Jeden kredytobiorca a dwóch współwłaścicieli. Podatek od darowizny/pożyczki



W zeszłym roku kupiliśmy z narzeczoną mieszkanie na kredyt. Jestem jedynym kredytobiorcą, natomiast moja narzeczona w akcie notarialnym wpisana jest jako współwłaściciel.
Czy w związku z tym obowiązuje nas opodatkowanie, czy jest to darowizna? Jeżeli tak, to czy jako podstawę opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn, powinniśmy uwzględnić rzeczywistą wartość nieruchomości czy też wartość lokalu mieszkalnego pomniejszoną o wysokość hipoteki bankowej obciążającej wskazaną nieruchomość?
Znalazłem interpretacje indywidualną, która wydaje mi się jest adekwatna do nasze sytuacji. Oto link: http://interpretacje-podatkowe.org/ciezar/ibpbii-1-436-321-11-aa


Mariusz

 

 


 

 

Szanowny Panie,


Jak rozumiem nieruchomość została zakupiona przez Pana i narzeczoną za środki pochodzące z kredytu, który w banku zaciągnął wyłącznie Pan.


W pierwszej kolejności należy ustalić czy w Pana sprawie można mówić o darowiźnie na rzecz narzeczonej. Tylko w takim wypadku można mówić o powstaniu obowiązku zapłaty podatku od spadków i darowizn.


Art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego, wskazuje, że przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.


Podstawową cechą umowy darowizny jest bezpłatne świadczenie darczyńcy na rzecz obdarowanego kosztem jego majątku, które może polegać zarówno na przesunięciach do majątku obdarowanego określonych przedmiotów majątkowych, jak i na innych postaciach dyspozycji majątkowych darczyńcy prowadzących do zmniejszenia jego majątku, a po stronie majątku obdarowanego do zwiększenia aktywów lub zmniejszenia pasywów.


Art. 1 ust. 1 pkt 2 z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (tekst jednolity: Dz. U. z 2009 r. Nr 93, poz. 768 ze zm.) wskazuje bowiem, że podatkowi od spadków i darowizn podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem darowizny i polecenia darczyńcy.


Z kolei art. 6 ust. 1 pkt 4 mówi, że przy nabyciu w drodze darowizny obowiązek podatkowy powstaje – z chwilą złożenia przez darczyńcę oświadczenia w formie aktu notarialnego, a w razie zawarcia umowy bez zachowania przewidzianej formy – z chwilą spełnienia przyrzeczonego świadczenia; jeżeli ze względu na przedmiot darowizny przepisy wymagają szczególnej formy dla oświadczeń obu stron, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą złożenia takich oświadczeń.


Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy, podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Jeżeli przed dokonaniem wymiaru podatku nastąpi ubytek rzeczy spowodowany siłą wyższą, do ustalenia wartości przyjmuje się stan rzeczy w dniu dokonania wymiaru, a odszkodowanie za ubytek należne z tytułu ubezpieczenia wlicza się do podstawy wymiaru.


W Pana przypadku niewątpliwym jest to, że cena kupna mieszkania została zapłacona z Pana środków, które pochodziły z kredytu udzielonego przez bank. Pana narzeczona nie zapłaciła za nabycie mieszkania pieniędzmi pochodzącymi z jej majątku.


Można zatem uznać, że przekazał jej Pan środki na zakup udziału w nieruchomości. Z pytania nie wynika także, aby w zamian za przekazanie tych środków otrzymał Pan jakiś ekwiwalent (np. nie wynika, że narzeczona ma Panu zwrócić środki jakie jej Pan przekazał). Mamy zatem do czynienia z darowizną środków pieniężnych na rzecz Pana narzeczonej.


W Pana sprawie nie można uznać, że przedmiotem darowizny był udział we własności mieszkania, a tylko w takiej sytuacji przedmiot darowizny (udział we współwłasności mieszkania) można pomniejszyć o wartość hipoteki obciążającej nieruchomość.


Tu zwrócę uwagę, że umowa darowizny nieruchomości (udziału w nieruchomości) pod rygorem nieważności powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Zgodnie bowiem z art. 158 KC, umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.
Aby mówić o tym, że darował Pan narzeczonej udział w nieruchomości koniecznym byłoby, aby zawarł Pan z nią umowę darowizny tego udziału w nieruchomości.


