Artykuły

W Ministerstwie Infrastruktury trwają prace nad projektem ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw.

Lektura projektu założeń projektu tej ustawy daje podstawy do twierdzenia, iż w przypadku gdyby ustawa została przyjęta w postaci takiej jak w projekcie założonej, dokonałaby się rewolucja w najmie lokali zwłaszcza komunalnych.
Osoby ubiegające się o zawarcie umowy najmu lokalu komunalnego, jeżeli proponowane zmiany zostałyby wprowadzone w życie, nie mogą liczyć na to, że umowa zostanie zawarta na czas nieokreślony.
Osoby obecnie będące najemcami lokali komunalnych powinny spodziewać się podwyżek czynszów. Projekt zakłada również wprowadzenie nowych możliwości wypowiedzenia umowy najmu lokalu komunalnego.

Podstawowym celem projektowanej ustawy, jak wynika z lektury założeń, jest próba rozwiązania poważnego problemu społecznego, jakim jest niski stopień zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych osób realnie najuboższych wynikający z małej elastyczności w gospodarowaniu publicznym zasobem mieszkaniowym, deficytu lokali w zasobie oraz ograniczonych możliwości adekwatnego do potrzeb zaadresowania wsparcia.

Zmiana ustawy ma na celu także ograniczenie istniejących barier i stworzenie elastyczniejszych instrumentów regulacyjnych, które umożliwiłyby gminom racjonalne gospodarowanie posiadanym zasobem mieszkaniowym. Te instrumentu mają spowodować skierowanie pomocy mieszkaniowej wyłącznie do osób najbardziej potrzebujących, większą rotację lokatorów i urealnienie kolejek osób oczekujących na przydział mieszkania komunalnego.

Najważniejsze przewidywane zmiany prawa to:

• Oddanie do wyłącznej właściwości sądu orzekania o uprawnieniach do zawarcia najmu socjalnego lokalu, co ma mieć zastosowanie również do prywatnych zasobów mieszkaniowych
  

Obecnie istnieją kategorie osób (np. bezrobotni, kobiety w ciąży) w stosunku do których sąd orzekając musi orzec uprawnienie do lokalu socjalnego nawet jeżeli osoby takie mogą samodzielnie zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe.
Zmiana da sądowi możliwość weryfikacji wszystkich osób pod kątem ich sytuacji materialnej i możliwości samodzielnego zaspokojenia ich potrzeb mieszkaniowych. Rozstrzygnięcie o przyznaniu uprawnienia do najmu socjalnego lokalu, po zmianach prawa, uzasadnione będzie stanem faktycznym, trudną sytuacją, w jakiej znajduje się dana osoba czy rodzina. Wyeliminowany zostanie automatyzm, który narzucają obecnie obowiązujące przepisy.

• Dopuszczenie stosowania formuły najmu okazjonalnego lokali mieszkalnych również przez podmioty prowadzące działalność gospodarczą
  

Obecnie umowy najmu okazjonalnego mogą zawierać właściciele będący osobami fizycznymi. Zmiana ma umożliwić zawieranie takich umów również podmiotom prowadzącym działalność gospodarczą.

• Wprowadzenie dla gmin i innych jednostek samorządu terytorialnego obowiązku zawierania umów na czas oznaczony, nie krótszy niż rok i nie dłuższy niż 5 lat
  

Według projektu założeń do zmiany ustawy gmina będzie mogła weryfikować sytuację materialną najemców lokali komunalnych i nie przedłużyć umowy, jeżeli od chwili zawarcia umowy sytuacja najemcy uległa poprawie.
Zgodnie z zasadą ochrony praw nabytych, proponowana zmiana ma odnosić się wyłącznie do umów najmu zawieranych po wejściu w życie ustawy. Do wcześniejszych umów będą miały zastosowanie przepisy dotychczas obowiązujące.

• Wprowadzenie zasady, że podstawowa stawka czynszu w publicznym zasobie mieszkaniowym powinna pokrywać co najmniej koszty związane z utrzymaniem nieruchomości
  

Ta zmiana spowoduje z pewnością wzrost wysokości czynszów komunalnych, ponieważ obecne stawki czynszu w wielu przypadkach nie pozwalają na utrzymanie z tego czynszu nieruchomości komunalnych. „Nowy” czynsz komunalny i tak będzie niższy niż czynsze w prywatnych nieruchomościach ponieważ gmina wynajmując mieszkania nie będzie żądała godziwego zysku.
Osoby ubogie nie powinny zbytnio martwić się, iż nie będą w stanie płacić podwyższonego czynszu uwzględniającego koszty utrzymania nieruchomości. Projekt przewiduje utrzymanie systemu obniżek czynszu, o których mowa w ustawie o ochronie praw lokatorów. Dodatkowym wsparcie ma być system dodatków mieszkaniowych.

