Trzy lata temu, po śmierci rodziców, odziedziczyłam dom wraz z działką. Przeprowadziłam z siostrą notarialne przyjęcie spadku po połowie, ale nie przeprowadzałyśmy podziału majątku. Chciałabym dom sprzedać, nie chce aby w domu ktokolwiek mieszkał.
Siostra nie chce sprzedać nieruchomości, bo chce żeby mieszkały w nim jej córki. Przepisała swój udział na córki. Czy moja one prawo do zamieszkania w domu bez mojej zgody?
Czy w przypadku wniesienia przeze mnie sprawy do sądu o podział majątku, jakie będzie preferencyjne rozwiązanie sądu? (Z tego co wiem to sąd zwykle preferuje fizyczny podział majątku, ale do podziału jest tylko dom z jedną toaletą i łazienką. Wydzielenie części działki dla mnie i pozostawienie drugiej części córkom siostry do zamieszkania wraz z domem obniży wartość całej nieruchomości.
Ja chciałabym żeby sąd sprzedał nieruchomość w drodze przetargu a pieniądze podzielił pomiędzy współudziałowców.
Katarzyna
Szanowna Pani,
Art. 1035 Kodeksu cywilnego wskazuje, że jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego oraz do działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych z zachowaniem przepisów tytułu VII księgi IV Kodeksu cywilnego.
Ta wspólność jest stanem tymczasowym i będzie istniała dopóki nie zostanie przeprowadzony dział spadku.
Jeżeli w skład spadku wchodzi udział spadkodawcy w majątku wspólnym małżeńskim to koniecznym jest przeprowadzenie razem z działem spadku podziału majątku wspólnego małżeńskiego (o ile ten podział majątku małżeńskiego nie był wcześniej przeprowadzony).
Stosownie do art. 206 KC, każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.
Zgodnie zaś art. 207 KC, pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.
Biorąc pod uwagę powyższe przepisy należy wskazać, że każdy ze współspadkobierców ma prawo, niezależnie od tego jaki posiada udział w spadku, do korzystania (posiadania) przedmiotów należących do spadku.
Tak więc każdy ze spadkobierców ma prawo do korzystania z nieruchomości, w której udziały weszły w skład spadków po Pani rodzicach.
Pani siostra, jako spadkobierca rodziców mogła swobodnie rozporządzić swoimi udziałami w spadkach po rodzicach. Jak bowiem wskazuje art. 1051 KC, spadkobierca, który spadek przyjął, może spadek ten zbyć w całości lub w części. To samo dotyczy zbycia udziału spadkowego.
Jeżeli Pani siostra przeniosła na swoje córki nie udziały w spadkach po rodzicach a udziały w tej konkretnej nieruchomości to mamy do czynienia ze zbyciem udziału w przedmiocie należącym do spadku.
Zbycie udziału w konkretnym przedmiocie spadkowym podlega ograniczeniom. Art. 1036 KC mówi bowiem, że spadkobierca może za zgodą pozostałych spadkobierców rozporządzić udziałem w przedmiocie należącym do spadku. W braku zgody któregokolwiek z pozostałych spadkobierców rozporządzenie jest bezskuteczne o tyle, o ile naruszałoby uprawnienia przysługujące temu spadkobiercy na podstawie przepisów o dziale spadku.
Jak z powyższego przepisu wynika, nie przewiduje on sankcji w postaci nieważności umowy zbycia udziału w przedmiocie należącym do spadku, jeżeli została ona zawarta bez zgody współspadkobiercy.
Bezskuteczność umowy powstanie jedynie wówczas jeżeli zawarcie takiej umowy naruszałoby uprawnienia spadkobiercy przysługujące mu na podstawie przepisów o dziale spadku. Ta bezskuteczność polega na tym, że sąd dokonujący działu spadku może traktować określony przedmiot tak, jakby udział w nim nie został zbyty przez spadkobiercę.
Zbycie udziału w przedmiocie należącym do spadku nie ma wpływu na sytuację majątku wspólnego jako całości. Nabywcy udziału w przedmiocie spadkowym mają prawo wziąć udział w postępowaniu działowym.
