Pani rzecz pojawił się obowiązek podatkowy po Pani stronie. Podatkowi podlegają darowizny na rzecz osób z I grupy podatkowej (Pani jako córka jest w tej grupie) przekraczające kwotę 9637 zł.
W związku z otrzymaną darowizną miała Pani obowiązek złożenia zeznania podatkowego. Jak wskazuje art. 17a ust. 1 ustawy, podatnicy podatku są obowiązani, z zastrzeżeniem ust. 2, złożyć, w terminie miesiąca od dnia powstania obowiązku podatkowego, właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego zeznanie podatkowe o nabyciu rzeczy lub praw majątkowych według ustalonego wzoru. Do zeznania podatkowego dołącza się dokumenty mające wpływ na określenie podstawy opodatkowania.
Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 4 ustawy, przy nabyciu w drodze darowizny obowiązek podatkowy powstaje z chwilą złożenia przez darczyńcę oświadczenia w formie aktu notarialnego, a w razie zawarcia umowy bez zachowania przewidzianej formy - z chwilą spełnienia przyrzeczonego świadczenia. Jeżeli ze względu na przedmiot darowizny przepisy wymagają szczególnej formy dla oświadczeń obu stron, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą złożenia takich oświadczeń.
Podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Jeżeli przed dokonaniem wymiaru podatku nastąpi ubytek rzeczy spowodowany siłą wyższą, do ustalenia wartości przyjmuje się stan rzeczy w dniu dokonania wymiaru, a odszkodowanie za ubytek należne z tytułu ubezpieczenia wlicza się do podstawy wymiaru (art. 7 ust. 1 ustawy).
W Pani przypadku jako, że środki darowane Pani przez rodziców zapewne wchodziły w skład ich majątku wspólnego małżeńskiego należy przyjąć, że mama darowała Pani 1/2 kwoty, a od taty otrzymała Pani również 1/2 kwoty (a więc od każdego z rodziców otrzymała Pani kwotę po 90.000 zł).
Jak wskazuje art. 15 ust. 1 pkt. 1 ustawy, podatek oblicza się od nadwyżki podstawy opodatkowania ponad kwotę wolną od podatku, od nabywców zaliczonych do I grupy podatkowej w następujący sposób:
- wartość darowizny do 10278 - podatek 3 %
- wartość darowizny od 10278 do 20556 – podatek 308 zł 30 gr i 5 % nadwyżki ponad 10278 zł
- wartość darowizny ponad 20556 – podatek 822 zł 20 gr i 7 % nadwyżki ponad 20556 zł
Kwota wolna od darowizn to 9637 zł. Tak więc podatek od darowizny dokonanej przez każdego z rodziców to kwota 5008,69 zł (822,20 zł + 4186,49 zł (4186,49 zł = 90000 zł – 9637 zł – 20556 zł)*7%)). Łącznie w związku z darowizną od obojga rodziców o łącznej wartości 180000 zł powinna Pani zapłacić podatek w wysokości 10017,38 zł.
Nie zgłosiła Pani nabycia środków pieniężnych w drodze darowizny. Dlatego też urząd skarbowy nie żąda od Pani zapłacenia podatku. Jednak istnieje szansa na to, że urząd skarbowy ustali, że Pani rodzicie dokonali wpłaty na Pani konto w wysokości 180000 zł.
Jak wskazuje art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2000 r. o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu (tekst jednolity: Dz. U. z 2010 r. Nr 46, poz. 276 ze zm.) instytucja obowiązana przeprowadzająca transakcję, której równowartość przekracza 15 000 euro, ma obowiązek zarejestrować taką transakcję również w przypadku, gdy jest ona przeprowadzana za pomocą więcej niż jednej operacji, których okoliczności wskazują, że są one ze sobą powiązane i zostały podzielone na operacje o mniejszej wartości z zamiarem uniknięcia obowiązku rejestracji.
Tak więc bank, który dokonywał transakcji (bank rodziców) ma obowiązek rejestracji tej transakcji odpowiednim instytucjom organu nadzoru finansowego. Również notariusz ma obowiązek rejestracji takich transakcji jak np. zakup nieruchomości jeżeli wartość tej transakcji przekracza 15000 euro.
Co więcej, w związku z nabyciem przez Panią lokalu mieszkalnego, urząd skarbowy może wszcząć postępowanie wyjaśniające, jeżeli z porównania Pani zeznań podatkowych składanych w urzędzie skarbowym a kwotą nabycia mieszkania wystąpi dysproporcja. Takie postępowanie podatkowe może dotyczyć nieujawnionych dochodów.
