Przekształcenie prawa spółdzielczego lokatorskiego we własnościowe w czasie trwania małżeństwa. Spłata długów małżonka a podział majątku wspólnego



Po zawarciu związku małżeńskiego w 1993 r. mój mąż posiadał spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu wraz z poprzednią małżonką, z którą był właśnie po rozwodzie. 

W wyniku podziału majątku wspólnego między nimi sąd zasądził mojemu małżonkowi spłatę połowy wartości lokatorskiego prawa do lokalu na rzecz byłej małżonki a jemu przyznał prawo do lokalu.  W skład wchodził również garaż wpisany do księgi wieczystej na nazwisko obojga.

Jako że sprawa o podział majątku odbyła się w czasie gdy byliśmy już małżeństwem, a ja byłam już zameldowana w tym mieszkaniu, więc spłacaliśmy oboje to mieszkanie i garaż. Spłaty odbywały się za pośrednictwem adwokata byłej małżonki, na co mamy potwierdzenia na piśmie.

Następnie wykupiliśmy to mieszkanie przekształcając je w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Skorzystaliśmy z wykupu z bonifikatą. Na umowie wykupu jesteśmy oboje wymienieni jako uzyskujący spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. 

Jednak umowa zawarta jest pomiędzy spółdzielnią a członkiem czyli moim małżonkiem. Co do garażu, nadal w księdze wieczystej figuruje była małżonka mojego męża wraz z nim. Nie dokonaliśmy w księdze wieczystej żadnych zmian.

Dzisiaj jesteśmy w separacji od prawie 6 lat, separacja nie jest orzeczona przez sąd. Przebywam za granicą, mąż wymeldował mnie z mieszkania 2 miesiące temu. 

Wyjeżdżając za granicę przed 6 laty skorzystałam z porady prawnika co do statusu tego mieszkania. Dowiedziałam się, że praktycznie mieszkanie jest własnością mojego małżonka, a przekształcenie z lokatorskiego we własnościowe stanowi niewielki ułamek mojego udziału w wartości mieszkania. Czyli że moja praca przez wiele lat, spłata byłej małżonce połowy wartości następnie przekształcenie, co prawda za niewielka kwotę, aczkolwiek nie była to dla nas błaha kwota, nie ma żadnego znaczenia.

Natomiast ma znaczenie przy sprzedaży mieszkania, bo znacząco wpływa na wartość mieszkania dzisiaj.

Pragnę rozwiać wszelkie wątpliwości raz jeszcze, ponieważ rozważamy dzisiaj z małżonkiem mój powrót i wspólne zamieszkanie. Mieszkanie wymaga remontu, a nie chcę już więcej inwestować w coś jeśli nie jest moje i nigdy nie będzie. 

Proszę o wyjaśnienie w oparciu o powyższe, jaki jest mój status prawny dzisiaj w odniesieniu do tego mieszkania, a także garażu.

 

Grażyna

 

 


 

 

Szanowna Pani,  

 

Zgodnie z art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa), która obejmuje przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny).

 

Natomiast zgodnie z art. 33 Kodeksu rodzinnego do majątku osobistego każdego z małżonków należą:

  1. przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej, 
  2. przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił,
  3. prawa majątkowe wynikające ze wspólności łącznej podlegającej odrębnym przepisom,
  4. przedmioty majątkowe służące wyłącznie do zaspokajania osobistych potrzeb jednego z małżonków,
  5. prawa niezbywalne, które mogą przysługiwać tylko jednej osobie,
  6. przedmioty uzyskane z tytułu odszkodowania za uszkodzenie ciała lub wywołanie rozstroju zdrowia albo z tytułu zadośćuczynienia za doznaną krzywdę; nie dotyczy to jednak renty należnej poszkodowanemu małżonkowi z powodu całkowitej lub częściowej utraty zdolności do pracy zarobkowej albo z powodu zwiększenia się jego potrzeb lub zmniejszenia widoków powodzenia na przyszłość,
  7. wierzytelności z tytułu wynagrodzenia za pracę lub z tytułu innej działalności zarobkowej jednego z małżonków,
  8. przedmioty majątkowe uzyskane z tytułu nagrody za osobiste osiągnięcia jednego z małżonków,
  9. prawa autorskie i prawa pokrewne, prawa własności przemysłowej oraz inne prawa twórcy,
  10. przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. 

  

Z art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego wynika zatem, że w skład majątku wspólnego wchodzą wszystkie przedmioty nabyte w czasie trwania małżeństwa przez małżonków lub przez jednego z nich. Do przynależności przedmiotu majątkowego nie ma znaczenia, czy stroną czynności prawnej, której skutkiem jest nabycie przedmiotu majątkowego, są oboje małżonkowie czy też jedno z nich.

