Artykuły

Chciałabym uzyskać poradę jak mogę skutecznie wyeksmitować i wymeldować z domu którego jestem właścicielką synową z dziećmi. Syn wnosi pozew o rozwód z powodu zdrady. Syn i synowa są zameldowani w domu którego właścicielami jesteśmy oboje z mężem, mieszka z nimi 2 dzieci, pasierbica syna i jego syn.
Ponadto synowa założyła firmę i zarejestrowała jej siedzibę w naszym domu bez naszej zgody, czy to może stanowić podstawę    do wypowiedzenia umowy użyczenia? Synowa bez porozumienia z nami udostępniła nasz adres jako adres do korespondencji swojemu wspólnikowi z firmy. Bez naszej zgody udostępniła 1 pokój oraz garaż w naszym domu na rzeczy jej znajomego.
My z mężem w tym domu w chwili obecnej nie mieszkamy ale jesteśmy tam zameldowani. Wolelibyśmy, aby syn się nie wyprowadzał.

Sabina

Szanowna Pani!

W pierwszej kolejności wskażę, że wymeldowanie synowej z Pani domu będzie możliwe dopiero wówczas kiedy opuści ona, dobrowolnie lub przymusowo (eksmisja) ten dom. Podstawą wymeldowania osoby z danego miejsca zamieszkania jest to, że osoba ta opuściła to miejsce i nie wymeldowała się (a ma taki obowiązek).
Zatem dopóki synowa nie wyprowadzi się z Pani domu oraz nie zabierze z niego swoich rzeczy nie ma mowy o jej wymeldowaniu.

Jak wynika z Pani pytania, jako właścicielka domu zawarła Pani z synem oraz jego żoną umowę użyczenia. 
Z pytania nie wynika, aby pobierała Pani czynsz od syna i jego żony, a stosownie do art. 710 Kodeksu cywilnego, przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy.
Umowa użyczenia może zostać zawarta również w formie ustnej i tak należy traktować Pani sytuację – jako właściciel domu pozwoliła Pani najpierw synowi, a następnie jego żonie używać Pani domu, przez czas nieokreślony, nie żądając w zamian żadnego świadczenia (czynszu).

Można także uznać, że umowa użyczenia zawarta była wyłącznie z synem. W takiej sytuacji jego żona ma prawo do korzystania z domu na podstawie art. 28¹ Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Przepis ten stanowi, że jeżeli prawo do mieszkania przysługuje jednemu małżonkowi, drugi małżonek jest uprawniony do korzystania z tego mieszkania w celu zaspokojenia potrzeb rodziny. Przepis ten stosuje się odpowiednio do przedmiotów urządzenia domowego.

Myślę, że dla Pani korzystniejsza sytuacja będzie kiedy uzna się, że umowa użyczenia była zawarta zarówno z synem, jak i synową, z tego względu, że w przypadku uznania, że synowa korzysta z domu na zasadzie art. 281 kro to ewentualne wszczęcie postępowania o eksmisję będzie możliwe dopiero w sytuacji, w której straci ona to uprawnienie, a zatem z chwilą uprawomocnienia się wyroku o rozwód.

Aby doprowadzić do przymusowego opuszczenia przez synową należy doprowadzić do tego, aby nie mogła legitymować się tytułem prawnym do mieszkania (domu).  Dopiero kiedy utraci ten tytuł prawny możliwe będzie skierowanie do sądu pozwu o eksmisję. Z kolei na podstawie prawomocnego wyroku o eksmisję będzie możliwe wszczęcie postępowania egzekucyjnego i przymusowe wyprowadzenie synowej z domu.

Od razu wskażę, że prawna droga nie będzie drogą krótką. Jeżeli synowa nie wyprowadzi się dobrowolnie to należy mieć na względzie to, że jest ona (zarówno jak potraktować ją jako biorącą do używania jak i gdyby uznać, że przysługuje jej uprawnienie z art. 28¹ kro) traktowana jako lokator w rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatorów. W związku z tym nawet jeżeli w wyroku o eksmisję nie uzyskałaby orzeczenia o lokalu socjalnym to eksmisja będzie możliwa do pomieszczenia tymczasowego (wskazywanego przez wierzyciela lub gminę) ewentualnie do noclegowni (jeżeli pomieszczenie tymczasowe nie zostanie wskazane, najwcześniej po 6 miesiącach od wszczęcia egzekucji).