Mając na względzie powyższe należy wskazać, że niezależnie od tego czy Pani siostra jako spadkobierczyni rodziców zbyła na rzecz córek udziały w spadkach po rodzicach czy tylko udziały w nieruchomości wchodzącej w skład tych spadków to te córki Pani siostry są w chwili obecnej współwłaścicielkami pozostawionej przez Pani rodziców nieruchomości.
W takiej sytuacji, są one uprawnione do posiadania (współposiadania) nieruchomości, w której mają udziały. Mogą one zamieszkać w domu, który należał do Pani rodziców.
Współwłaściciele rzeczy powinni pomiędzy sobą uzgodnić uregulowanie sposobu współposiadania (korzystania) z rzeczy wspólnej.
Należy pamiętać, że współposiadanie rzeczy wspólnej jest podstawowym uprawnieniem współwłaściciela (art. 206 KC). Jest ono ograniczone w taki sposób, że posiadanie to może być realizowane w taki sposób, który nie wyłącza takiego samego posiadania innych współwłaścicieli.
Prawo do posiadania rzeczy wspólnej nie jest uzależnione od zgody pozostałych współwłaścicieli. To prawo ma każdy ze współwłaścicieli, niezależnie od wysokości udziału w rzeczy wspólnej.
Jeżeli nie dopuści Pani do posiadania przez córki siostry nieruchomości to będą one mogły wystąpić przeciwko Pani do sądu o dopuszczenie jej do posiadania. Jeżeli Pani nie korzysta z tego domu to sąd zapewne zgodzi się na to dopuszczenie.
Jeżeli córki Pani siostry zamieszkają we wspólnym domu to powinna Pani wiedzieć, że przysługuje Pani z tego tytułu roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy wspólnej. W orzecznictwie sądowym utrwalony jest pogląd, że współwłaściciel może domagać się od pozostałych współwłaścicieli, korzystających z rzeczy wspólnej z naruszeniem art. 206 KC w sposób wykluczający jego współposiadanie, wynagrodzenia za korzystanie z tej rzeczy z zachowaniem przesłanek określonych w art. 224 § 2 lub art. 225 KC.
Korzystanie z rzeczy wspólnej przez jednego ze współwłaścicieli stwarza podstawę do żądania rozliczenia się przez niego z odniesionych w ten sposób korzyści, jeżeli wykraczało poza granice zakreślone w art. 206 KC, a więc kiedy było posiadaniem nieuprawnionym (tak w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia z dnia 11 lutego 2009 r., sygn. akt V CSK 311/2008, LexPolonica nr 2010209).
Współwłaściciel, który z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli korzysta z nieruchomości wspólnej, jest zobowiązany do rozliczenia uzyskanych z tego tytułu korzyści. Tak orzekł Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 10 maja 2006 r., sygn. akt III CZP 9/2006 (OSNC 2007/3 poz. 37).
Sąd Najwyższy w wielu orzeczeniach uznawał za zasadne roszczenia współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy wspólnej, w razie posiadania jej przez jednego ze współwłaścicieli w zakresie przekraczającym jego udział we współwłasności.
W wieli orzeczeniach Sąd Najwyższy uznawał za dopuszczalne zgłaszanie i rozstrzyganie - najpóźniej w toku postępowania o zniesienie współwłasności - roszczeń współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy, w tym roszczeń powstałych w związku z posiadaniem przez współwłaściciela rzeczy lub części rzeczy wspólnej „ponad przysługujący mu udział”, które powinny być wywodzone z art. 206 lub art. 207 KC.
Jeżeli więc córki Pani siostry zamieszkają we wspólnym domu, a Pani nie będzie zgadzała się na to, aby tylko one korzystały z tego domu, to może Pani wystąpić z żądaniem zapłaty na Pani rzecz wynagrodzenia z tego tytułu.
Może Pani żądać zapłaty wynagrodzenia odpowiadającego wartością czynszowi jaki można by uzyskać za wynajem tego domu (proporcjonalnie do Pani udziału w prawie własności).