• Wprowadzenie w odniesieniu do lokali wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego rozwiązań szczególnych w stosunku do przepisów ustawy Kodeks cywilny dotyczących wstąpienia w najem po śmierci najemcy
  

Obecnie art. 691 KC wskazuje, iż w chwili śmierci najemcy w stosunek najmu, z mocy prawa, wstępują wspólnie z nim stale zamieszkujący: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego małżonka, a także osoby, które wobec których najemca był zobowiązany do alimentacji.
Zmiany mają polegać na tym, iż w przypadku najmu lokalu wchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego,  z  chwilą śmierci najemcy, umowa najmu będzie wygasać.

Małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci, będą mieli roszczenie o zawarcie umowy najmu wskazanego lokalu, jeżeli spełniają kryteria dochodowe ustalone przez gminę.
W razie osiągania przez dane gospodarstwo domowe dochodów przekraczających kryterium dochodowe, osoby zajmujące lokal będą miały obowiązek jego opróżnienia w terminie 6 miesięcy od dnia śmierci najemcy.

Projekt przewiduje, że wynajmujący będzie mógł zaoferować zawarcie umowy najmu przedmiotowego mieszkania albo innego lokalu spełniającego wymogi dla lokalu zamiennego, przy czym odmowa zawarcia zaoferowanej przez wynajmującego umowy będzie równoznaczna z koniecznością opróżnienia zajmowanego mieszkania w terminie 6 miesięcy od dnia otrzymania oferty.
Według projektu obecnie obowiązujące przepisy dotyczące wstąpienia w stosunek najmu po śmierci najemcy będą stosowane, gdy najemca umrze przed dniem wejścia w życie projektowanej ustawy. Jeżeli natomiast prawo wstąpienia w najem powstało po dniu wejścia w życie projektowanych rozwiązań zastosowanie mają przepisy nowe.

• Wprowadzenie najmu socjalnego lokali mieszkalnych
  

Zgodnie z projektem ustawodawca zrezygnuje ze ścisłej definicji „lokalu socjalnego”, a w to miejsce wprowadzić termin „najem socjalny lokali”. Najem lokalu socjalnego ma  polegać na tym, że gmina będzie mogła każdy lokal wynająć w ramach najmu socjalnego.

• Wprowadzenie definicji miejscowości pobliskiej
  

W obecnym stanie prawnym ustawa o ochronie praw lokatorów posługuje się terminem „miejscowość pobliska” lecz jej nie definiuje. To powoduje problemy z ustaleniem czy dana miejscowość jest czy nie jest miejscowością pobliską w odniesieniu do innej miejscowości.
Według projektu miejscowość pobliska to miejscowość położona w powiecie, w którym znajduje się lokal lub w powiecie graniczącym z tym powiatem.

• Możliwość rozwiązania umowy najmu w sytuacji, gdy najemca posiada tytuł prawny do innego lokalu nie tylko w tej samej miejscowości, ale również i w miejscowości pobliskiej
  

Obecnie art. 11 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów wskazuje, że właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3 % wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu, z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.
Zmiany mają umożliwić gminie wypowiedzenie umowy najmu osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego miejscowości pobliskiej (a więc w miejscowości położonej w powiecie, w którym znajduje się lokal lub w powiecie graniczącym z tym powiatem), a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

• Ustawowe określenie minimalnych progów dochodowych uprawniających do ubiegania się o najem lokalu komunalnego
  

Obecnie rada gminy ustalają przesłanki skorzystania z mieszkaniowej pomocy gminy w tym kryterium dochodowe. Z tego powodu, w każdej gminie obowiązują inne kryteria ubiegania się o pomoc mieszkaniową gminy. Różny dochód rodziny w różnych gminach uprawnia do ubiegania się o zawarcie umowy najmu lokalu komunalnego.
Po zmianach w ustawie ma być określony minimalny próg dochodowy uprawniający do ubiegania się o najem lokalu mieszkalnego. Według propozycji próg  ma być ustalony na poziomie 25 % przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w województwach, bez wypłat z zysku lub nadwyżki bilansowej w spółdzielniach, z uwzględnieniem sfery budżetowej bez dodatkowych wynagrodzeń rocznych, bez Poczty Polskiej Spółki Akcyjnej i Telekomunikacja Polska – Spółka Akcyjna ogłaszanego przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego.

