Wynajmuję pomieszczenia na podstawie Umowy dzierżawy. Płatność czynszu dzierżawnego jest oparta na sformułowaniu: Stawka Czynszu Dzierżawnego Strony ustalają wysokość miesięcznej stawki czynszu dzierżawnego na kwotę 4.500,00 (cztery tysiące pięćset) złotych. Stawka Czynszu Dzierżawnego będzie podlegała waloryzacji każdego kolejnego roku kalendarzowego obowiązywania Umowy, o wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszany przez Główny Urząd Statystyczny. Wzrost stawki Czynszu Dzierżawnego nie stanowi zmiany Umowy i obowiązuje od powiadomienia Dzierżawcy o nowej wysokości stawki Czynszu Dzierżawnego do dnia dokonania ponownej waloryzacji w kolejnym roku kalendarzowym. Pierwsza waloryzacja Stawki Czynszu Dzierżawnego dokonana zostanie w roku 2013. Poprzez zmiany w wysokości stawek ogłoszonych przez GUS czynsz wzrastał lub malał. Czy mam prawo zmniejszyć opłaty w zw. z minusową stawką np. w roku 2015 o 0,9%, czy nie mam prawa uwzględniać stawek minusowych.
Henryk
Szanowny Panie!
Polskie prawo nie zabrania wprowadzania do umów klauzul waloryzacyjnych. Strony umów mogą dowolnie określić zasady waloryzacji świadczeń. Nie ma jednego, prawnie obowiązującego, sposobu waloryzacji świadczeń pieniężnych.
Również strony umowy dzierżawy mogą ustalić w umowie, że czynsz będzie zmieniany co rok, stosownie np. do wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w roku ubiegłym (potocznie zwanego inflacją), a zamiana wysokości czynszu nie wymaga pisemnej zmiany umowy (aneksu, wypowiedzenia).
Istotą waloryzacji jest to, że świadczenia pieniężne powinny mieć dla ich odbiorców taką samą wartość ekonomiczną, jaką miała dana wierzytelność w chwili jej powstania. Waloryzacja świadczenia pieniężnego może sprawiać, że świadczenie, w zależności od wskaźnika waloryzacji, ulega odpowiedniemu zwiększeniu lub zmniejszeniu.
Przytoczony przez Pana zapis umowy dzierżawy nie wskazuje, że waloryzacja świadczenia nastąpi wyłącznie w sytuacji gdy wskaźnik wzrostu cen, towarów i usług konsumpcyjnych będzie wskazywał na inflację. Literalne brzmienie umowy wskazuje, że czynsz powinien być waloryzowany, każdego roku, niezależnie od tego czy wskaźnik wskazuje na inflację czy też deflację.
Mając na względzie powyższe wskażę, iż moim zdaniem, zgodnie z umową jaką Pan podpisał z wydzierżawiającym, w przypadku kiedy wskaźnik określony w umowie jest mniejszy niż 100 w odniesieniu do roku poprzedniego (99,10), to czynsz ulega obniżeniu stosownie do tego wskaźnika.
Inna sytuacja byłaby gdyby w umowie zawarto zapis, zgodnie z którym czynsz może być podwyższany przez wynajmującego w okresach rocznych w oparciu o średnioroczny wskaźnik wzrostu cen, towarów i usług konsumpcyjnych podany przez GUS na ubiegły rok kalendarzowy. W tym przypadku czynsz nie byłby waloryzowany w sytuacji, w której czynsz, ze względu na deflację musiałby być obniżony. Podobnie byłoby gdyby w umowie znalazł się dodatkowy zapis zgodnie, z którym zasady waloryzacji czynszu nie mają zastosowania w sytuacji kiedy wskaźnik wzrostu cen, towarów i usług konsumpcyjnych w danym roku będzie mniejszy niż 100 w odniesieniu do roku poprzedniego.
Literalne brzmienie umowy nie zawsze jest decydujące.
Art. 65 § 2 Kodeksu cywilnego wskazuje, że w umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu.
Jednak nawet jeżeli umawiała się Pani z najemcą, że czynsz może być zwiększany o wskaźnik inflacji (a nie zmniejszany) to w przypadku sporu (kiedy najemca temu zaprzeczy), bez dowodów trudno będzie Pani udowodnić, że taki właśnie był zamiar stron kiedy wprowadzały do umowy regułę waloryzacyjną.
Stan prawny na dzień 1.02.2019 r.
