Artykuły

Moja dziewczyna zamierza kupić mieszkanie za cenę 300 000 pln. Połowa tej kwoty będzie pochodziła z darowizny jej babci.
 Druga połowa będzie pochodziła z kredytu hipotecznego, który biorę tylko ja (moja dziewczyna nie będzie współkredytobiorcą).

1. Jak taka sytuacja będzie potraktowana przez Urząd Skarbowy – czy kredyt, który biorę sam na jej mieszkanie będzie traktowany jako darowizna na rzecz osoby trzeciej czy jako coś innego czy w ogóle nie będzie problemu?
2. Jeśli będzie to jakaś forma darowizny to czy podatek będzie ona musiała zapłacić od razu od całej kwoty kredytu czy od każdej raty oddzielnie?
3. Jaka jest wysokość takiego podatku i jak się go płaci?
4. ak zmieniłaby się sytuacja gdyby moja dziewczyna przystąpiła razem ze mną do kredytu?
5. Jak zmieniłaby się sytuacja jeśli np. za rok zostałbym współwłaścicielem mieszkania, a za 2 lata wzięlibyśmy ślub?
6. Czy można uniknąć w jakiś sposób opłat – np. przelewając raty kredytu z konta mojej dziewczyny?

Z góry dziękuję za odpowiedź.

Patryk

Szanowny Panie,

To jakie skutki podatkowe (ale i inne) wywrze zaciągnięcie kredytu hipotecznego i przekazanie dziewczynie środków pochodzących z kredytu na zakup przez nią mieszkania, będzie uzależnione przeze wszystkim od tego czy przekazując dziewczynie środki na zakup przez nią mieszkania będzie Pan oczekiwał czegoś w zamian czy nie.
Jednym słowem czy przysporzenie na rzecz dziewczyny będzie odpłatne czy też nie.

Jeżeli przekaże Pan dziewczynie środki na zakup przez nią mieszkania i nie będzie oczekiwał nic w zamian to będziemy mieli do czynienia z darowizną.
Jak wskazuje art. 888 § 1 KC, przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.
Jeżeli więc po prostu przekaże Pan dziewczynie pieniądze z kredytu nie uzyskując z zamian żądnej korzyści to będzie takie działanie uznać za darowiznę na rzecz dziewczyny.

W związku z darowizną Pana dziewczyna będzie musiała zapłacić podatek od spadków o darowizn.

Jak wskazuje art. 6 ust. 1 pkt. 4 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn(tekst jednolity: Dz. U. z 2009 r. Nr 93, poz. 768 ze zm.), obowiązek podatkowy, przy nabyciu w drodze darowizny, powstaje z chwilą złożenia przez darczyńcę oświadczenia w formie aktu notarialnego, a w razie zawarcia umowy bez zachowania przewidzianej formy – z chwilą spełnienia przyrzeczonego świadczenia; jeżeli ze względu na przedmiot darowizny przepisy wymagają szczególnej formy dla oświadczeń obu stron, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą złożenia takich oświadczeń.

Obowiązek podatkowy powstanie zatem w chwili spełnienia świadczenia na rzecz Pana dziewczyny, a więc w chwili przekazania jej środków z kredytu, za które ona z kolei kupi mieszkanie.

Tu wskażę, że umowa darowizny pieniędzy nie musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Jak wskazuje bowiem art. 890 § 1 KC, świadczenie darczyńcy powinno być złożone w formie aktu notarialnego. Jednakże umowa darowizny zawarta bez zachowania tej formy staje się ważna, jeżeli przyrzeczone świadczenie zostało spełnione.
Jeżeli więc umówi się Pan z dziewczyną, że da jej Pan środki wypłacone Panu przez bank to umowa darowizny stanie się ważna z chwilą przekazania jej tych środków.

Pana dziewczyna dla celów podatkowych będzie zaliczona do III grupy podatkowej. Art. 9 pkt. 3 ustawy wskazuje, że kwota wolna od podatku dla III grupy podatkowej to 4902 zł.
Według art. 7 ust. 1 ustawy, podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Jeżeli przed dokonaniem wymiaru podatku nastąpi ubytek rzeczy spowodowany siłą wyższą, do ustalenia wartości przyjmuje się stan rzeczy w dniu dokonania wymiaru, a odszkodowanie za ubytek należne z tytułu ubezpieczenia wlicza się do podstawy wymiaru.
Podstawę opodatkowania będzie stanowiła zatem kwota 150.000 zł jaką przekaże Pan swojej dziewczynie.