Podobnie, jeżeli nie dopuści Pani współwłaścicieli do posiadania domu, to może im przysługiwać przeciwko Pani roszczenie o wynagrodzenie z tytułu korzystania przez Panią ze wspólnej nieruchomości.
Jeżeli córki siostry zamieszkają w domu to warto wysłać im pismo z żądaniem zapłaty wynagrodzenia w związku z tym, że korzystają z domu „ponad swój” udział. Takie wezwanie pomoże Pani uzyskać to wynagrodzenie na drodze sądowej, a córki siostry, dzięki niemu, mogą zostać zmobilizowane do przeanalizowania swojej sytuacji jako współwłaścicielek i do dokonania działu spadku. Dłuższe, kilkuletnie, zamieszkiwanie przez nich w domu jako współwłaścicielki może doprowadzić do tego, że kwota ewentualnego wynagrodzenia za korzystanie ze wspólnej nieruchomości może zrównać się z kwotą ewentualnej spłaty na ich rzecz przy podziale majątku, co z kolei pozwoli Pani, w przyszłości, przejąć nieruchomość na wyłączną własność bez konieczności spłaty na ich rzecz.
To czy dom wchodzący w skład spadków po Pani rodzicach jest zamieszkały czy nie, nie ma znaczenia dla Pani uprawnienia żądania dokonania działu spadku. Ten dział spadku może być przeprowadzony w każdym momencie, w którym współspadkobierca tego zażąda.
Odnośnie działu spadku (i podziału majątku wspólnego małżeńskiego) należy wskazać, że w zasadzie sąd jest związany sposobem podziału wskazanym wspólnie przez spadkobierców. Od sposobu podziału wskazanego przez spadkobierców sąd może odstąpić jeżeli taki podział byłby sprzeczny z prawem, zasadami współżycia społecznego, albo podział naruszałaby w sposób rażący interesy współwłaścicieli.
Powyższe wynika z art. 622 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego wskazującego, że gdy wszyscy współwłaściciele złożą zgodny wniosek co do sposobu zniesienia współwłasności, sąd wyda postanowienie odpowiadające treści wniosku, jeżeli spełnione zostaną wymagania, o których mowa w dwóch artykułach poprzedzających, a projekt podziału nie sprzeciwia się prawu ani zasadom współżycia społecznego, ani też nie narusza w sposób rażący interesu osób uprawnionych.
Jeżeli spadkobiercy nie są zgodni co do sposobu podziału sąd dokona podziału z uwzględnieniem składu majątku podlegającego podziałowi oraz interesów poszczególnych spadkobierców.
Podstawowym sposobem zniesienia współwłasności preferowanym przez ustawodawcę jest fizyczny podział rzeczy wspólnej, jako najbardziej sprawiedliwy i pożądany (tak Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 19 stycznia 2001 r., sygn. akt V CKN 1436/2000, LexPolonica nr 379766).
Art. 623 KPC wskazuje bowiem, że jeżeli brak podstaw do wydania postanowienia w myśl artykułu poprzedzającego (czyli na podstawie wniosku stron), a zachodzą warunki do dokonania podziału w naturze, sąd dokonuje tego podziału na części odpowiadające wartością udziałom współwłaścicieli z uwzględnieniem wszelkich okoliczności zgodnie z interesem społeczno-gospodarczym. Różnice wartości wyrównuje się przez dopłaty pieniężne.
Z kolei zgodnie z art. 211 KC, każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.
Przeprowadzając postępowanie działowe sąd w pierwszej kolejności określi czy możliwy jest podział fizyczny budynku mieszkalnego. Taki podział może polegać na wyodrębnieniu własności lokali lub podziale budynku według płaszczyzn pionowych.