Istnieje więc duża szansa na to, że urząd skarbowy zapyta Panią skąd miała Pani pieniądze na zakup lokalu mieszkalnego. W takiej sytuacji będzie musiała Pani wyjaśnić pochodzenie środków – a więc fakt, że otrzymała Pani pieniądze od swoich rodziców.
Nie wiem jak jest w Pani miejscu zamieszkania, ale wskażę, że np. w Krakowie gdzie zamieszkuję urzędy skarbowe badają każdą transakcję nabycia nieruchomości przez podatnika, pod kątem tego czy podatnik wykazywał takie dochody w zeznaniach rocznych, że pozwalają one przyjąć, iż miał on środki na zakup nieruchomości.
Na marginesie dodam, że jeżeli darowizna na Pani rzecz miała miejsce po 1 stycznia 2007 r. to mogła Pani skorzystać ze zwolnienia podatkowego i nie płacić w ogóle podatku od darowizny.
Zgodnie bowiem z art. 4a ust. 1 ustawy, który obowiązuje od dnia 1 stycznia 2007 r., zwalnia się od podatku nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę, jeżeli:
- zgłoszą nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego, a w przypadku nabycia w drodze dziedziczenia w terminie 6 miesięcy od dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu stwierdzającego nabycie spadku
- udokumentują - w przypadku gdy przedmiotem nabycia tytułem darowizny lub polecenia darczyńcy są środki pieniężne, a wartość majątku nabytego łącznie od tej samej osoby w okresie 5 lat, poprzedzających rok, w którym nastąpiło ostatnie nabycie, doliczona do wartości rzeczy i praw majątkowych ostatnio nabytych, przekracza kwotę 9 637 zł - ich otrzymanie dowodem przekazania na rachunek bankowy nabywcy albo jego rachunek prowadzony przez spółdzielczą kasę oszczędnościowo-kredytową lub przekazem pocztowym.
Art. 4a ust. 4 pkt 2 ustawy wskazuje, iż obowiązek zgłoszenia nabycia nie obejmuje przypadków gdy nabycie następuje na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego.
W chwili obecnej nie może już Pani skorzystać z ulgi w podatku od spadków i darowizn, ponieważ od chwili dokonania darowizny (wpłaty środków pieniężnych na Pani konto) upłynęło już ponad 6 miesięcy. Niezachowanie tego terminu i nie zgłoszenie w tym terminie deklaracji podatkowej powoduje, że obdarowany musi zapłacić podatek na zasadach ogólnych. Termin do złożenia oświadczenia o nabyciu przedmiotów majątkowych jest terminem prawa materialnego i jako taki nie podlega przywróceniu.
W związku z nabyciem, a następnie zbyciem przez Pani rodziców nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym, a także w związku z nabyciem przez Panią, a następnie sprzedażą mieszkania pojawia się kwestia podatku dochodowego od odpłatnego zbycia nieruchomości.
Co do zasady odpłatne zbycie nieruchomości czy udziału w nieruchomości przez osobę fizyczną podlega podatkowi dochodowemu, o ile następuje w okresie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.
Stosownie do przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity: Dz.U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) źródłem przychodu jest odpłatne zbycie:
- nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości
- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej
- prawa wieczystego użytkowania gruntów
- innych rzeczy
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a–c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Tak więc, jeżeli Pani rodzice nabyli dom, a następnie go sprzedali, a nie upłynął okres 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym go nabyli – czyli skoro nabycie miało miejsce w sierpniu 2005 r. jeżeli sprzedaż domu nastąpiła przed 31 grudnia 2011 r. to po ich stronie pojawił się obowiązek zapłaty podatku dochodowego.
Podobnie w Pani przypadku, jeżeli nabyła Pani mieszkanie, a następnie sprzedała go Pani wcześniej niż upływ 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, to powinna Pani zapłacić podatek dochodowy.
To w jakiej wysokości podatek od zbycia nieruchomości powinien zostać zapłacony, a także to, czy sprzedający (Pani rodzice, Pani) mogą (mogli) skorzystać z jakiś ulg i nie płacić podatku zależy przede wszystkim od daty sprzedaży nieruchomości. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zakresie wysokości podatku i ulg podatkowych, zmieniała się w ostatnim okresie kilkukrotnie w sposób dość istotny. Znając dokładne daty nabycia i zbycia poszczególnych nieruchomości mógłbym Pani wskazać czy powstał obowiązek podatkowy w zakresie podatku dochodowego, w jakiej wysokości powinien być zapłacony, czy odlicza się od ceny zbycia koszty remontów i napraw, a także czy istnieje jakaś szansa na skorzystanie z ulg podatkowych.
Stan prawny na dzień 12.01.2012 r.