Stosownie do art. 14 ust. 1 ustawy, wysokość podatku ustala się w zależności od grupy podatkowej, do której zaliczony jest nabywca.
Według zaś art. 15 ust. 1 pkt 3 ustawy, podatek oblicza się od nadwyżki podstawy opodatkowania ponad kwotę wolną od podatku, dla III grupy podatkowej, według następującej skali:

1. nadwyżka podstawy opodatkowania ponad kwotę wolną od podatku do 10.278 zł – podatek = 12%
2. nadwyżka podstawy opodatkowania ponad kwotę wolną od podatku od 10.278 zł do  20.556 zł – podatek = 1.233,40 zł i 16% od nadwyżki ponad 10.278 zł
3. nadwyżka podstawy opodatkowania ponad kwotę wolną od podatku ponad 20.556 zł – podatek = 2.877,90 zł i 20% od nadwyżki ponad 20.556 zł

Jeżeli więc podaruje Pan dziewczynie kwotę 150.000 zł to zapłaci ona podatek w wysokości 27.786,30 zł.

Jeżeli darowałby Pan swojej dziewczynie pieniądze z kredytu to musiałaby ona w terminie miesiąca od chwili przekazania jej pieniędzy złożyć zeznanie podatkowe w urzędzie skarbowym (art. 17a ust. 1 ustawy).
Po złożeniu deklaracji podatkowej urząd skarbowy wyda decyzję ustalającą wysokość podatku. Z chwilą doręczenia tej decyzji dziewczynie powstanie zobowiązanie, jak również w tym dniu przypadnie termin zapłaty podatku. Należy wskazać, że ewentualne wniesienie odwołania od decyzji nie wstrzymuje jej wykonania (a więc obowiązku zapłaty podatku).

W przypadku gdyby dokonałby Pan darowizny na rzecz dziewczyny (przekazał jej środki z kredytu nieodpłatnie), a ona nie zgłosiłaby nabycia tych środków w urzędzie skarbowym, to urząd skarbowy mógłby wszcząć z urzędu  postępowanie w celu ustalenia skąd Pana dziewczyna wzięła środki na zakup mieszkania. Jeżeli w toku tego postępowania urząd skarbowy ustaliłby, że część środków pochodziła z darowizny od babci, a część z darowizny od Pana, to wydałby decyzję o wysokości podatku ustalającą wysokość podatku od darowizny jakiej Pan dokonał na jej rzecz.

W przypadku darowizny, okoliczność, że w przyszłości stałby się Pan współwłaścicielem nieruchomości lub małżonkiem dziewczyny nie spowodowałaby, że dziewczyna nie musiałaby płacić podatku lub podatek zostałby jej zwrócony.
Co więcej w związku z przeniesieniem na Pana udziału w nieruchomości powstałby zapewne kolejny obowiązek podatkowy. To jaki podatek musiałby zostać zapłacony zależałoby na podstawie jakiej umowy nabyłby Pan udział w nieruchomości. Np. jeżeli dziewczyna darowałaby Panu ten udział to musiałby Pan zapłacić podatek od darowizny. Jeżeli sprzedałaby Panu udział to ona musiałaby zapłacić podatek od odpłatnego zbycia nieruchomości. Obowiązek zapłaty podatku dochodowego związanego z odpłatnym zbyciem udziału w nieruchomości nie powstałby gdyby Pana dziewczyna przeniosła na Pana udział w nieruchomości po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie własności mieszkania przez dziewczynę.

Obowiązek podatkowy w podatku dochodowym nie powstałby również w sytuacji, w której w przyszłości zawarliby Państwo związek małżeński i zawarli również umowę małżeńską majątkową rozszerzającą wspólność małżeńską na mieszkanie Pana dziewczyny, a wówczas już Pana żony. Nie powstałby w takiej sytuacji obowiązek podatkowy w podatku od darowizny. Jak wynika bowiem z interpretacji podatkowych, włączenie do majątku małżonków w drodze umowy rozszerzającej ustawową wspólność majątkową nieruchomości stanowiącej majątek odrębny jednego małżonka nie jest nabyciem tej nieruchomości przez drugiego małżonka.

Jeżeli zaciągnąłby Pan wspólnie z dziewczyną kredyt za zakup mieszkania, którego jedynym właścicielem zostałaby Pana dziewczyna, to należy mieć na względzie, iż stosownie do zawartej umowy kredytowej ciężar spłaty kredytu ponosić będą wspólnie wszyscy kredytobiorcy. Zatem zgodnie z umową kredytową bank postawi do dyspozycji określoną kwotę z przeznaczeniem na zakup lokalu mieszkalnego, kredytobiorcy zobowiązują się natomiast – na określonych warunkach - do zwrotu tej wraz z należnym oprocentowaniem.

