Artykuły

W listopadzie 2010 r. moja żona zmarła, w lipcu 2011 r. został sporządzony notarialny akt poświadczenia dziedziczenia. Spadek po mojej żonie nabyłem ja i córka, po 1/2 udziału.
Obecnie chcemy mieszkanie sprzedać, spisana już jest umowa przedwstępna.
Czy obowiązuje nas podatek od uzyskanego ze sprzedaży zysku? Z tym, że ja mieszkam w tym mieszkaniu cały czas, natomiast córka od 12 lat mieszka w Danii.
 Słyszałem o możliwości zwolnienia od podatku, jeżeli uzyskane pieniądze przeznaczy się np. na remont posiadanego domu, w określonym czasie. Córka ma w Danii dom.

Roman

Szanowny Panie,

Jak wynika z Pana pytania prawo spółdzielcze własnościowe do lokalu mieszkalnego wchodziło w skład majątku wspólnego małżeńskiego Pana i Pana zmarłej żony.

Wraz ze śmiercią Pana żony udział w prawie do mieszkania (1/2 udziału co wynika z domniemania równości udziałów w majątku wspólnym małżeńskim) wszedł w skład spadku po niej i stosownie do wydanego przez notariusza aktu poświadczenia dziedziczenia został nabyty przez Pana i córkę, po 1/2 udziału.
Należy zatem przyjąć, iż zarówno Pan, jak i córka nabyliście w drodze dziedziczenia udziały po 1/4 w prawie do mieszkania. To z kolei oznacza, że w chwili obecnej Pan posiada 3/4 udziału w mieszkaniu (1/2 udziału z majątku wspólnego małżeńskiego + 1/4 udziału nabytego w drodze dziedziczenia po żonie), a córka posiada udział 1/4 w prawie do mieszkania.

W związku z nabyciem, a następnie zbyciem przez Pana i córkę prawa do mieszkania pojawia się kwestia podatku dochodowego od odpłatnego zbycia nieruchomości.
Co do zasady odpłatne zbycie nieruchomości czy udziału w nieruchomości, a także spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, przez osobę fizyczną, podlega podatkowi dochodowemu, o ile następuje w okresie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Stosownie bowiem do przepisu  art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity: Dz.U.  z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) źródłem przychodu jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów
4. innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a–c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Pana córka, mimo, iż zamieszkuje na stałe poza granicami Polski, również podlega podatkowi dochodowemu związanemu z odpłatnym zbyciem udziału w mieszkaniu. Art. 3 ust. 2a ustawy, wskazuje bowiem, iż osoby fizyczne, jeżeli nie mają na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej miejsca zamieszkania, podlegają obowiązkowi podatkowemu tylko od dochodów (przychodów) osiąganych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (ograniczony obowiązek podatkowy).

Jako, że udziały w prawie do mieszkania zostały nabyte w spadku po Pana żonie w roku 2010 r. (spadek nabywa się z chwilą śmierci spadkodawcy) to zbycie tych udziałów przed dniem 1 stycznia 2016 r. podlega podatkowi dochodowemu od osób fizycznych.

Jak wskazuje przepis art. 30e ust. 1 ustawy, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, jak również spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu podatek dochodowy wynosi 19 % podstawy obliczenia podatku.
Z kolei podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, a kosztami ustalonymi, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (art. 30e ust. 2 ustawy).

Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.
Wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 3 ustawy).

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości czy spółdzielczego prawa do lokalu  stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania (art. 22 ust. 6 c ustawy).
Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw do mieszkania, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn (art. 22 ust. 6d ustawy).

Ustawa o podatku dochodowym zawiera przepisy dotyczące ulgi podatkowej z jakiej Pan i Pana córka możecie skorzystać w wypadku zbycia mieszkania, w tym zbycia udziałów w tym mieszkaniu nabytych w spadku po Pana żonie (po 1/4 udziału).

Art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy wskazuje, iż wolne od podatku dochodowego są: dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Jeżeli więc przychód z odpłatnego zbycia udziałów w mieszkaniu nabytych w spadku po Pana żonie zostanie, przez Państwa wykorzystany na cele mieszkaniowe to wówczas nie zapłacicie Państwo podatku dochodowego.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym definiują cele mieszkaniowe, na które wykorzystanie środków ze sprzedaży mieszkania, powoduje możliwość skorzystania z ulgi podatkowe (art. 21 ust. 25 ustawy).
Za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe uważa się:
1.    wydatki poniesione na:

1. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem
2. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie
3. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego
4. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego
5. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

– położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.
2.    wydatki poniesione na:

1. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika na  cele mieszkaniowe przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa do mieszkania
2. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, na spłatę kredytu (pożyczki) zaciągniętego na cele mieszkaniowe
3. spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, na spłatę kredytu (pożyczki) zaciągniętego na cele mieszkaniowe

– w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej
3.     wartość otrzymanego w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany znajdującego się w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej:

1. budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, lub
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, lub udziału w tych prawach, lub
3. gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, lub
4. gruntu, udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem wymienionym w lit. a.

