Artykuły

Moi rodzice mają mieszkanie własnoćiowe, w którym mieszkają i są zameldowani.
Ja posiadam inne mieszkanie, w którym jestem zameldowana i mieszkam z dziećmi i mężem. Rodzice chcą zrobić darowiznę na mnie swojego mieszkania. Nadal będą w nim mieszkać i będą tam zameldowani.

Czy będę musiała zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych lub darowizn? Jeśli tak to w jakiej wysokości (mieszkanie jest warte około 200-250 tys. zł)?

Czy skoro rodzice nadal będą tam mieszkać, to czy muszę ustanawiać na ich rzecz jakąś służebność lub coś podobnego, czy nie jest to konieczne?

Czy mogą tak poprostu w tym mieszkaniu mieszkać po darowiźnie na mnie, czy będą się z tym wiązały jakieś dodatkowe podatki lub moje obowiązki?

Agata

Szanowna Pani,

W pierwszej kolejności należy wskazać, iż ze względu na to, że rodzice zamierzają Pani podarować mieszkanie, którego są właścicielami to umowa darowizny musi być zawarta w formie aktu notarialnego.
Jak wskazuje bowiem art. 158 Kodeksu cywilnego, umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

Zasadniczo darowizny podlegają podatkowi od spadków i darowizn.
Zgodnie z art. 1 ust. 1 z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (tekst jednolity: Dz. U. z 2009 r. Nr 93, poz. 768 ze zm.), podatkowi od spadków i darowizn podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem:

1. dziedziczenia, zapisu zwykłego, dalszego zapisu, zapisu windykacyjnego, polecenia testamentowego
2. darowizny, polecenia darczyńcy
3. zasiedzenia
4. nieodpłatnego zniesienia współwłasności
5. zachowku, jeżeli uprawniony nie uzyskał go w postaci uczynionej przez spadkodawcę darowizny lub w drodze dziedziczenia albo w postaci zapisu
6. nieodpłatnej: renty, użytkowania oraz służebności

W Pani przypadku nie zapłaci Pani jednak podatku od spadków i darowizn. Jeżeli bowiem Pani rodzice darują Pani mieszkanie to może Pani skorzystać z ulgi podatkowej i w ogóle nie płacić podatku od spadku i darowizn.

Art. 4a ust. 1 pkt 1 ustawy, wskazuje, iż zwalnia się od podatku nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę, jeżeli zgłoszą nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego,  a w przypadku nabycia w drodze dziedziczenia w terminie 6 miesięcy od dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu stwierdzającego nabycie spadku.

Natomiast stosownie do art. 4a pkt 2 ustawy, obowiązek zgłoszenia nie obejmuje przypadków, gdy nabycie następuje na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy ustawy o podatku od spadków i darowizn należy stwierdzić, iż w przypadku zawarcia notarialnej (a tylko taka jest ważna) umowy darowizny mieszkania własnościowego, przenoszącej własność mieszkania rodziców na Panią, to nie musi Pani dokonywać zgłoszenia, o którym mowa w art. 4a ust. 1 pkt 1 ustawy, aby skorzystać z ulgi podatkowej i nie płacić podatku.

Zwolnienie podatkowe określone w art. 4a ustawy nie jest uzależnione od tego czy obdarowany jest czy nie jest właścicielem innego lokalu mieszkalnego, jaka jest wartość darowanej nieruchomości, a także od innych okoliczności.
Podstawą zwolnienia jest nabycie przedmiotów majątkowych w drodze darowizny przez osobę bliską darczyńcy, określoną w przepisie, a także, w większości przypadków zgłoszenie tego nabycia w urzędzie skarbowym (jak już wskazywałem obowiązek zgłoszenia nie powstanie jeżeli umowa darowizny zawierana jest w formie aktu notarialnego).

W przypadku darowania Pani mieszkania przez rodziców nie powstanie obowiązek w podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC).
Przepis art. 1 ust.1 pkt 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (tekst jednolity: Dz. U. z 2005 r. Nr 41, poz. 399 ze zm.) wskazuje, iż  podatkowi podlegają następujące czynności cywilnoprawne:
a.    umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych
b.    umowy pożyczki
d.    umowy darowizny – w części dotyczącej przejęcia przez obdarowanego długów i ciężarów albo zobowiązań darczyńcy
e.    umowy dożywocia
f.    umowy o dział spadku oraz umowy o zniesienie współwłasności – w części dotyczącej spłat lub dopłat
h.    ustanowienie hipoteki
i.    ustanowienie odpłatnego użytkowania, w tym nieprawidłowego, oraz odpłatnej służebności
j.    umowy depozytu nieprawidłowego
k.    umowy spółki (akty założycielskie)

Co prawda ustawa w art. 1 ust. 1 pkt 1d wskazuje, że podatkowi PCC podlegają umowy darowizny, ale wyłącznie w części dotyczącej przejęcia przez obdarowanego długów i ciężarów, albo zobowiązań darczyńcy.
Z Pani pytania nie wynika, aby miała Pani przejąć długi i ciężary lub zobowiązania Pani rodziców. Dlatego też nie zapłaci Pani podatku od czynności cywilnoprawnych.