Jeżeli spłaty kredytu zaciągniętego na nabycie lokalu stanowiącego własność Pana dziewczyny będzie dokonywać wyłącznie Pan, a świadczenie to będzie miało charakter bezzwrotny, wówczas sfinansowanie zakupu ze środków uzyskanych w drodze kredytu, gdzie współkredytobiorcą jest nabywca lokalu stanowić będzie darowiznę – podlegającą regulacją ustawy o podatku od spadków i darowizn – w części w jakiej uzyskany kredyt będzie spłacany przez Pana.

Jak powyżej wskazano, według art. 9 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od spadków i darowizn, opodatkowaniu podlega nabycie przez nabywcę od jednej osoby, własności rzeczy i praw majątkowych o czystej wartości przekraczającej kwotę wolną w wysokości 4.902 zł, jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do III grupy podatkowej.
Stosownie do art. 9 ust. 2 ustawy, jeżeli nabycie własności rzeczy i praw majątkowych od tej samej osoby następuje więcej niż jeden raz, do wartości rzeczy i praw majątkowych ostatnio nabytych dolicza się wartość rzeczy i praw majątkowych nabytych od tej osoby lub po tej samej osobie w okresie 5 lat poprzedzających rok, w którym nastąpiło ostatnie nabycie. Od podatku obliczonego od łącznej wartości nabytych rzeczy i praw majątkowych potrąca się podatek przypadający od opodatkowanych poprzednio nabytych rzeczy i praw majątkowych. Wynikająca z obliczenia nadwyżka podatku nie podlega ani zaliczeniu na poczet innych podatków, ani zwrotowi. Nabywcy obowiązani są w zeznaniu podatkowym wymienić rzeczy i prawa majątkowe nabyte w podanym wyżej okresie.

Reasumując, stwierdzić należy, że jeżeli comiesięcznych spłat wspólnego kredytu będzie dokonywał wyłącznie Pan , to skutkować to będzie powstaniem obowiązku podatkowego w podatku od spadków i darowizn, jeżeli spłacona kwota wspólnego kredytu przekroczy kwotę 4.902 zł.
Po przekroczeniu tej kwoty Pana dziewczyna będzie musiała co miesiąc składać deklaracje podatkowe (po zapłacie przez Pana kolejnej raty kredytu).

Powyżej wskazałem sytuację Pana dziewczyny w przypadku gdyby zaciągnąłby Pan kredyt sam lub wspólnie z dziewczyną i tylko Pan go spłacał, a z tytułu tych spłat nie oczekiwałby Pan nic w zamian. Należy podkreślić, iż darowizna należy do czynności, których celem jest dokonanie aktu przysporzenia majątkowego (świadczenie musi wzbogacić obdarowanego, np. Pana dziewczynę) i zobowiązanie darczyńcy musi być zamierzone jako nieodpłatne. Świadczenie ma charakter nieodpłatny, gdy druga strona umowy nie zobowiązuje się do jakiegokolwiek świadczenia w zamian za otrzymane świadczenie. Istotą darowizny – jako czynności nieodpłatnej – jest więc brak po drugiej stronie ekwiwalentu w postaci świadczenia wzajemnego.

Jeżeli przekazałby Pan dziewczynie środki z kredytu zaciągniętego przez Pana na podstawie takiej umowy stosownie do której Pana dziewczyna miałaby zwrócić Panu środki jej przekazane np. w formie dokonywania spłat kredytu lub zobowiązania do przeniesienia w przyszłości na Pana rzecz udziału w nieruchomości to taka umowa mogłaby być poczytana za umowę pożyczki.

Art. 720 § 1 KC wskazuje, iż przez umowę pożyczki dający pożyczkę zobowiązuje się przenieść na własność biorącego określoną ilość pieniędzy albo rzeczy oznaczonych tylko co do gatunku, a biorący zobowiązuje się zwrócić tę samą ilość pieniędzy albo tę samą ilość rzeczy tego samego gatunku i tej samej jakości.
Jeżeli więc zaciągnąłby Pan kredyt, z którego tylko Pana dziewczyna zakupiłaby mieszkanie i umówilibyście się Państwo, że ona będzie Panu przekazywać kwoty rat kredytu lub nawet w sytuacji, w której w zamian za przekazane jej pieniądze przeniesie na Pana w przyszłości udział w nieruchomości to taka umowa może być potraktowana jako właśnie umowa pożyczki.