Przedmiot darowizny jakiej Pan dokonał na rzecz swojej narzeczonej stanowi kwota pieniężna.
Kredyt hipoteczny obciąża nieruchomość, a nie środki pieniężne przekazane narzeczonej na zakup nieruchomości. Nie stanowi on więc długu czy ciężaru przedmiotu darowizny.


Mając na względzie powyższe należy wskazać, że w sytuacji opisanej w Pana pytaniu, przedmiotem darowizny są pieniądze, za które Pana narzeczona zakupiła udział w nieruchomości.
Okoliczność, że na nieruchomości ustanowiono hipotekę nie ma znaczenia dla ustalenia wartości przedmiotu darowizny.


Pana narzeczona nie złożyła do tej pory zeznania podatkowego. Naruszyła tym samym obowiązek określony w art. 17a ust. 1 ustawy, który wskazuje, że podatnicy podatku są obowiązani złożyć, w terminie miesiąca od dnia powstania obowiązku podatkowego, właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego zeznanie podatkowe o nabyciu rzeczy lub praw majątkowych według ustalonego wzoru. Do zeznania podatkowego dołącza się dokumenty mające wpływ na określenie podstawy opodatkowania.


Niezłożenie deklaracji podatkowej może się wiązać dla Pana narzeczonej z poniesieniem odpowiedzialności karno-skarbowej, a także z koniecznością zapłaty podatku wraz z odsetkami ustawowymi.


Sytuacja do której odnosi się wskazana przez Pana interpretacja odnosi się do innych okoliczności niż w Pana przypadku.
W sytuacji określonej w interpretacji, osoby zakupiły nieruchomość, pieniądze na zakup pochodziły z kredytu hipotecznego. Następnie zamierzali oni dokonać darowizny lokalu mieszkalnego, będąc jego właścicielami, na rzecz wnioskodawcy. W tym przypadku przedmiotem darowizny jest własność lokalu. Dlatego obciążająca nieruchomość hipoteka pomniejsza wartość przedmiotu darowizny.


Jeżeli umówił się Pan z narzeczoną, że przekazuje jej Pan pieniądze z uzyskanego w banku kredytu, a Pana narzeczona ma Panu obowiązek zwrócić tą kwotę (np. spłacając z Panem zaciągnięty przez Pana kredyt) to wówczas mielibyśmy do czynienia nie z darowizną lecz z umową pożyczki.


Umowa pożyczki podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych.
Stosownie do przepisów ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (tekst jednolity: Dz.U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 ze zm.), obowiązek podatkowy ciąży na biorącym pożyczkę i powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.
Jeżeli podatnik nie złożył deklaracji w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych w terminie 5 lat od końca roku, w którym upłynął termin płatności podatku, a następnie powołuje się przed organem podatkowym lub organem kontroli skarbowej na fakt jej dokonania, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą powołania się przez podatnika na fakt dokonania czynności cywilnoprawnej.


Stawka podatku od czynności cywilnoprawnych w przypadku umowy pożyczki wynosi 2%.
Stawka podatku wynosi 20 %, jeżeli przed organem podatkowym lub organem kontroli skarbowej w toku czynności sprawdzających, postępowania podatkowego, kontroli podatkowej lub postępowania kontrolnego:  

  1. podatnik powołuje się na fakt zawarcia umowy pożyczki, depozytu nieprawidłowego lub ustanowienia użytkowania nieprawidłowego albo ich zmiany, a należny podatek od tych czynności nie został zapłacony
  2. biorący pożyczkę, o którym mowa w art. 9 pkt 10 lit. b, powołuje się na fakt zawarcia umowy pożyczki, a nie spełnił warunku udokumentowania otrzymania pieniędzy na rachunek bankowy, albo jego rachunek prowadzony przez spółdzielczą kasę oszczędnościowo-kredytową lub przekazem pocztowym.


Zgodnie z ustawą, podatnicy są obowiązani, bez wezwania organu podatkowego, złożyć deklarację w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych, według ustalonego wzoru, oraz obliczyć i wpłacić podatek w terminie 14 dni od dnia powstania obowiązku podatkowego, z wyłączeniem przypadków, gdy podatek jest pobierany przez płatnika.