W pytaniu pisze Pani, że synowa udostępniła 1 pokój oraz garaż w domu na rzecz jej znajomego. Jest to istotna kwestia w sprawie, ponieważ jak wskazuje art. 712 § 2 kc, bez zgody użyczającego biorący nie może oddać rzeczy użyczonej osobie trzeciej do używania.
Również prowadzenie przez synową działalności gospodarczej w Pani domu, bez zgody właściciela jest istotne, gdyż § 1 art. 712 kc wskazuje, że jeżeli umowa nie określa sposobu używania rzeczy, biorący może rzeczy używać w sposób odpowiadający jej właściwościom i przeznaczeniu.
Dom jest budynkiem mieszkalnym i przeznaczony jest to zamieszkiwania a nie prowadzenia działalności gospodarczej.

W myśl art. 716 kc, jeżeli biorący używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową albo z właściwościami lub z przeznaczeniem rzeczy, jeżeli powierza rzecz innej osobie nie będąc do tego upoważniony przez umowę ani zmuszony przez okoliczności, albo jeżeli rzecz stanie się potrzebna użyczającemu z powodów nieprzewidzianych w chwili zawarcia umowy, użyczający może żądać zwrotu rzeczy, chociażby umowa była zawarta na czas oznaczony.

Ze względu na oddanie do używania przez synową części domu jej znajomemu może Pani żądać zwrotu rzeczy.

Ponadto może Pani wypowiedzieć umowę użyczenia, bez podawania konkretnego powodu (chyba że w umowie wskazano w jakich warunkach umowa może być wypowiedziana. Umowa użyczenia zawarta na czas nieokreślony co do zasady może być wypowiedziana (tak w uzasadnieniu wyroku Sądu Najwyższego z dnia 28 czerwca 2005 r., sygn. akt I CK 14/2005).

W braku oznaczenia w sposób wyraźny lub dorozumiany czasu trwania umowy użyczenia uznać należy, że umowa ta, z uwagi na ciągły charakter zobowiązania, wygasa, ilekroć stosunek ten zostanie wypowiedziany przez użyczającego. Strony mogą ponadto zastrzec, że umowa użyczenia wygasa w każdym przypadku, o ile z takim żądaniem wystąpi użyczający (tak wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 22 maja 2014 r., sygn. akt III CA 1423/13).
Podstawą wypowiedzenia umowy użyczenia zawartej na czas nieoznaczony jest art. 365¹ kc, stosownie do którego, zobowiązanie bezterminowe o charakterze ciągłym wygasa po wypowiedzeniu przez dłużnika lub wierzyciela z zachowaniem terminów umownych, ustawowych lub zwyczajowych, a w razie braku takich terminów niezwłocznie po wypowiedzeniu.

Z uwagi na powyższe proponowałbym doprowadzić do rozwiązania umowy użyczenia. Polecałbym powołać się w piśmie zarówno na przepis art. 712 § 1 i 2 kc (oddanie do używania, bez zgody właściciela, innej osobie, prowadzenie bez zgody działalności gospodarczej) oraz na art. 365¹ kc.
Powinna Pani wypowiedzieć umowę użyczenia zarówno synowej, jak i synowi. Wynika to z art. 717 kc, który wskazuje, że jeżeli kilka osób wspólnie wzięło rzecz do używania, ich odpowiedzialność jest solidarna.
Ponadto jeżeli wypowiedziałaby Pani umowę wyłącznie synowej to miałaby ona uprawnienie do korzystania z mieszkania na podstawie art. 281 kro (synowi nadal przysługiwałby tytuł prawny do lokalu – użyczenie).

Jako, że właścicielami domu są Pani i Pani mąż to oświadczenie z wypowiedzeniem i żądaniem zwrotu domu powinno być podpisane przez oboje Państwa (aby uniknąć ustalania czy była to czy też nie czynność zwykłego zarządu, której może dokonać każdy ze wspówłaścicieli).
Oświadczenie powinno być osobno wysłane do syna i synowej.

W oświadczeniu należy wskazać termin, w którym dom powinien być Pani wydany – myślę, że termin miesięczny powinien być dobry.

Jeżeli nieruchomość nie zostanie wydana Pani to po upływie terminu może Pani wystąpić do sądu z pozwem o eksmisję. Podstawą powództwa będzie art. 222 § 1 kc, który wskazuje, że właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.
Sąd zapewne orzeknie eksmisję, ale w toku postępowania będzie ustalał czy pozwanym przysługuje uprawnienie do lokalu socjalnego. Jak już bowiem wcześniej wskazałem synowa (i Pani syn) są lokatorami w rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatorów.