Należy wskazać, że podział budynku według płaszczyzn pionowych wraz z gruntem jest dopuszczalny jeżeli w wyniku tego powstają odrębne budynki. W tym wypadku linia podziału musi przebiegać według płaszczyzny, którą stanowi ściana wyraźnie dzieląca budynek na dwa odrębne budynki, przy czym może to być ściana już istniejąca lub wykonana w tym celu (vide postanowienia Sądu Najwyższego z 13 maja 1966 r., sygn. akt III CR 103/66, OSPiKA 1967/5 poz. 110 oraz z 5 stycznia 1970 r., sygn. akt I CR 5/71 nie publikowane, a także wytyczne wymiaru sprawiedliwości i praktyki sądowej w sprawach o dział spadku obejmującego gospodarstwo rolne - Uchwała pełnego składu Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z 15 grudnia 1969 r., sygn. akt. III CZP 12/69 OSNCP 1970/3 poz. 39).
W postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 28 września 1978 r., sygn. akt. III CRN 173/78 (LexPolonica nr 309194) można przeczytać, że według art. 211 KC nie jest możliwy podział samego budynku. Stosownie do ustalonego orzecznictwa Sądu Najwyższego, budynek może być podzielony tylko wraz z działką i według linii pionowej, jeżeli linia podziału przebiega przez ścianę dzielącą budynek na regularne i samodzielne części, nie może być natomiast podzielony, jeżeli linia podziału przebiega przez znajdujące się w budynku pomieszczenia lub dzieli budynek na części nieregularne.
Z Pani pytania wynika, że dom jest tak skonstruowany, że nie jest możliwym dokonanie jego podziału fizycznego, ani poprzez wydzielenie odrębnych, samodzielnych lokali mieszkalnych, ani poprzez podział „pionowy”. Jeżeli taki podział faktycznie nie jest możliwy to do uwzględnienia pozostaje podział poprzez podział fizyczny działki na dwie (lub więcej), z których jedna będzie zabudowana, a inna nie.
Rozpatrując możliwość takiego podziału, w wyniku którego dom przypadnie córkom Pani siostry, a Pani przypadnie wydzielona nieruchomość gruntowa sąd weźmie pod uwagę to czy taki podział nie spowoduje istotnej znacznego zmniejszenia wartości nieruchomości powstałych w wyniku podziału fizycznego. Dotyczyć to będzie w szczególności powstałej w wyniku podziału nowej nieruchomości niezabudowanej.
Sąd będzie określał także czy taki podział nie będzie się sprzeciwiał społeczno-gospodarczemu przeznaczeniu rzeczy.
Jeżeli podlegająca podziałowi działka nie jest duża, a więc w wyniku podziału miałaby powstać działka jeszcze mniejsza, pozbawiona funkcjonalnego znaczenia, której wartość byłaby niewielka to sąd zapewne nie dokona podziału fizycznego nieruchomości.
Znaczenie dla tej kwestii miałyby także takie okoliczności jak położenie nieruchomości, jak miałaby ewentualnie przebiegać granica działki, jakie nowopowstała działka mogłaby mieć przeznaczenie. Sąd zapewne nie zgodzi się także, aby powstała w wyniku podziału fizycznego niezbudowana działka stanowiła niewielką enklawę usytuowaną wewnątrz innych działek.
Sąd weźmie także pod uwagę wszelkie inne okoliczności, w tym interes społeczno-gospodarczy. I tak np. jeżeli wydzielona w wyniku podziału działka miałaby być działką rolną, a żaden ze współwłaścicieli nie jest zainteresowany prowadzeniem działalności rolniczej lub jeżeli działka miałaby być przeznaczona na działalność rolniczą lecz taka działalność, ze względu na położenie działki, jej wielkość, itp. byłaby niemożliwa lub znacznie utrudniona to sąd z pewnością podziału fizycznego nie dokona.
W sprawie należy wskazać, że w postępowaniach działowych sądy nie dążą za wszelką cenę, aby podział nastąpił przez podział fizyczny.
Art. 212 § 2 KC wskazuje, że rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego.
Wskażę, że podział poprzez sprzedaż i podział kwoty uzyskanej ze zbycia rzeczy wspólnej nie jest zbyt korzystny dla współwłaścicieli. Dlatego też sądy, jak można zauważyć z praktyki, często zanim w taki sposób dokonają podziału, proponują stronom zawieszenie postępowania, tak aby dokonały one sprzedaży wspólnie, nie na podstawie orzeczenia sądu.