Rada gminy będzie mogła określić w uchwale próg wyższy od wskazanego w ustawie, w szczególności w przypadkach dotyczących wysokości dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającej:
- oddanie w najem lub podnajem lokalu na czas oznaczony,
- przedłużenie umowy na następny okres po upływie oznaczonego w niej czasu oraz
- zawarcie umowy najmu w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego.

• Wprowadzenie możliwości rozwiązania umowy najmu lokalu, z jednoczesnym zaoferowaniem lokalu zamiennego w sytuacji, gdy lokal zajmowany ma nieproporcjonalnie dużą powierzchnię w stosunku do liczby zamieszkujących
  

Określenie normy powierzchni użytkowej lokalu w przeliczeniu na liczbę członków gospodarstwa domowego, uprawniającej do rozwiązania przez gminę umowy najmu, będzie następowało w stosownej uchwale rady gminy, przy czym norma ta nie będzie mogła przekraczać wskazanej w ustawie górnej granicy, tj. 50 m² – dla jednej osoby, a w razie zamieszkiwania w lokalu większej liczby osób dla każdej kolejnej osoby zwiększa się normę powierzchni tego lokalu o 25 m².
Termin wypowiedzenia określony w ustawie będzie wynosił 12 miesięcy, jednak gmina będzie mogła określić w uchwale termin dłuższy.

• Jednoznaczne określenie rodzaju opłat, których zaległości mogą być podstawą wypowiedzenia stosunku prawnego
  

Aktualnie obowiązujący art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego stanowi, że właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. Takie brzmienie przepisu powoduje, że jeżeli lokator płaci czynsz, a nie wywiązuje się z opłat niezależnych od właściciela (np. woda, gaz, prąd, ścieki, śmieci) to właściciel nie może wypowiedzieć mu umowy najmu.
Zmiana ma spowodować, że właściciel będzie mógł wypowiedzieć umowę najmu jeżeli lokator będzie miał nie tylko zaległości czynszowe, ale też w opłatach za dostarczane przez właściciela media.

• Wprowadzenie definicji kosztów utrzymania lokalu zamiast wydatków związanych z utrzymaniem lokalu
  

Aktualnie obowiązujący art. 2 ust. 1 pkt 8a ustawy o ochronie praw lokatorów wskazuje, że wydatki związane z utrzymaniem lokalu to rozumieć wydatki, ustalane proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokalu w stosunku do powierzchni użytkowej wszystkich lokali w danym budynku, obciążające właściciela, obejmujące: opłatę za użytkowanie wieczyste gruntu, podatek od nieruchomości oraz koszty: 
- konserwacji, utrzymania należytego stanu technicznego nieruchomości oraz przeprowadzonych remontów
- zarządzania nieruchomością
 - utrzymania pomieszczeń wspólnego użytkowania, windy, anteny zbiorczej, domofonu oraz zieleni,
- ubezpieczenia nieruchomości
- inne, o ile wynikają z umowy.

Określenie wydatki oznacza, że nakłady finansowe już zostały poniesione w przeciwieństwie do kosztów, przez które należy rozumieć należności do poniesienia.
Jak wskazuje projekt, wprowadzenie definicji kosztów utrzymania lokalu ma na celu jednolite stosowanie tego określenia w przepisach ustawy, zgodnie także z jego faktycznym znaczeniem.

• Zmiana definicji mieszkaniowego zasobu gminy i publicznego zasobu mieszkaniowego
  

W projekcie proponuje się zmianę definicji zasobu mieszkaniowego gminy i objęcie nią wyłącznie lokali, w stosunku do których gminie przysługuje prawo własności oraz tych, które pozostają w jej posiadaniu samoistnym.
Według projektu publiczny zasób mieszkaniowy to lokale stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego, Skarbu Państwa.
Skutkiem takiej deregulacji będzie wejście gmin w relacje rynkowe w zakresie realizacji polityki mieszkaniowej, czego skutkiem będzie rozszerzenie instytucji podnajmu, w szczególności w odniesieniu do gmin, które posiadają niewielki zasób mieszkaniowy. którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia lokalu.

Zmiany w prawie mają także objąć ustawę z dnia 8 grudnia 2006 r. o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych (Dz. U. z 2006 r. Nr 251, poz. 1844, z późn. zm.), a także ustawę z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego ((tekst jednolity: Dz. U. z 2000 r. Nr 98 poz. 1070 ze zm.).

Artykuł z dnia 4.07.2012 r.