Artykuły

Lokal komunalny - wypowiedzenie umowy najmu z terminem sześciomiesięcznym z powodu niezamieszkiwania lokatora przez okres 12 miesięcy

Jestem najemcą lokalu komunalnego. W ostatnim czasie nie przebywam w tym lokalu ze względu na to, że opiekuję się moją ciężko schorowaną matką, która mieszka w mieście oddalonym od mojego miejsca zamieszkania o ponad 300 km. Jednak staram się przyjeżdżać od czasu do czasu do mojego mieszkania. Jestem w nim kilka razy w roku przez okresy kilkudniowe. Oczywiście regularnie płacę czynsz na rzecz administracji.
Ostatnio otrzymałem od gminy wypowiedzenie umowy najmu z terminem sześciomiesięcznym. Gmina rozwiązuje umowę, bo jak twierdzi nie zamieszkuję w nim od ponad roku.
Czy gmina ma rację i czeka mnie eksmisja? Co mogę robić, aby nie być eksmitowanym?


Adam

 

 


 

 

Szanowny Panie,


Z Pana pytania wynika, iż gmina jako podstawę prawną wypowiedzenia umowy najmu wskazała przepis art. 11 ust. 3 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego  (tekst jednolity: Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.).
Przepis ten wskazuje, iż właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3 % wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy.


Może Pan żądać ustalenia, że wypowiedzenie umowy najmu jest bezskuteczne, ponieważ nie zaistniała przesłanka wypowiedzenia umowy najmu. Wypowiedzenie, które nie wywołuje skutków prawnych nie może prowadzić do rozwiązania umowy najmu.


W Pana przypadku podstawą wypowiedzenia jest niezamieszkiwanie w lokalu, którego jest Pan najemcą. Tu należy wskazać, iż  zgodnie z przyjętym orzecznictwem sądowym na pojęcie „zamieszkania”, czy „niezamieszkiwania”, użyte w Ustawie o ochronie praw lokatorów, składa się nie tylko zewnętrzny element obiektywny „przebywania”, to jest fizycznego pobytu danej osoby w określonym lokalu lub miejscowości, ale ponadto wewnętrzny element subiektywny „zamiaru stałego pobytu”.


Argumenty jakie może Pan wskazać, przemawiające za uznaniem, iż przesłanki wypowiedzenia (a więc niezamieszkiwanie w lokalu przez okres co najmniej 12 miesięcy) nie zaistniały to przede wszystkim to, że w Pana przypadku nie można mówić o tym, iż zmienił Pan miejsce swojego zamieszkania. Musi Pan wykazywać, iż miejscem Pana zamieszkania było i jest nadal mieszkanie komunalne.


W sprawie może Pan wykazywać, że co prawda w chwili obecnej nie przebywa Pan w lokalu komunalnym, ale opuszczenie lokalu ma charakter tylko i wyłącznie czasowy i związane jest z koniecznością zapewnienia opieki schorowanej matce. Powinien Pan wykazywać również, że wywiązuje się Pan ze swoich obowiązków – regularnie opłaca czynsz i inne opłaty związane z mieszkaniem, dba o substancję i stan techniczny lokalu. Nadmienić należy również, że w mieszkaniu znajdują się ich rzeczy osobiste powódki i mieszkanie to stanowi nadal Pana centrum życiowe.
Bardzo ważnym argumentem jest to, że nigdy nie wyzbył się Pan zamiaru stałego pobytu w lokalu komunalnym. Opuścił Pan mieszkanie czasowo, a to opuszczenie jest uzasadnione konkretną przyczyną – koniecznością pomocy matce, która takiej pomocy wymaga.
Jak wskazano w wyroku Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 20 czerwca 2001 r., sygn. akt. I CKN 1179/98 (LexPolonica nr 1546806) czasowe - uzasadnione określonymi przyczynami - przebywanie poza miejscem stałego miejsca zamieszkania nie oznacza, by najemca przestał mieszkać w „swoim” lokalu, by zmienił miejsce zamieszkania


Słusznie moim zdaniem wskazał również Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 1 lutego 2007 r., sygn. akt. VI ACa 771/2006 (LexPolonica nr 1867211), że nieobecność w lokalu, nawet przez okres dłuższy - kilku miesięcy - nie oznacza przecież automatycznie, że najemca lokal opuścił. Decyduje bowiem o tym przejaw woli najemcy co do chęci zakończenia stosunku najmu choćby w postaci niewywiązywania się z takich obowiązków jak opłacanie czynszu.