Sankcją za nieterminowe spełnienie obowiązku podatkowego ciążącego na biorącym pożyczkę (art. 4 pkt 1 u.p.c.c.) a powstałego z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej stanowią odsetki od należnego podatku.
Gdyby urząd skarbowy wszczął postępowanie w związku z niezapłaceniem podatku i Pana narzeczona w toku tego postępowania powoływała się na to, że pożyczyła od Pana pieniądze to wówczas stawka podatku wyniesie 20%.


Jeżeli więc Pana narzeczona złożyłaby przed wszczęciem postępowania przez urząd skarbowy zeznanie podatkowe w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych (o ile można mówić o pożyczce w Państwa wypadku) to podatek od tej pożyczki wyniósłby 2%. Do tego należałoby doliczyć odsetki ustawowe od dnia, w którym podatek powinien być zapłacony (14 dni od daty zawarcia umowy pożyczki).


Reasumując, jeżeli przekazał Pan narzeczonej pieniądze na zakup udziału w mieszkaniu w drodze umowy darowizny to powinna ona złożyć deklarację związaną z tym podatkiem i zapłacić podatek (wynosi on od kwoty
Jeżeli zaś umowa była umową pożyczki to wówczas narzeczona powinna złożyć deklarację w podatku od czynności cywilnoprawnych. Podatek wyniesie 2% pożyczonej kwoty.
Jeżeli zaś urząd skarbowy podejmie postępowanie w sprawie ustalania skąd narzeczona miała środki na zakup udziału w nieruchomości i w toku tego postępowania powoła się ona na fakt pożyczki od Pana to wówczas podatek wyniesie 20% pożyczonej kwoty.


Jak wspomniałem powyżej niezłożeni deklaracji podatkowej powoduje odpowiedzialność karno-skarbową.
Podatnik, który spóźniał się ze złożeniem deklaracji dopuszcza się popełnienia wykroczenia skarbowego i podlega karze grzywny. Wynosić ona może w zależności od możliwości finansowych podatnika, okoliczności i powodów nie złożenia deklaracji od 0,1 do 20 krotności płacy minimalnej (obecnie płaca minimalna wynosi 1500 zł).
Jeżeli niezłożenie deklaracji podatkowej zostanie potraktowane jako chęć ukrycia rozmiaru dochodu to można mówić o odpowiedzialności za przestępstwo karno-skarbowe.
Przepisy prawa skarbowego znają instytucję czynnego żalu. Jeżeli podatnik powiadomi urząd skarbowy o popełnieniu czynu zabronionego to może uniknąć odpowiedzialności karno-skarbowej. Podstawą prawną wskazanej instytucji jest art. 16 Kodeksu karnego skarbowego.
W zawiadomieniu o popełnieniu czynu zabronionego  należy przedstawiać istotne okoliczności czynu zabronionego, w szczególności osoby współdziałające w jego popełnieniu. Podatnik powinien również wyjaśnić z jakich przyczyn nastąpiło uchybienie (np. brak świadomości co do złożenia zeznania w określonym terminie, natłok innych zadań).
By czynny żal był skuteczny konieczne jest dopełnienie zaległych obowiązków wobec urzędu (złożenie zeznania, zapłata podatku i zapłata ewentualnych odsetek). Czyny żal zostanie uznany, a podatnik nie poniesie odpowiedzialności karno-skarbowej, jedynie wtedy gdy urząd skarbowy nie posiadał informacji o uchybieniach podatnika i nie wszczął działań kontrolnych wobec niego.


Jako, że prawo podatkowe jest różnie interpretowane przez różne urzędy skarbowe przed podjęciem działań w sprawie radziłbym ustalić jak taka sytuacja jak w Pana przypadku jest interpretowana przez urząd skarbowy właściwy dla Pana narzeczonej.

 

 

Stan prawny na dzień 31.10.2012 r.

 


Łukasz  Obrał

Radca prawny (KR-3122). Doświadczony prawnik-praktyk. Od maja 2004 r. zawodowo zajmuje się poradnictwem prawnym. Egzamin radcowski zdał w 2015 r. Dotychczas udzielił wielu porad prawnych, które przyczyniły się do skutecznego rozwiązania trudnych spraw Klientów. Autor wielu artykułów o tematyce prawnej. Znawca prawa rodzinnego, spadkowego, lokalowego, zabezpieczenia społecznego. Nieobce są mu i inne dziedziny prawa. Z Serwisem prawo-porady.pl związany od początku jego istnienia.