Artykuły

Sąd wydał przeciwko mnie i mojej rodzinie wyrok eksmisyjny. W wyroku sąd przyznał nam prawo do lokalu socjalnego.
W ub. tygodniu otrzymałem pismo z urzędu gminy – skierowanie do zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Byłem oglądnąć wskazany w skierowani lokal – jest on położony w „kamienicy cudów” – mieszkańcy to głównie patologia, ma słabe wyposażenie techniczne (wc na korytarzu), o wiele gorsze niż lokal, który obecnie zajmujemy.
Moja rodzina jest „normalna” – eksmisja została orzeczona po trzyletnim wypowiedzeniu, zawsze regularnie płaciliśmy czynsz. Czy mogę odmówić przyjęcia takiego lokalu i zażądać przyznania innego lokalu socjalnego?

Gerard

Szanowny Panie,

Jak wskazuje przepis art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.) w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.
Z kolei stosownie do przepisu ust. 6 art. 14 ustawy, orzekając o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. 

Jak z powyższych przepisów wynika eksmisja jest wstrzymana do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego, a nie do czasu zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.

Jeżeli gmina przedstawi Panu ofertę zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego (a za taką ofertę należy uznać skierowanie do zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego), a Pan takiej oferty nie przyjmie (nie podpisze Pan umowy najmu lokalu w terminie wskazanym w skierowaniu) to wówczas wyrok eksmisyjny będzie mógł być wykonany.

Jak wskazuje orzecznictwo sądowe, nieuzasadniona odmowa zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego, który spełnia wymogi określone przepisami prawa, powoduje bezpowrotne wygaśnięcie uprawnienia do lokalu socjalnego.

Warunki, jakie powinien spełniać lokal socjalny określone są w art. 2 ust. 1 pkt. 5 ustawy o ochronie lokatorów. Jak wskazuje ten przepis lokal socjalny to rozumieć lokal nadający się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny, którego powierzchnia pokoi przypadająca na członka gospodarstwa domowego najemcy nie może być mniejsza niż 5 m², a w wypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego 10 m², przy czym lokal ten może być o obniżonym standardzie.

Z uwagi na powyższe należy stwierdzić, że jeżeli odmówi Pan przyjęcia oferty zawarcia umowy lokalu socjalnego jaki wskazała Panu gmina, eksmisja będzie mogła zostać wykonana.
Odmowa przyjęcia oferty gminy będzie uzasadniona wyłącznie wtedy kiedy zaproponowany przez gminę lokal socjalny nie będzie spełniał ustawowych warunków przewidzianych dla lokali socjalnych.

Oczywiście może się Pan zwrócić do gminy, aby rozpatrzyła możliwość wskazania innego lokalu (podkreślając, że nie odmawia Pan przyjęcia lokalu już wskazanego). W takiej prośbie może Pan wskazać te argumenty, które Pana zdaniem przemawiają za tym, aby wskazać Pana rodzinie inny lokal. Znam takie przypadki kiedy gmina zmieniała lokal socjalny, który proponowała eksmitowanym.

Jeżeli gmina nie przychyli się do Pana prośby, a Pan nie przyjmie oferowanego lokalu socjalnego to wówczas będzie Pan mógł być eksmitowany przez komornika do pomieszczenia tymczasowego (w Pana przypadku nie może być eksmisji „na bruk”).

W art. 1046 § 4 Kodeksu postępowania cywilnego wskazano, iż wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika prawo dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina wskaże tymczasowe pomieszczenie lub gdy dłużnik znajdzie takie pomieszczenie.
Według § 5 art. 1046 KPC, komornik nie może wstrzymać się z dokonaniem czynności, jeżeli wierzyciel wskaże tymczasowe pomieszczenie.

Jak wynika z powyższych przepisów pomieszczenie tymczasowe, do którego może być eksmitowana osoba bez ustalonego prawa do lokalu socjalnego powinno być wskazane przez gminę, dłużnika (osobę eksmitowaną) lub wierzyciela (właściciela lokalu).
Tymczasowe pomieszczenie, stosownie do przepisu art. 1046 § 6 KPC powinno:

1. nadawać się do zamieszkania
2. zapewniać co najmniej 5 m² powierzchni mieszkalnej na jedną osobę
3. znajdować się w tej samej miejscowości lub pobliskiej, jeżeli zamieszkanie w tej miejscowości nie pogorszy nadmiernie warunków życia osób przekwaterowywanych

Od wymagań, o których mowa w pkt 2 i pkt 3, można odstąpić za zgodą osoby przekwaterowywanej (art. 1046 § 7 KPC).

