Mój partner jest po rozwodzie. Zamieszkuje z byłą żoną i jej synem.
W wyroku rozwodowym sąd ustalił sposób korzystania z mieszkania. Między sobą umówili się, że będą płacić „każdy za swój pokój”.
Niedawno mój partner dowiedział się, ze jego była żona i syn nie płacili czynszu. Dowiedział się o tym z nakazu zapłaty jaki wydał sąd. Podkreślę, że mój partner płacił za siebie regularnie.
Była żona i syn stwierdzili, że nie mają pieniędzy na zapłacenie długów i dalsze płacenie czynszu.
Mój partner zawarł z byłą żoną umowę - spłacił całe zadłużenie w zamian była żona zrzekła się prawa do lokalu. Następnie mój partner złożył wniosek o wykup mieszkania i nabył prawo własnościowe do mieszkania.
Byłą żonę zapewnił na piśmie, że gwarantuje jej możliwość zamieszkiwania z uwagi na fakt zrzeczenia się prawa do lokalu i złego stanu jej zdrowia .
Ustalono także partycypację w czynszu, który wynosi 700 zł. Mój partner ma płacić 300, jego była żona 100 zł, a syn 300 zł. Umowa w tej sprawie jest pisemna.
Syn nie chce opiekować się chorą matka jest alkoholikiem i nie chce płacić wyznaczonego czynszu. jaka jest możliwość zmuszenia go do uiszczania opłat.
Czy jest możliwość przeniesienia syna do najmniejszego pokoju (obecnie zajmuje największy pokój) i czy można go eksmitować?
Joanna
Szanowna Pani,
Okoliczności sprawy przytoczone w Pani pytaniu wskazują, że pomiędzy Pani partnerem - właścicielem mieszkania a jego byłą żoną i synem – osobami korzystającymi z mieszkania, doszło do zawarcia umowy użyczenia.
Art. 710 Kodeksu cywilnego wskazuje, że przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nie oznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy.
Fakt, iż zarówno była żona i syn powinni ponosić koszty zarządu i na fundusz remontowy (na rzecz spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej) nie powoduje, że należy uznać, iż łączy ich z Pani partnerem umowa najmu (a więc umowa odpłatna). Biorący rzecz do używania powinni bowiem, stosownie do art. 713 KC, biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej. Jeżeli poczynił inne wydatki lub nakłady na rzecz, stosuje się odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia.
Zwykłymi kosztami używania mieszkania są te związane z opłatami eksploatacyjnymi płaconymi na rzecz spółdzielni/wspólnoty mieszkaniowej i za media (np. prąd, woda, gaz, co).
Jeżeli mieszkaniem zarządza spółdzielnia mieszkaniowa to zastosowanie, w kwestii opłat za mieszkanie ponoszonych na rzecz spółdzielni, będzie miał także art. 4 ust. 6 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, mówiący, iż za opłaty na rzecz spółdzielni odpowiadają solidarnie z członkami spółdzielni, właścicielami lokali niebędącymi członkami spółdzielni lub osoba-mi niebędącymi członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, osoby pełnoletnie stale z nimi zamieszkujące w lokalu, z wyjątkiem pełnoletnich zstępnych pozostających na ich utrzymaniu, a także osoby faktycznie korzystające z lokalu.
Jeżeli syn Pani partnera nie partycypuje w opłatach za mieszkanie, a uiszcza je jako właściciel mieszkania Pani partner to może on wystąpić przeciwko synowi z pozwem o zapłatę części poniesionych przez Pani partnera kosztów.
Tu wskażę, że Pani partner nie może wystąpić do sądu z pozwem o ustalenie, że jego syn ma obowiązek partycypowania w kosztach utrzymania lokalu. Sąd nie wyda takiego wyroku, ponieważ ten obowiązek wynika z przepisów prawa.
Partner może wystąpić o zwrot części poniesionych już kosztów.
Stosownie do art. 716 Kodeksu cywilnego, jeżeli biorący używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową albo z właściwościami lub z przeznaczeniem rzeczy, jeżeli powierza rzecz innej osobie nie będąc do tego upoważniony przez umowę ani zmuszony przez okoliczności, albo jeżeli rzecz stanie się potrzebna użyczającemu z powodów nie przewidzianych w chwili zawarcia umowy, użyczający może żądać zwrotu rzeczy, chociażby umowa była zawarta na czas oznaczony.
Z powyższego przepisu, wynika, że użyczający, któremu rzecz stanie się potrzebna z powodów nieprzewidywalnych w dniu zawarcia umowy, może żądać jej zwrotu, chociażby umowa była zawarta na czas określony. Co ważne, bez znaczenia jest jakie powody sprawiają to, że rzecz staje się potrzebna użyczającemu.