O tym czy przedmiot majątkowy nabyty przez jednego z małżonków stanie się składnikiem majątku wspólnego decydują okoliczności obiektywne, wynikające z art. 31 § 1 i w art. 33 Kodeksu rodzinnego. Nie ma w tym względzie znaczenia jednostronne oświadczenie małżonka będącego stroną czynności prawnej.

  

Zasady dotyczące przynależności spółdzielczego – zarówno lokatorskiego, jak i własnościowego – prawa do lokalu do majątku wspólnego małżonków ukształtowały się pod rządem nieobowiązujących przepisów – prawa spółdzielczego z 1982 r. o spółdzielniach mieszkaniowych i przepisów wcześniejszych, gdy zasadniczą formą nabycia spółdzielczego prawa do lokalu był przydział lokalu. Odnoszą się one do istniejącego obecnie spółdzielczego prawa do lokalu tak nabytego, chyba, że co innego wynika z późniejszych przepisów. Mogą one znaleźć odpowiednie zastosowanie do spółdzielczego prawa do lokalu powstałego obecnie, na skutek zawarcia między członkiem a spółdzielnią umowy o ustanowienie tego prawa (art. 9 ust. 4 i art. 171 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych) – tak w Komentarzu do Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, pod red. K. Piaseckiego, Warszawa 2006, str. 164.

 

O przynależności spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu rozstrzyga art. 31 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

 

Z uwagi na powyższy przepis należy stwierdzić, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu wejdzie do majątku wspólnego małżeńskiego nawet wówczas kiedy umowę o ustanowienie tego prawa zawrze ze spółdzielnią tylko jeden z małżonków lub gdy przydział został dokonany na rzecz jednego z małżonków. 

 

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego (lokatorskie również) wchodzi w skład majątku wspólnego małżeńskiego, chociażby wkład budowlany pochodził w całości lub w części z majątku osobistego jednego z małżonków.

 

Bardzo istotnym w Pani sprawie będzie orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 14 sierpnia 1985 r., sygn. akt. III CZP 41/85, zgodnie z którym, własnościowe prawo do lokalu, uzyskane w trybie przekształcenia należącego do niego prawa do lokalu przez jednego z małżonków w czasie trwania wspólności ustawowej w drodze przydziału uwzględniającego potrzeby rodziny, stanowi przedmiot majątku wspólnego małżonków także wówczas, gdy wkład budowlany wniesiony przezeń – w czasie trwania małżeństwa – do spółdzielni mieszkaniowej pochodzi w całości z majątku osobistego tego małżonka

 

W Pani przypadku spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (po jego przekształceniu z prawa lokatorskiego) weszło w skład majątku wspólnego małżeńskiego. Znalazło to wyraz w umowie jaką zawarł Pani mąż ze spółdzielnią (umowa wykupu). 

 

Przekształcenie prawa lokatorskiego w prawo własnościowe spowodowało, że prawo do mieszkania jest składnikiem majątku wspólnego małżeńskiego. Jednak w sprawie ewentualnego podziału majątku wspólnego małżeńskiego istotne znaczenie będzie miał fakt, że wkład budowlany związany z prawem do lokalu nie pochodził w całości z majątku wspólnego. W większej części wkład ten pochodził z majątku Pani męża.

 

Jeżeli chodzi o garaż to stanowi on składnik majątku osobistego Pani męża. Jego własność Pani mąż nabył bowiem przed zawarciem z Panią małżeństwa. Podział majątku wspólnego z jego byłą żoną i przyznanie mu w wyniku tego podziału prawa do garażu nie jest nabyciem garażu do którego można by zastosować art. 31 KRO.

 

Jednak to, że spłata byłej żony męża nastąpiła z Pani i męża majątku wspólnego (jak rozumiem spłacaliście Państwo byłą żonę męża ze wspólnych środków) daje Pani możliwość rozliczenia tej spłaty długu męża dokonanej z majątku wspólnego małżeńskiego.

 

Stosownie do art. 45 § 1 Kodeksu rodzinnego, każdy z małżonków powinien zwrócić wydatki i nakłady poczynione z majątku wspólnego na jego majątek osobisty, z wyjątkiem wydatków i nakładów koniecznych na przedmioty majątkowe przynoszące dochód. Może żądać zwrotu wydatków i nakładów, które poczynił ze swojego majątku osobistego na majątek wspólny. Nie można żądać zwrotu wydatków i nakładów zużytych w celu zaspokojenia potrzeb rodziny, chyba że zwiększyły wartość majątku w chwili ustania wspólności.

