Artykuły

Prawo do mieszkania komunalnego po dziadkach

Oficjalnie zamieszkuje z moimi dziadkami od 10 lat ale i dłużej. Mając 12 lat moim rodzicom zabrano prawa rodzicielskie i dano dziadkom jako rodzina zastępcza. Po 3 latach mama złożyła wniosek do sadu o przywrócenie praw i je dostała. Mój ojciec nie zrobił tego i w 2000 r. zmarł.
Od momentu uzyskania praw przez moich dziadków mieszkam z nimi, pomagali mi i utrzymywali. Skończyłam studia i pracuję. Dziadkowie mają komornika i nie mogą wykupić mieszkania.
Aktualnie nie są w stanie sami się utrzymywać w wyniku zaistniałej sytuacji więc oczywiście wszystko co wiąże sie z nimi: opłaty, rachunki, pomoc w sprawach domowych itp. robię sama lub opłacam i dokładam sie do czynszu itp.
Pierwsze pytanie czy po śmierci dziadków jak mogę nabyć prawa do lokalu komunalnego lub czy za ich życia mogłabym przejąć główne najemstwo jako osoba de facto zajmująca się mieszkaniem opłaty pisma, ubezpieczenie itp.
Jestem tez mężatką i zamieszkuję z mężem w/w mieszkaniu. Mój mąż ma zapisane w testamencie mieszkanie po rodzicach. Czy to przeszkadza w przejęciu najmu?

 

Marzena

 

 


 

 

 

Szanowna Pani,


Odpowiadając na Pani pytanie należy wskazać, że w obowiązującym stanie prawnym, po śmierci dziadków nie wstąpi Pani z mocy prawa w stosunek najmu po dziadkach.


Jak bowiem wskazuje przepis art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego, w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek nie będący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.
W myśl § 2 art. 691 KC, osoby wymienione w § 1 wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.


Jak z powyższego wynika wnuk (wnuczka) nie jest osobą wymienioną w przepisie art. 691 § 1, a tylko osoby wymienione w tym przepisie wstępują z mocy prawa w stosunek najmu po zmarłym najemcy.
Należy też wskazać, że jeżeli najemcami są małżonkowie, to osoby wymienione w art. 691 § 1 KC wstępują w stosunek najmu dopiero po śmierci drugiego z małżonków-najemców.
Jak bowiem wskazuje § 5 art. 691 KC, przepisów o wstąpieniu w stosunek najmu nie stosuje się w razie śmierci jednego ze współnajemców lokalu mieszkalnego.

Wskazać należy także, że fakt iż Pani dziadkowie byli dla Pani rodziną zastępczą nie ma żadnego znaczenia dla wstąpienia przez Panią w stosunek najmu po śmierci dziadków.


Mimo, że wnuczka nie wstępuje w stosunek najmu po zmarłym najemcy to nie oznacza to, że jest Pani zupełnie pozbawiona szans na stanie się najemcą po śmierci dziadków.
Jednak to czy taka szansa w Pani przypadku istnieje zależy wyłącznie od prawa miejscowego – stosownej uchwały rady gminy (miasta).


Jak wskazuje art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (teskt jednolity: Dz.U. z
2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.) rada gminy uchwala:

  1. wieloletnie programy gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy
  2. zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, w tym zasady i kryteria wynajmowania lokali, których najem jest związany ze stosunkiem pracy, jeżeli w mieszkaniowym zasobie gminy wydzielono lokale przeznaczone na ten cel; w razie gdy rada gminy nie określi w uchwale odmiennych zasad, do lokali podnajmowanych przez gminę stosuje się odpowiednio zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy


Wedle ust. 3 art. 21 ustawy, zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy powinny określać w szczególności:

  1. wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą oddanie w najem lub w podnajem lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego, oraz wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą zastosowanie obniżek czynszu
  2. warunki zamieszkiwania kwalifikujące wnioskodawcę do ich poprawy
  3. kryteria wyboru osób, którym przysługuje pierwszeństwo zawarcia umowy najmu lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego
  4. warunki dokonywania zamiany lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz zamiany pomiędzy najemcami lokali należących do tego zasobu a osobami zajmującymi lokale w innych zasobach
  5. tryb rozpatrywania i załatwiania wniosków o najem lokali zawierany na czas nieoznaczony i o najem lokali socjalnych oraz sposób poddania tych spraw kontroli społecznej
  6. zasady postępowania w stosunku do osób, które pozostały w lokalu opuszczonym przez najemcę lub w lokalu, w którego najem nie wstąpiły po śmierci najemcy
  7. kryteria oddawania w najem lokali o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 m2


Z uwagi na powyższe należy stwierdzić, że odpowiedź na Pani pytania dotyczące tego czy po śmierci dziadków będzie Pani mogła ubiegać się o zawarcie umowy najmu, a także tego czy obecnie jest możliwa zmiana najemcy, znajdzie Pani w obowiązującej w gminie, w której Pani zamieszkuje, uchwale w sprawie zasad wynajmowania lokali komunalnych.