Sądy wydają orzeczenia o podziale przez sprzedaż w ostateczności, kiedy inny sposób podziału nieruchomości nie wchodzi w grę – jeżeli nie jest możliwy podział fizyczny i podział poprzez przyznanie własności współwłaścicielowi (współwłaścicielom) za spłatą na rzecz pozostałych (takiego podziału sąd nie dokona jeżeli np. uzna, że współwłaściciel, któremu ma przypaść nieruchomość nie będzie w stanie dokonać spłaty pozostałych).
Podział nieruchomości poprzez sprzedaż następuje na podstawie przepisów dotyczących sprzedaży nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym. Taka sprzedaż nie jest zbyt opłacalna.
Po pierwsze współwłaściciele muszą ponieść koszty komornika oraz biegłego powołanego przez niego w celu wyceny nieruchomości.
Po drugie często zdarza się, że wartość nieruchomości oszacowana przez biegłego odbiega od ceny za jaką można by zbyć nieruchomość (często na niekorzyść właścicieli).
Po trzecie należy pamiętać, że najniższa suma, za którą nieruchomość można nabyć na pierwszej licytacji (cena wywołania), wynosi trzy czwarte sumy oszacowania (art. 965 KPC).
Jeżeli pierwsza licytacja nie przyniesie rezultatu, w grę wchodzi druga licytacja to cena wywołania stanowi dwie trzecie sumy oszacowania. Cena ta jest najniższa, za którą można nabyć nieruchomość (art. 983 KPC).
Może się także zdarzyć, że nieruchomość nie znajdzie nabywców, a wówczas i tak będzie trzeba ponieść koszty komornika i biegłego.
Alternatywą w sprawie jest, skoro nie jest Pani zainteresowana nieruchomością, przyznanie jej córkom Pani siostry na wyłączną własność za spłatą na Pani rzecz. Spłata ta powinna odpowiadać wartością posiadanego przez Panią udziału w nieruchomości.
Z Pani pytania wynika, że córki siostry chcą mieszkać w domu wchodzącym w skład spadku po Pani rodzicach. Dlatego może się wydawać, że będą zainteresowane takim podziałem, w wyniku którego, nieruchomość po ich dziadkach przypadnie im na współwłasność, za spłatą na Pani rzecz.
Warto pamiętać w Pani sprawie, że najczęściej najtańszym sposobem przeprowadzenia działu spadku (również połączonego z podziałem majątku wspólnego małżeńskiego) jest sądowy dział spadku na podstawie zgodnego projektu zgłoszonego przez wszystkie strony.
Jeżeli nie ma zgody co do sposobu podziału, a także co do składu spadku i jego wartości to koszty postępowania są wyższe (wyższa opłata sądowa, koszty biegłego).
Myślę, że w pierwszej kolejności powinna Pani porozmawiać z córkami siostry o tym jak one widzą kwestię działu spadku. Jako współwłaścicielki powinny mieć świadomość ograniczeń jakie niesie ze sobą współwłasność. Jeżeli chcą wyłącznie korzystać ze wspólnej obecnie nieruchomości, to powinny mieć świadomość tego, że z tego tytułu może Pani żądać wynagrodzenia, a jeżeli w wyniku podziału własność miałaby przypaść im to muszą się liczyć z obowiązkiem dokonania spłaty na Pani rzecz odpowiadającej wartości Pani udziału w nieruchomości.
Jeżeli porozumienie nie będzie możliwe to pozostanie Pani złożenie w sądzie wniosku o dział spadku po rodzicach oraz wykazywanie przed sądem, że podział fizyczny nieruchomości nie jest możliwy co spowoduje, że sąd albo przyzna własność nieruchomości określonemu współwłaścicielowi (współwłaścicielom) za spłatą na rzecz pozostałych lub też, w ostateczności dokona podziału nieruchomości przez nakazanie jej sprzedaży i podział kwoty uzyskanej ze sprzedaży pomiędzy współwłaścicieli.
Stan prawny na dzień 20.10.2012 r.
