Mam taki problem. Wraz z mężem jesteśmy właścicielami garażu. Mąż stracił pracę ze względu na spożywanie alkoholu.
Tylko ja pracuję, a moje dochody są niewielkie. Nasze dziecko ma rzadką chorobę co wiąże się z dużymi wydatkami na leki i leczenie.
Chcę ten garaż sprzedać, gdyż nie mamy samochodu, a nasza rodzina nie ma środków na życie.
Prawda jest taka, że naszej rodziny nie stać na utrzymywanie garażu. Mąż nie wyraża mimo to zgody na sprzedaż, a jak się dowiedziałam, konieczna jest zgoda męża. Jak mogę wymóc na mężu udzielenie zgody na sprzedaż garażu. Czy mogę sprzedać mój udział w nieruchomości bez pytania o zgodę męża?
Maria
Szanowna Pani,
Jak rozumiem prawo własności nieruchomości zabudowanej garażem wchodzi w skład majątku wspólnego małżeńskiego.
Jako, że nieruchomość wchodzi w skład majątku wspólnego małżeńskiego dla zbycia nieruchomości konieczna jest zgoda Pani męża.
W tym zakresie będzie miał zastosowanie przepis art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, który wskazuje, iż zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.
Gdyby sprzedała Pani nieruchomość bez zgody męża (co jest raczej niemożliwe jeżeli jesteście Państwo wpisani w księgę wieczystą jako właściciele na zasadach wspólności majątkowej) to ważność tej umowy stosownie do § 2 art. 37 KRO, zależałaby od potwierdzenia umowy przez Pani męża.
Należy też wskazać, że dopóki trwa wspólność małżeńska majątkowa nie ma Pani możliwości sprzedania udziału w nieruchomości. Wynika to przede wszystkim z bezudziałowego charakteru wspólności małżeńskiej majątkowej w skład której wchodzi prawo nieruchomości. Wspólność małżeńska majątkowa jest wspólnością łączną. Nie można zatem twierdzić, iż w chwili obecnej ma Pani udział 1/2 w majątku wspólnym małżeńskim, a co za tym idzie w przedmiotach majątkowych wchodzących w skład tego majątku.
Przepis art. 35 KRO wyraźnie wskazuje, iż w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.
Jednak to, że Pani mąż nie wyraża zgody na zbycie nieruchomości nie oznacza, że takiej zgody nie może Pani uzyskać. Jak wskazuje bowiem art. 39 KRO, jeżeli jeden z małżonków odmawia zgody wymaganej do dokonania czynności, albo jeżeli porozumienie z nim napotyka trudne do przezwyciężenia przeszkody, drugi małżonek może zwrócić się do sądu o zezwolenie na dokonanie czynności. Sąd udziela zezwolenia, jeżeli dokonania czynności wymaga dobro rodziny.
Jeżeli udałoby się Pani uzyskać zezwolenie sądu na sprzedaż nieruchomości to takie zezwolenie zastąpiłoby zgodę Pani męża, a co za tym idzie mogłaby Pani bez przeszkód sprzedać garaż.
Główną przesłanką na jakiej opierał się będzie sąd rozpatrując Pani ewentualny wniosek o zezwolenie na sprzedaż nieruchomości to dobro rodziny. Tylko dobro rodziny usprawiedliwia potrzebę dokonania czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu majątkiem wspólnym, jeżeli jeden z małżonków nie wyraża zgody na dokonanie takiej czynności. Mówiąc o dobru rodziny należy mieć na względzie nie tylko Panią i Pani męża, ale też dobro Państwa dziecka.
Okolicznościami uzasadniającymi sprzedaż nieruchomości może być konieczność zapewnienia Państwa dziecku koniecznych leków i leczenia, a także brak środków na bieżące utrzymanie rodziny, do czego przyczynił się Pani mąż tracąc lekkomyślnie pracę (został on zwolniony z pracy dyscyplinarnie).
Wniosek o zezwolenie na dokonanie przez Panią sprzedaży nieruchomości powinien zostać złożony w sądzie rejonowym, wydziale rodzinnym i nieletnich, właściwym ze względu na Państwa miejsce zamieszkania.
Wniosek powinien przez Panią być opłacony. Stosownie do art. 23 pkt 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (tekst jednolity: Dz.U. z 2010 r. Nr 90, poz. 594 ze zm.) opłata od takiego wniosku wynosi 40 zł.
Jeżeli sąd zezwoli Pani na zbycie nieruchomości po uprawomocnieniu się orzeczenia będzie Pani mogła zbyć nieruchomość. W czasie zawierania umowy (musi być w formie notarialnej ze względu na to, że sprzedawana będzie nieruchomość) przedłoży Pani odpis postanowienia sądu wraz z klauzulą prawomocności. To zezwolnienie sądu na sprzedaż nieruchomości, jak już wspomniałem powyżej, zastępuje zgodę Pani męża.
Stan prawny na dzień 6.01.2012 r.