Wskażę, iż wiele gmin w Polsce przewiduje zawarcie umowy najmu z osobami, które pozostały w lokalu po śmierci najemcy, a nie spełniają przesłanek wstąpienia w stosunek najmu zawartych w art. 691 KC.  To czy osoby te mogą ubiegać się o zawarcie umowy najmu po śmierci dotychczasowego najemcy zależy zazwyczaj od tego czy spełniają one kryteria dochodowe określone w uchwale. Często jest także tak, że osoby posiadające tytuł prawny do innej nieruchomości, która może zaspokajać ich potrzeby mieszkaniowe nie mogą ubiegać się o najem lokalu komunalnego. Jest to oczywiste z tego względu, że gminy mają obowiązek zaspokajania potrzeb mieszkaniowych osób, które nie są w stanie samodzielnie ich zaspokoić.


Posiadanie tytułu prawnego do innego lokalu lub nieruchomości może być także przeszkodą do wykupienia lokalu komunalnego na własność.
W przypadku zasad wykupywania lokali komunalnych również każda gmina ustala te zasady w odpowiedniej uchwale rady gminy. Wiele gmin nie przewiduje możliwości wykupienia lokalu komunalnego przez osoby posiadające tytuł prawny do innej nieruchomości.


W Pani przypadku należy wskazać, że sporządzenie testamentu, w którym przeznacza się spadkobiercy mieszkanie nie jest tożsame z nabyciem prawa do mieszkania przez spadkobiercę. Testament wywołuje skutki dopiero po śmierci testatora. Dopóki więc żyją rodzice Pani męża nie jest on właścicielem/współwłaścicielem mieszkania. Fakt powołania męża do spadku w testamencie nie jest przeszkodą do ewentualnego nabycia przez Panią i męża najmu lokalu, w którym Państwo zamieszkujecie. Taka przeszkoda może wystąpić jeżeli mąż nabędzie spadek, a w skład tego spadku będzie wchodziło prawo własności (udział we współwłasności lokalu).


Dodam także, że w sytuacji, w której w Pani gminie możliwa byłaby sytuacja, w której stałaby się Pani (wraz z mężem) najemcą mieszkania i tym najemcą się stała, to fakt posiadania przez Pani męża prawa własności do innego mieszkania mógłby być podstawą wypowiedzenia umowy najmu.
Jak wskazuje bowiem art. 11 ust. 3 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3 % wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu, z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.


W myśl ustawy o ochronie praw lokatorów (art. 2 ust. 1 pkt 6) lokal zamienny to lokal znajdujący się w tej samej miejscowości, w której jest położony lokal dotychczasowy, wyposażony w co najmniej takie urządzenia techniczne, w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas, o powierzchni pokoi takiej jak w lokalu dotychczas używanym; warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa domowego przypada 10 m2 powierzchni łącznej pokoi, a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego - 20 m2 tej powierzchni.


Jeżeli rodzice Pani męża w testamencie wskazali, że spadkobierca ma być ich syn to odziedziczone mieszkanie wejdzie w skład majątku osobistego Pani męża.
Jak wskazuje bowiem art. 33 pkt 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, do majątku osobistego każdego z małżonków należą przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił.

Mimo, iż mieszanie po rodzicach Pani męża będzie stanowiło składnik jego majątku osobistego Pani, jako żona, również może posiadać tytuł prawny do tego lokalu. Art. 281 KRO wskazuje bowiem, iż jeżeli prawo do mieszkania przysługuje jednemu małżonkowi, drugi małżonek jest uprawniony do korzystania z tego mieszkania w celu zaspokojenia potrzeb rodziny. Przepis ten stosuje się odpowiednio do przedmiotów urządzenia domowego


Z uwagi na powyższe radziłbym zaznajomić się ze stosowną uchwałą rady gminy (miasta) określającej warunki zawierania umów najmu, a także nabywania lokali komunalnych przez najemców. Jeżeli to możliwe warto jak najszybciej (przed śmiercią rodziców męża) dokonać zamiany najemcy i wykupienia lokalu.

 


Stan prawny na dzień 15.04.2012 r.





  • Data2012-04-15
  • AutorŁukasz Obrał

Zadaj pytanie prawnikowi

regulamin
Jeśli chcesz dodać więcej załączników wyślij e-mail na kontakt@prawo-porady.pl