Stosownie do przepisów ustawy (art. 21 ust. 26 ustawy), przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

Aby Pan skorzystał z ulgi musi Pan wydać przychód uzyskany ze zbycia udziału 1/4 w prawie do mieszkania na zaspokojenie własnych celów mieszkaniowych. Podobnie córka – do skorzystania z ulgi niezbędnym jest zaspokojenie jej celów mieszkaniowych.
Ważnym jest, aby te wydatki były dobrze udokumentowane (faktury, rachunki, na nazwisko podatnika).

Córka zamieszkuje obecnie w Danii, dlatego w jej przypadku do zastosowania ulgi będzie miał zastosowanie przepis art. 21 ust. 27 ustawy, który wskazuje, iż w przypadku ponoszenia wydatków na cele mieszkaniowe w innym niż Rzeczpospolita Polska państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, zwolnienie podatkowe stosuje się pod warunkiem istnienia podstawy prawnej wynikającej z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania lub innych ratyfikowanych umów międzynarodowych, których stroną jest Rzeczpospolita Polska, do uzyskania przez organ podatkowy informacji podatkowych od organu podatkowego państwa, na którego terytorium podatnik ponosi wydatki na cele mieszkaniowe.

Dania jest państwem Unii Europejskiej, a Polska podpisała  z tym państwem umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania. Jest to  Konwencja między Rzeczypospolitą Polską a Królestwem Danii w sprawie unikania podwójnego opodatkowania i zapobiegania uchylaniu się od opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i majątku sporządzona w Warszawie 6 grudnia 2001 r. (Dz.U. z 2003 r. nr 43, poz. 368).

W art. 25 ust. 1 Konwencji ustalono, iż właściwe organy Umawiających się Państw będą wymieniały takie informacje, które mogą mieć znaczenie dla stosowania postanowień niniejszej Konwencji albo dla wykonywania lub wdrażania wewnętrznego ustawodawstwa Umawiających się Państw dotyczącego podatków bez względu na ich rodzaj i nazwę, nakładanych przez Umawiające się Państwa lub ich jednostki terytorialne albo organy lokalne w zakresie, w jakim opodatkowanie to nie jest sprzeczne z niniejszą Konwencją. Wymiana informacji nie jest ograniczona postanowieniami artykułów 1 i 2.

Jeżeli zatem Pana córka przychód uzyskany z odpłatnego zbycia udziału w mieszkaniu, nabytego w spadku po matce, wydatkuje w ciągu 2 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi odpłatne zbycie na w/w cele mieszkaniowe, również w Danii (np. remont własnego domu), to będzie mogła skorzystać z ulgi i nie płacić podatku dochodowego.

Na marginesie dodam, że Pana córka,  w związku ze zbyciem nieruchomości w Polsce, może być opodatkowana również w Danii. Jak wskazuje bowiem art. 13 ust. 1 Konwencji, zyski osiągane przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę w Umawiającym się Państwie, z przeniesienia własności majątku nieruchomego i położonego w drugim Umawiającym się Państwie, mogą być opodatkowane w tym drugim Państwie.

Jeżeli zamierzacie Państwo skorzystać z ulgi i przeznaczyć środki uzyskane ze zbycia udziałów w mieszkaniu (ze zbycia udziałów o wielkości 1/4 dla Pana i córki) na własne cele mieszkaniowe, to należy pamiętać, iż nie ma obowiązku złożenia jakiegokolwiek oświadczenia - wystarczy w ciągu dwóch lat przeznaczyć stosowną kwotę na własne cele mieszkaniowe.
Jeżeli jednak przychód ze zbycia udziałów w mieszkaniu nie zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, w ciągu 2 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie udziałów w prawie do mieszkania, koniecznym będzie skorygowanie rocznej deklaracji PIT (jeżeli córka nie będzie składała w ogóle zeznania PIT po zbyciu udziałów to będzie musiała to zeznanie złożyć) i zapłacenie pełnego należnego podatku z odsetkami podatkowymi za zwłokę liczonymi od dnia, w którym podatek powinien zostać zapłacony, gdyby podatnik nie korzystał z ulgi mieszkaniowej.

Okoliczność, że Pan zamieszkuje w mieszkaniu, które ma być sprzedane, nie ma znaczenia dla podatku dochodowego. Ustawa nie przewiduje już bowiem tzw. ulgi meldunkowej (zwolnienia z podatku jeżeli podatnik zamieszkiwał w lokalu podlegającym zbyciu, będąc w nim zameldowanym na pobyt stały, co najmniej przez okres 12 miesięcy przed zbyciem lokalu). Ta ulga obowiązywała w latach 2007-2008 i dotyczy wyłącznie zbycia nieruchomości, które zostały nabyte w tym okresie. Spadek po Pana żonie, w tym udziały w mieszkaniu jakie do niej należały, został natomiast nabyty w 2010 r. Dlatego zastosowanie będą miały wyłącznie obecnie obowiązujące przepisy, a te przewidują wyłącznie ulgę zwaną mieszkaniową, o której napisałem powyżej.

Stan prawny na dzień 27.01.2012 r.