Kolejne warunki jakim powinno odpowiadać pomieszczenie tymczasowe zawarte są w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 26 stycznia 2005 r. w sprawie szczegółowego trybu postępowania w sprawach o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia albo o wydanie nieruchomości oraz szczegółowych warunków, jakim powinno odpowiadać tymczasowe pomieszczenie (Dz. U. z 2005 r. Nr 17, poz. 155).
Stosownie do § 3 tego rozporządzenia, tymczasowe pomieszczenie powinno:

1. posiadać dostęp do źródła zaopatrzenia w wodę i do ustępu, chociażby te urządzenia znajdowały się poza budynkiem
2. posiadać oświetlenie naturalne i elektryczne
3. posiadać możliwość ogrzewania
4. posiadać niezawilgocone przegrody budowlane
5. zapewniać możliwość zainstalowania urządzenia do gotowania posiłków

Jak z powyższego wynika pomieszczenie tymczasowe może mieć bardzo niski standard. Co więcej należy pamiętać, iż w przepisach prawa mowa jest o pomieszczeniu, a nie o lokalu, co oznacza, że eksmisja nie musi nastąpić do samodzielnego lokalu – może być to eksmisja np. do pokoju.

Na koniec wskażę, że w najbliższej przyszłości nastąpi zmiana przepisów dotyczących eksmisji osób, którym sąd nie przyznał prawa do lokalu socjalnego (lub utracą prawo do lokalu socjalnego na skutek odrzucenia ofert zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego). Wynika to z tego, iż Trybunał Konstytucyjny wyrokiem z dnia 4 listopada 2010 r., sygn. akt K 19/06 orzekł, iż art. 1046 § 4 Kodeksu postępowania cywilnego jest niezgodny z art. 2 i wynikającą z niego zasadą prawidłowej legislacji, z art. 45 ust. 1 oraz z art. 64 ust. 1 w związku z art. 31 ust. 3 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej, a ponadto w zakresie, w jakim dotyczy wykonania obowiązku opróżnienia lokalu mieszkalnego orzeczonego wyrokiem sądowym z powodu znęcania się nad rodziną, jest niezgodny także z art. 71 ust. 1 Konstytucji.
Trybunał orzekł również, iż przepis art. 1046 § 4 KPC traci moc obowiązującą z upływem 12 miesięcy od dnia ogłoszenia wyroku w Dzienniku Ustaw Rzeczypospolitej Polskiej. Wyrok ogłoszono w dniu 16 listopada 2010 r. (Dz. U. z 2010 r. Nr 215, poz. 1418) tak więc obecne przepisy dotyczące pomieszczeń tymczasowych obowiązują do dnia 16 listopada 2011 r.

W związku z uchyleniem przepisów dotyczących pomieszczenia tymczasowego, sejm uchwalił ustawę z dnia 31 sierpnia 2011 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz ustawy – Kodeks postępowania cywilnego.

W ustawie o ochronie praw lokatorów ustawa nowelizująca dodaje nowy przepis art. 2  ust. 1 pkt 5a który definiuje pomieszczenie tymczasowe. Według tej definicji pomieszczenie tymczasowe to pomieszczenie nadające się do zamieszkania, posiadające dostęp do źródła zaopatrzenia w wodę i do ustępu, chociażby te urządzenia znajdowały się poza budynkiem, oświetlenie naturalne i elektryczne, możliwość ogrzewania, niezawilgocone przegrody budowlane oraz zapewniające możliwość zainstalowania urządzenia do gotowania posiłków, zapewniające co najmniej 5 m² powierzchni mieszkalnej na jedną osobę i w miarę możności znajdujące się w tej samej lub pobliskiej miejscowości, w której dotychczas zamieszkiwały osoby przekwaterowywane.

W Kodeksie postępowania cywilnego zmieniono brzmienie przepisu art. 1046 § 4. Brzmi on następująco: Wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika prawo dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego, komornik usunie dłużnika do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego dłużnikowi przysługuje tytuł prawny i w którym może zamieszkać. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, na wniosek komornika, wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie, nie dłużej jednak niż przez okres 6 miesięcy. Po upływie tego terminu komornik usunie dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe wskazanej przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Usuwając dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, komornik powiadomi właściwą gminę o potrzebie zapewnienia dłużnikowi tymczasowego pomieszczenia.

Ustawa nowelizująca nakazuje Ministrow Sprawiedliwości określenie, w drodze rozporządzenia, szczegółowego trybu postępowania w sprawach o opróżnienie lokalu, lub pomieszczenia albo o wydanie nieruchomości. Rozporządzenie powinno mieć na względzie ochronę przed bezdomnością osób eksmitowanych oraz sprawne prowadzenie egzekucji.

Ustawa nowelizująca ma wejść  w życie z dniem 16 listopada 2011 r.
 

Stan prawny na dzień 16.09.2011 r.