Umowa pożyczki podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych wprowadzonego na podstawie ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (tekst jednolity: Dz.U. z 2005 r. Nr 41, poz. 399 ze zm.).
Art. 1 ust. 1 pkt 1b tej ustawy wskazuje, iż podatkowi podlegają właśnie umowy pożyczki.

Art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy wskazuje, iż obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.
Natomiast stosownie do pkt 4 ust. 1 art. 3 ustawy obowiązek podatkowy może powstać z chwilą powołania się przez podatnika na fakt dokonania czynności cywilnoprawnej – jeżeli podatnik nie złożył deklaracji w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych w terminie 5 lat od końca roku, w którym upłynął termin płatności podatku, a następnie powołuje się przed organem podatkowym lub organem kontroli skarbowej na fakt jej dokonania.

Zgodnie z art. 4 pkt 7 ustawy, obowiązek podatkowy, przy umowie pożyczki i umowie depozytu nieprawidłowego – na biorącym pożyczkę lub przechowawcy.
Podstawą opodatkowania, przy umowie pożyczki jest wartość pożyczki (art. 6 ust. 1 pkt 7 ustawy)
Jak wskazuje art. 7 ust. 1 pkt 4 ustawy, stawka podatku od umowy pożyczki wynosi 2%.

Stawka podatku wynosi 20%, jeżeli przed organem podatkowym lub organem kontroli skarbowej w toku czynności sprawdzających, postępowania podatkowego, kontroli podatkowej lub postępowania kontrolnego:

1. podatnik powołuje się na fakt zawarcia umowy pożyczki, depozytu nieprawidłowego lub ustanowienia użytkowania nieprawidłowego albo ich zmiany, a należny podatek od tych czynności nie został zapłacony
2. biorący pożyczkę, o którym mowa w art. 9 pkt 10 lit. b, powołuje się na fakt zawarcia umowy pożyczki, a nie spełnił warunku udokumentowania otrzymania pieniędzy na rachunek bankowy, albo jego rachunek prowadzony przez spółdzielczą kasę oszczędnościowo-kredytową lub przekazem pocztowym

Art. 9 pkt 10d ustawy wskazuje, iż zwalnia się od podatku umowy pożyczki na podstawie umowy zawartej między innymi podmiotami niż osoby, o których mowa w lit. b i c, jeżeli łączna kwota lub wartość pożyczek otrzymanych w okresie kolejnych 3 lat nie przekracza 5.000 zł od jednego podmiotu, a od wielu podmiotów łącznie nie więcej niż 25.000 zł.

W Pana przypadku jeżeli przekaże Pan swojej dziewczynie kwotę uzyskaną z kredytu (150.000 zł), a ona zobowiąże się Panu oddać tą kwotę to wówczas będzie musiała zapłacić podatek.

Jak wskazuje art. 10 ust. 1 ustawy, podatnicy są obowiązani, bez wezwania organu podatkowego, złożyć deklarację w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych, według ustalonego wzoru, oraz obliczyć i wpłacić podatek w terminie 14 dni od dnia powstania obowiązku podatkowego, z wyłączeniem przypadków, gdy podatek jest pobierany przez płatnika.
Tak więc w przypadku umowy pożyczki Pana dziewczyna musiałaby zapłacić podatek po przekazaniu jej kwoty na zakup mieszkania, która będzie pochodziła z kredytu zaciągniętego przez Pana.

W sprawie, jeżeli nie będzie żadnej pisemnej umowy pomiędzy Panem, a dziewczyną będą również możliwe inne interpretacje tego na jakiej podstawie przekazał Pan swojej dziewczynie kwotę pochodzącą z kredytu. Możliwe będzie uznanie, że zawarł Pan z dziewczyną umowę przedwstępną nabycia udziału we własności mieszkania i stosownie do tej umowy przekazał jej już cenę nabycia tego udziału.
W takiej sytuacji przy przenoszeniu udziału na Pana rzecz koniecznym będzie zapłacenie przez Pana dziewczynę podatku dochodowego, w wysokości 19% od przychodu, jeżeli zbycie udziału w mieszkaniu nastąpi przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym Pana dziewczyna zakupi mieszkanie.

Brak umowy pomiędzy Panem i dziewczyną w formie choćby pisemnej sprawi, że możliwe będą bardzo różne interpretacje sytuacji prawnej w jakiej się Państwo znajdziecie.
Należało będzie ustalić jaki cel miało przysporzenie dokonane przez Pana na rzecz Pana dziewczyny, czy było to przysporzenie nieodpłatne czy odpłatne, itp.
Zwrócę uwagę, że art. 720 § 2 KC wskazuje, iż umowa pożyczki, której wartość przenosi 500 złotych, powinna być stwierdzona pismem. Jest to zastrzeżenie dla celów dowodowych. Jeżeli w toku postępowania wyjaśniającego twierdzilibyście Państwo, że miała miejsce umowa pożyczki to bez umowy pisemnej trudno będzie udowodnić, że taka umowa miała miejsce.