Umowa użyczenia zawarta na czas nieokreślony (a z taką umową mamy do czynienia w pytaniu) może zostać także wypowiedziana przez jedną ze stron.
Art. 3651 KC wskazuje bowiem, że zobowiązanie bezterminowe o charakterze ciągłym wygasa po wypowiedzeniu przez dłużnika lub wierzyciela z zachowaniem terminów umownych, ustawowych lub zwyczajowych, a w razie braku takich terminów niezwłocznie po wypowiedzeniu.
Jeżeli po stronie właściciela mieszkania nastąpi brak woli do kontynuowania umowy użyczenia to może on wypowiedzieć umowę. W tym przypadku nie jest konieczne, aby rzecz użyczona stała się potrzebna właścicielowi.
Ustawa nie wskazuje terminu wypowiedzenia umowy użyczenia. Z orzecznictwa sądowego wynika, że termin ten winien być rozsądny. Myślę, że jednomiesięczny termin wypowiedzenia umowy użyczenia jest właśnie takim terminem. W wielu sprawach z którymi miałem okazję się zapoznać sądy uznawały, że taki termin jest wystarczający.
Jeżeli Pani partner wypowie umowę użyczenia swojemu synowi, a syn po upływie terminu wypowiedzenia nadal będzie korzystał z mieszkania to po stronie Pani partnera powstanie roszczenie o opuszczenie przez syna lokalu i opróżnienie go z jego rzeczy (czyli o eksmisję).
Art. 222 § 1 KC wskazuje, że właściciel może żądać od osoby, która faktycznie włada jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciel uprawnienie do władania rzeczą.
Żądanie eksmisji będzie wyrazem tego, że właściciel mieszkania – Pani partner jest przeciwny aby jego syn nadal zamieszkiwał w jego mieszkaniu.
Jeżeli partner w sądzie wykaże, że wiązała go z synem umowa użyczenia i tą umowę wypowiedział to jego syn nie będzie mógł wykazać przed sądem, że przysługuje mu względem ojca uprawnienie do władania rzeczą.
Pani partner nie powinien mieć problemów z uzyskaniem wyroku zasądzającego od jego syna na jego rzecz części opłat za mieszkanie, a także, po ewentualnym wypowiedzeniu umowy użyczenia, wyroku orzekającego eksmisję syna z lokalu.
W ewentualnym pozwie o eksmisję, prócz okoliczności związanych z umową użyczenia i jej wypowiedzenia warto także wskazać na „problemy” z synem – nadużywanie alkoholu, niepartycypowanie w opłatach, naganne zachowanie. Te okoliczności mogą być kontrargumentem na ewentualne twierdzenia syna Pani partnera, że ze względu na to, że jest on synem właściciela lokalu powództwo o eksmisję jest niezgodne z zasadami współżycia społecznego.
Orzeczenie sądu, zawarte w wyroku rozwodowym, dotyczące sposobu korzystania z lokalu, może zostać zmienione, jeżeli po uprawomocnieniu się wyroku rozwodowego nastąpiła zmiana okoliczności.
Do orzeczenia w tym względzie właściwym jest tryb nieprocesowy. Z tym, iż należy wskazać, że orzeczenie o sposobie używania wspólnego lokalu wydane w sprawie rozwodowej dotyczy okresu w jakim małżonkowie wspólnie zamieszkują w lokalu.
Jeżeli Pani partner nie zamieszkuje w lokalu to po wystąpieniu przez Pani partnera o zmianę sposobu korzystania z lokalu sąd może oddalić wniosek. Właśnie ze względu na to, że nie zamieszkuje on w lokalu.
Pani partner może wezwać syna do opuszczenia większego pokoju i przeniesienia się przez niego do pokoju mniejszego. W takim wezwaniu można wskazać, że Pani partner jako właściciel mieszkania nie godzi się na dalsze korzystanie przez syna z zajmowanego obecnie pokoju i proponuje mu zajęcie mniejszego. Warto moim zdaniem wskazać, że brak zgody na zmianę zajmowanego pokoju spowoduje wypowiedzenie umowy użyczenia i ewentualną eksmisję syna z lokalu.
O ustalenie sposobu korzystania z lokalu może także wystąpić była żona jako współbiorąca do używania. Przepisy prawa nie wskazują jakie prawa i obowiązku ciążą na osobach korzystających z lokalu na zasadzie wspólności prawa (współnajem, wspólne używanie lokalu). Orzecznictwo sądowe wskazuje, że w tej kwestii mogą mieć zastosowanie, przy zachowaniu analogii, przepisy dotyczące współwłasności, w tym uregulowania dotyczące sposobu korzystania z rzeczy wspólnej (podział quoad usum – podział rzeczy do używania).
Stan prawny na dzień 10.10.2012 r.