Jeżeli sąd orzeknie o uprawnieniu do lokalu socjalnego to jednocześnie wstrzyma wykonanie eksmisji do czasu przedstawienia eksmitowanym oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego przez gminę.
Jeżeli sąd orzeknie, że synowej nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego to wówczas w toku postępowania egzekucyjnego komornik zwróci się do gminy o wskazanie pomieszczenia tymczasowego. Jeżeli gmina wskaże to pomieszczenie to wówczas komornik tam wyeksmituje dłużnika. Jeżeli nie wskaże to będzie możliwa eksmisja do noclegowni, ale dopiero po upływie 6 miesięcy.

W okresie, w którym synowa będzie zamieszkiwała w Pani domu po orzeczeniu eksmisji oczekując na lokal socjalny lub pomieszczenie tymczasowe, będzie Pani mogła ubiegać się od gminy zobowiązanej do dostarczenia lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego o odszkodowanie za niedosieczenie tego lokalu.
Wcześniej – po wypowiedzeniu umowy użyczenia – będzie Pani mogła dochodzić odszkodowania od synowej, od chwili terminu zakończenia wypowiedzenia będzie ona zajmowała lokal bez tytułu prawnego.

W obecnej sytuacji radziłbym wysłać do synowej i syna oświadczenie o wypowiedzeniu umowy użyczenia z jednoczesnym wskazaniem terminu, w którym lokal powinien Pani być wydany. W piśmie tym można wskazać, że w sytuacji kiedy po upływie wypowiedzenia lokal nie zostanie Pani wydany, zażąda Pani odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu oraz wystąpi na drogę postępowania sądowego. Można wskazać, że w takiej sytuacji eksmitowany poniesie znaczne koszty postępowania sądowego oraz eksmisyjnego.

Niestety, nie może Pani „siłowo” pozbyć się synowej, jeżeli chce działać Pani zgodnie z prawem. Normalną drogą jest wypowiedzenie umowy użyczenia a następnie postępowanie sądowe o eksmisję i ewentualna egzekucja.
Niestety procedury sądowe i egzekucyjne trwają dość długo i dlatego w sytuacji, w której synowa dobrowolnie nie opuści Pani domu, musi się Pani liczyć z tym, że co prawda jest Pani w stanie „pozbyć” się synowej na drodze sądowej, ale do dnia opuszczenia przez nią domu może upłynąć sporo czasu (nawet ponad 1 rok – to zależy od przebiegu postępowania sądowego, czy strony będą składać ewentualne apelacje/zażalenia, czy sąd ustali prawo do lokalu socjalnego czy nie, jak długo się czeka w gminie na lokal socjalny, czy gmina dysponuje pomieszczeniami tymczasowymi).

Proszę pamiętać, że mimo tego, że wypowiedzenie skieruje Pani i do synowej i do syna to wcale to nie oznacza, że ewentualne postępowanie eksmisyjne musi Pani skierować do sądu przeciwko im oboje. To synowa (i jej syn) może być pozwaną w sprawie o eksmisję, mimo, że wypowiedzenie było skierowane do obojga małżonków. Ważnym w sprawie jest to, że do czasu uprawomocnienia się orzeczenia o rozwodzie, w sytuacji, w której syn będzie miał tytuł prawny do korzystania z Pani domu, Pani synowa również będzie uprawniona do korzystania z domu. Stąd konieczność wypowiedzenia umowy obojgu małżonkom.

Jeżeli chodzi o rozwód to oczywiście zdrada jest powodem do uznania winy małżonka w rozkładzie pożycia małżeńskiego. Orzeczenie o winie ma znaczenie przede wszystkim w zakresie alimentów.
Małżonek niewinny może żądać od małżonka winnego alimentów w sytuacji, w której rozwód spowoduje istotne pogorszenie sytuacji materialnej małżonka niewinnego.
W sytuacji, w której sąd nie orzeknie o winie (lub uzna, że oboje małżonkowie są winni) małżonek może się ubiegać o alimenty od drugiego w sytuacji, gdy znajduje się w stanie niedostatku. W tym wypadku obowiązek alimentacyjny, co do zasady, wygasa z upływem pięciu lat od orzeczenia rozwodu.
Orzeczenie o winie ma znaczenie także wówczas kiedy małżonek winny domaga się rozwodu a małżonek niewinny nie zgadza się na rozwód. Wówczas sąd może oddalić powództwo o rozwód.
To czy decydować się na orzekanie o winie czy nie powinno być uzależnione przede wszystkim od przeanalizowania sprawy pod kątem możliwości ubiegania się przez małżonków o alimenty.
Brak orzekania o winie, w sytuacji, w której syn nie ma wspólnych dzieci z żoną, zapewne znaczenie przyspieszy orzeczenie rozwodu.

Stan prawny na dzień 16.01.2019 r.