Jeżeli Pana dziewczyna zakupi mieszkanie za 300.000 zł, a składane przez nią deklaracje podatkowe nie będą dawały podstaw do uznania, że mogła ona zgromadzić taką kwotę, dziewczyna musi liczyć się z tym, że urząd skarbowy wyda postanowienie o wszczęciu postępowania podatkowego, w którym będzie wyjaśniać źródło pochodzenia środków przeznaczonych  na zakup mieszkania.
Oczywiście kwotę darowizny 150.000 zł od babci Pana dziewczyna wykaże bez problemu (aby skorzystać ze zwolnienia podatkowego i nie płacić podatku od darowizny od babci musi ona zgłosić tą darowiznę w terminie 6 miesięcy od chwili dokonania darowizny. Należy też pamiętać, iż aby skorzystać z ulgi pieniądze babcia musi jej przekazać przekazem pocztowym lub wpłatą ze swojego konta na konto wnuczki).
Urzędowi skarbowemu pozostanie ustalenie źródła pozostałej kwoty 150.000 zł. Jeżeli urząd skarbowy dojdzie do tego, że te środki pochodzą z kredytu zaciągniętego przez Pana to wówczas urząd skarbowy będzie musiał ustalić jaki stosunek prawny łączy Pana i dziewczynę, a więc na jakiej podstawie prawnej Pana dziewczyna nabyła pieniądze z kredytu.

Takie ustalenia mogą być trudne, w sytuacji, w której nie podpisze Pan z dziewczyną żadnej umowy – po prostu przekaże jej Pan pieniądze z kredytu na zakup mieszkania, którego właścicielem będzie wyłącznie Pana dziewczyna.

W celu ustalania jaki stosunek prawny łączy Pana z nabywcą lokalu urząd skarbowy mógłby zwrócić się do sądu z pozwem o ustalenia istnienia stosunku prawnego.
Art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego wskazuje, iż powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny.
Natomiast według art. 189¹KPC, uprawnienie, o którym mowa w art. 189, przysługuje również, w toku prowadzonego postępowania, organowi podatkowemu lub organowi kontroli skarbowej, jeżeli ustalenie istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa jest niezbędne dla oceny skutków podatkowych.

Tak więc w razie wątpliwości to jaka faktycznie umowa została pomiędzy Państwem zawarta będzie mogło zostać ustalone przez sąd. Sąd będzie dokonywał tych ustaleń na podstawie wszystkich okoliczności sprawy.

W Pana przypadku radziłbym przemyśleć takie rozwiązanie, że nabyłby Pan mieszkanie wspólnie ze swoją dziewczyną – po 1/2 udziału, gdzie środki na udział przypadający Pana dziewczynie będą pochodziły z darowizny od jej babci, a środki na Pana udział z zaciągniętego kredytu.
Takie rozwiązanie powoduje, że nie będzie żadnych wątpliwości co do pochodzenia środków na zakup mieszkania, a co równie ważne zabezpieczy Pana interesy na wypadek gdyby w Pana związku się popsuło i np. rozstalibyście się Państwo (czego oczywiście nie życzę, ale takie sytuacje również należy brać pod uwagę).

Brak jakiejkolwiek umowy pomiędzy Panem i dziewczyną (po prostu przelanie środków z kredytu na konto dziewczyny lub na konto sprzedawcy mieszkania, którego właścicielem zostanie dziewczyna) nie byłoby rozsądnym posunięciem z Pana strony. Przekaże Pan bowiem swojej dziewczynie kwotę 150.000 zł, a więc kwotę niemałą, a właścicielem mieszkania zostanie wyłącznie Pana dziewczyna.
Może się okazać, że w przypadku sporu sąd ustali, że dokonał Pan darowizny na rzecz dziewczyny, mimo, że faktyczną intencją było to, aby w przyszłości stał się Pan współwłaścicielem mieszkania.

W swojej praktyce zawodowej często spotykam się z sytuacjami, gdzie osoby zawierają między sobą jakieś umowy, nie potwierdzone pismem, a następnie nie są właśnie z braku potwierdzenia, że taka umowa została zawarta, nie są w stanie wyegzekwować zobowiązania drugiej strony.

Stan prawny na dzień 3.02.2012 r.