W pierwszej kolejności swoje argumenty powinien Pan przedstawić gminie, która złożyła oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu. Najlepiej jest wysłać pismo z Pana stanowiskiem odnośnie wypowiedzenia i jego bezskuteczności do odpowiedniej jednostki gminy (tej która przesłała wypowiedzenie).


Jeżeli gmina nie przyjmie Pana argumentów to wówczas spór odnośnie tego czy wypowiedzenie umowy najmu wywołuje skutki prawne będzie mógł zostać rozstrzygnięty wyłącznie na drodze postępowania sądowego. Ustalenia sądu zapadłe w toku procesu pomiędzy stronami będą dla tych stron wiążące.


Dochodzić swoich racji na drodze postępowania sądowego może Pan w dwojaki sposób.


Pierwszą możliwością negowania skuteczności wypowiedzenia umowy najmu lokalu jest podnoszenie zarzutów przeciwko twierdzeniom gminy w toku postępowania o eksmisję.
Gmina, jeżeli nie uzna Pana argumentów, po upływie sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, zapewne złoży pozew o eksmisję w sądzie. W pozwie tym gmina wskaże, że wypowiedziała Panu umowę najmu, a po upływie terminu wypowiedzenia nadal zajmuje Pan mieszkanie bez tytułu prawnego (umowa została rozwiązana za wypowiedzeniem).
W odpowiedzi na pozew może Pan żądać oddalenia powództwa, właśnie ze względu na to, że wypowiedzenie było bezskuteczne, ponieważ nie zaistniały w rzeczywistości jego przesłanki. Wbrew twierdzeniom gminy nie można mówić w Pana przypadku o tym, iż nie zamieszkuje Pan w wynajmowanym lokalu.
Jeżeli sąd ustali w toku postępowania, że ma Pan rację, a więc nie zaistniały przesłanki wypowiedzenia umowy najmu i w związku z tym wypowiedzenie jest bezskuteczne to sąd oddali powództwo o eksmisję.


Aby gmina wystąpiła z pozwem i eksmisję musi Pan oczekiwać na upływ sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia. Swój problem może Pan rozwiązać na drodze sądowej wcześniej występując do sądu z pozwem o ustalenie, że wypowiedzenie umowy najmu jest bezskuteczne. Podstawą takiego powództwa będzie art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego, zgodnie z którym powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny.
Z tym powództwem może Pan wystąpić już w chwili obecnej. Nie musi Pan oczekiwać na upływ sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia.


W toku postępowania o ustalenie bezskuteczności wypowiedzenia umowy najmu należy wykazać, że nie zaistniały przesłanki wypowiedzenia umowy najmu określone w art. 11 ust. 3 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów,  jak również istnienie interesu prawnego w uzyskaniu takiego orzeczenia.
Interes prawny po stronie powoda wystąpi wtedy kiedy powstanie taka sytuacja prawna, w której doszło do wątpliwości czy wypowiedzenie umowy najmu złożone przez gminę wywołuje skutki prawne i dlatego zaistniała konieczność uzyskania sądowego potwierdzenia, że tych skutków wypowiedzenie nie wywołuje.
Może Pan powołać się na to, że gmina nie przyjmuje Pana argumentów odnośnie bezskuteczności wypowiedzenia umowy najmu i w związku z tym Pana sytuacja prawna jest niepewna.


Myślę, że w opisanych w Pana pytaniu okolicznościach ma Pan bardzo duże szanse na ustalenie, że wypowiedzenie umowy najmu dokonane przez gminę jest bezskuteczne. Moim zdaniem Pana czasowe opuszczenie lokalu jest uzasadnione (opieka nad ciężko chorą matką), nie zmienił Pan centrum życiowego, nie wykazał Pan woli rozwiązania umowy najmu i wywiązuje się Pan z obowiązków jakie ciążą na Panu jako najemcy.

 

Stan prawny na dzień 17.04.2013 r.





  • Data2011-10-06
  • AutorŁukasz Obrał

Zadaj pytanie prawnikowi

regulamin
Jeśli chcesz dodać więcej załączników wyślij e-mail na kontakt@prawo-porady.pl