§ 2 art. 45 KRO wskazuje, że zwrotu dokonuje się przy podziale majątku wspólnego, jednakże sąd może nakazać wcześniejszy zwrot, jeżeli wymaga tego dobro rodziny.  Natomiast wedle art. 45 § 3 KRO, przepisy powyższe stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy dług jednego z małżonków został zaspokojony z majątku wspólnego. 

 

Mając na względzie powyższe przepisy należy wskazać, że  w przypadku podziału majątku wspólnego Pani może żądać zwrotu części środków pochodzących z majątku wspólnego na spłatę dla byłej żony męża (rozliczenie długu jednego z małżonków spłaconego z majątku wspólnego).

 

Jeżeli doszło by do podziału majątku wspólnego małżeńskiego to sąd ustali, że w jego skład wchodzi spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Garaż nie wchodzi w skład majątku wspólnego.

 

Podział prawa do lokalu może polegać albo na przyznaniu prawa do lokalu jednemu z małżonków za spłatą na rzecz drugiego albo na sprzedaży wspólnego prawa do lokalu i podziale kwoty uzyskanej ze sprzedaży pomiędzy małżonków.

 

Prócz tego sąd może dokonać rozliczeń pomiędzy małżonkami. Pani mąż może żądać rozliczenia jego udziału we wkładzie budowlanym.

Faktycznie jego udział we wkładzie stanowi jego znaczną część. Jest to ta część wkładu, którą uzyskał w wyniku podziału majątku małżeńskiego ze swoją byłą żoną. Pozostała część wymaganego wkładu została przez Panią i męża uzupełniona w chwili przekształcania prawa lokatorskiego w spółdzielcze. 

Trudno powiedzieć jaka to część. Polecałbym zapoznać się z umową przekształcenia prawa do lokalu lub wystąpić do spółdzielni o wydanie stosownego zaświadczenia.

 

Pani może natomiast żądać zwrotu części środków przeznaczonych na spłatę długów męża wobec jego byłej żony.

W przypadku ustalania jaka kwota została poniesiona z majątku wspólnego na spłatę długu męża należy pamiętać, że kwota ta może być waloryzowana. Oznacza to, że sąd nie orzeknie zwrotu środków w ich nominalnej kwocie z daty spłaty długów (1994 r.). Należy brać pod uwagę zmianę siły nabywczej pieniądza.

 

Aby lepiej to zrozumieć podam przykład:

  1. prawo spółdzielcze własnościowe ma wartość 200.000 zł
  2. garaż ma wartość 50.000 zł
  3. mąż spłacił żonie połowę wartości garażu – 25.000 zł a środki te pochodziły z Państwa majątku wspólnego
  4. mąż i jego żona mieli uiszczony wkład w 70 % (resztę uzupełniono przy wykupie) i w związku z tym spłacił żonę spłatą odpowiadającą wartością 35% wartości lokalu – te środki pochodziły z Państwa majątku wspólnego

 

Dokonują podziału sąd:

  1. przyznaje jednemu z małżonków (np. żonie) prawo do lokalu za spłatą na rzecz drugiego z małżonków odpowiadającą wartości udziału ½ w prawie, a więc 100.000 zł
  2. zasądza od męża na rzecz żony kwotę 47.500 zł (12.500 zł tytułem rozliczenia długu ze spłaty garażu + 35.000 zł z tytułu rozliczenia długu ze spłaty mieszkania)

 

W takim przykładzie żona de facto będzie musiała spłacić męża kwotą 52.500 zł – po dokonaniu potrąceń (100.000 zł spłaty mieszkania pomniejszone o rozliczenia spłaty długów męża).

 

Oczywiście w Pani przypadku liczby mogą być inne. Zależy to od wartości mieszkania, wartości garażu, tego w jakim procencie mąż i jego była żona mieli uiszczony wkład mieszkaniowy a ile tego wkładu zostało spłacone przez Panią i męża (bonifikata przy wykupie).

 

 

Stan prawny na dzień 11.01.2014 r.


Łukasz  Obrał

Radca prawny (KR-3122). Doświadczony prawnik-praktyk. Od maja 2004 r. zawodowo zajmuje się poradnictwem prawnym. Egzamin radcowski zdał w 2015 r. Dotychczas udzielił wielu porad prawnych, które przyczyniły się do skutecznego rozwiązania trudnych spraw Klientów. Autor wielu artykułów o tematyce prawnej. Znawca prawa rodzinnego, spadkowego, lokalowego, zabezpieczenia społecznego. Nieobce są mu i inne dziedziny prawa. Z Serwisem prawo-porady.pl związany od początku jego istnienia.