Podatek od sprzedaży mieszkania, ulga mieszkaniowa - zakup mebli jako koszt uzyskania przychodu



W styczniu 2010 r. nabyłem od dewelopera mieszkanie. Wyposażyłem je w podłogi, instalacje i urządzenia w łazience, szafy wnękowe, meble kuchenne na zamówienie, itp. Ze względów rodzinnych sprzedałem to mieszkanie w marcu 2011r. Czy od przychodu uzyskanego przy sprzedaży tego mieszkania, od którego powinienem zapłacić 19% podatku, mogę odliczyć koszty poniesione na wyżej wspomniane doposażanie tego mieszkania?


Igror

 

 


 

 

Szanowny Panie,


Odpłatne zbycie nieruchomości (samodzielny lokal mieszkalny), w Pana przypadku będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem dochodowym stosownie do przepisów ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity: Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.).


Jak wskazuje art. 10 ust. 1 pkt 8a ustawy, źródłami przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.


Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest jej wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.
Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.


Biorąc pod uwagę art. 30e ust. 1 ustawy, należy wskazać, iż od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości podatek dochodowy wynosi 19 % podstawy obliczenia podatku.
Z kolei podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (art. 30e ust. 2 ustawy).


Art. 22 ust. 6c ustawy wskazuje, iż koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy poczynione w czasie ich posiadania.


Z uwagi na powyższe przepisy należy wskazać, że jeżeli poczynił Pan nakłady zwiększające wartość mieszkania, w okresie od nabycia do zbycia nieruchomości to mogą one być uwzględnione, jako koszty uzyskania przychodu, w podstawie obliczenia podatku.


Przychód uzyskany ze zbycia mieszkania może Pan zatem pomniejszyć o koszty odpłatnego zbycia, jak również o koszty uzyskania przychodu.


Kosztami odpłatnego zbycia mogą być m.in. opłaty administracyjne, notarialne, sądowe, skarbowe, reklamowe (np. ogłoszenia w internecie, związane z pośrednictwem (prowizja dla pośrednika) czy koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego.

Koszty uzyskania przychodu to udokumentowane koszty nabycia mieszkania, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości w czasie jej posiadania.


Do kosztów nabycia mieszkania można zaliczyć cenę nabycia lokalu określoną w akcie notarialnym, a także poniesione przez Pana koszty związane z aktem notarialnym.
Wskażę także, że orzecznictwo sądowe wskazuje (np. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 28 września 2011 r., sygn. akt. I SA/Bd 534/11), że spłacone do dnia sprzedaży mieszkania odsetki od kredytu i zapłacone inne opłaty związane z umową kredytową, o ile kredyt zaciągnięty został na zakup przedmiotowego mieszkania, stanowią udokumentowane koszty nabycia, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W przypadku finansowania zakupu mieszkania z kredytu bankowego faktyczny jego koszt będzie wyższy, niż w przypadku finansowania go ze środków własnych.


Stosownie do interpretacji podatkowych (np. Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 31 marca 2011 r., znak: IBPBII/2/415 1354/10/HS), nie stanowią nakładów zwiększających wartości lokalu wydatki na jego umeblowanie w formie zabudowy stałej (meble na wymiar) lub zakup wyposażenia lokalu (np. sprzęt AGD). Tego rodzaju koszty nie mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodu.


Zgodnie z utrwaloną linią orzecznictwa przyjmuje się, że wyposażenie lokalu mieszkalnego w komplet mebli kuchennych stanowiących stałą zabudowę, jak również lodówka nie są wydatkami związanymi z remontem (czy modernizacją) lokalu mieszkalnego.
Jak orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 26 lutego 1999 r. sygn. akt I S.A./Gd 250/97, wykonanie zabudowy stałej kuchni podlegającej na wyposażeniu tego pomieszczenia w komplet mebli wykonanych na zamówienie nie jest zatem wydatkiem związanym z remontem i modernizacją lokalu.
Umeblowanie (nawet to w trwałej zabudowie) i zakup sprzętów AGD nie może być podstawą do zastosowania ulgi w odniesieniu do tych wydatków, bowiem jest to jedynie element wyposażenia mieszkania, zatem nie ma charakteru prac budowlanych. Stanowisko takie potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 27 kwietnia 2006r. sygn. akt. II FSK 639/05.


Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, iż może Pan zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu jedynie udokumentowane wydatki poniesione na remont sprzedanego mieszkania, które zwiększyły jego wartość a więc np. nakłady związane z wymianą podłóg, wymianą instalacji wodnokanalizacyjnych, gazowej i elektrycznej, zakupem i montażem płytek w kuchni i łazience, zakupem armatury łazienkowej, piecyka gazowego, kabiny prysznicowej, wanny, zlewozmywaka i kuchenki z piecykiem gazowym, okapu (ale tylko wówczas, gdy okap ten stanowi część instalacji wentylacyjnej), zakupem okien czy drzwi wejściowych.


Wydatki związane z zakupem i zamontowaniem szaf wnękowych oraz mebli kuchennych na zamówienie nie mogą być przez Pana uwzględnione jako koszty uzyskania przychodu.


Ważnym jest, iż może Pan uwzględnić wyłącznie te nakłady, które może Pan udokumentować fakturami VAT lub innymi dokumentami, w przypadku poniesienia opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ustawy).
Należy też pamiętać, iż w myśl art. 22 ust. 6f ustawy, koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".

 


Stan prawny na dzień 07.02.2012 r.


Łukasz  Obrał

Radca prawny (KR-3122). Doświadczony prawnik-praktyk. Od maja 2004 r. zawodowo zajmuje się poradnictwem prawnym. Egzamin radcowski zdał w 2015 r. Dotychczas udzielił wielu porad prawnych, które przyczyniły się do skutecznego rozwiązania trudnych spraw Klientów. Autor wielu artykułów o tematyce prawnej. Znawca prawa rodzinnego, spadkowego, lokalowego, zabezpieczenia społecznego. Nieobce są mu i inne dziedziny prawa. Z Serwisem prawo-porady.pl związany od początku jego istnienia.