Umowa darowizny nie wiąże się także z koniecznością zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych przez rodziców, ponieważ podatek ten związany jest odpłatnym zbyciem nieruchomości, a darowizna jest czynnością prawną nieodpłatną.

Może Pani ustanowić na rzecz rodziców służebność mieszkania czy użytkowanie, ale nie jest to konieczne.
Jeżeli po przeniesieniu własności nieruchomości na Pani rzecz, pozwoli Pani działając już jako właściciel nieruchomości, zamieszkiwać w tym lokalu nieodpłatnie to będzie to poczytane za zawarcie umowy użyczenia.
Art. 710 KC wskazuje, iż przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nie oznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy.
Umowa użyczenia może być zawarta nawet w formie ustnej i nie wiąże się z koniecznością zapłaty jakiegokolwiek podatku.
Użyczenie nie jest opodatkowane ani podatkiem od spadków i darowizn, ani podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Użyczenie rodzicom mieszkania nie będzie wiązało się także z obowiązkiem podatkowym w podatku dochodowym od osób fizycznych.

Gdyby chciała Pani ustanowić na rzecz rodziców nieodpłatną służebność mieszkania lub prawo użytkowania to rodzice (prawa to jako ograniczone prawa rzeczowe są silniejsze niż użyczenie i są skuteczne względem każdoczesnego właściciela nieruchomości) to rodzice będą podlegali obowiązkowi podatkowemu w zakresie podatku od spadków i darowizn (art. 1 ust. 1 pkt ustawy).

Aby nie płacili podatku powinni zgłosić ustanowienie na ich rzecz nieodpłatnej służebności mieszkania lub prawa użytkowania mieszkania, w terminie 6 miesięcy od chwili ustanowienia na ich rzecz służebności mieszkania lub prawa użytkowania.
Konieczność zgłoszenia ustanowionej służebności lub prawa użytkowania, w celu skorzystania z ulgi podatkowej, wynika z tego, iż ustanowienie służebności lub użytkowania powstaje w wyniku jednostronnego oświadczenia o ustanowieniu służebności w formie aktu notarialnego.

Dla jednostronnego oświadczenia o ustanowieniu służebności w formie aktu notarialnego nie będzie miał zastosowania powyżej wskazany art. 4a pkt 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn wskazujący, iż obowiązek zgłoszenia nie obejmuje przypadków, gdy nabycie następuje na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego.
Jednostronnej czynności prawnej nie można utożsamiać z umową. Dlatego w przypadku ustanowienia na rzecz rodziców służebności mieszkania, muszą zgłosić nabycie tego prawa w urzędzie skarbowym. Niezgłoszenie w terminie 6 miesięcy może spowodować, że rodzice będą musieli zapłacić podatek od spadków i darowizn.

Reasumując, jeżeli rodzice darują Pani swoje mieszkanie to jedynym kosztem takiej umowy będzie konieczność poniesienia opłaty notarialnej.

Stawki taksy notarialnej określone są w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz.U. z 2004 nr 148 poz. 1564 ze zm.).
§ 3 tego rozporządzenia wskazuje, iż maksymalna stawka wynosi od wartości:

1. do 3 000 zł — 100 zł
2. powyżej 3 000 zł do 10 000 zł — 100 zł + 3 % od nadwyżki powyżej 3 000 zł
3. powyżej 10 000 zł do 30 000 zł — 310 zł + 2 % od nadwyżki powyżej 10 000 zł
4. powyżej 30 000 zł do 60 000 zł — 710 zł + 1 % od nadwyżki powyżej 30 000 zł
5. powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł — 1 010 zł + 0,4 % od nadwyżki powyżej 60 000 zł
6. powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł — 4 770 zł + 0,2 % od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł
7. powyżej 2 000 000 zł — 6 770 zł + 0,25 % od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7 500 zł

Darowizna mieszkania o wartości 250000 zł wiązać się będzie z maksymalną opłatą notarialną w wysokości 1770 zł. Do tego należy doliczyć 23% podatku VAT (a więc 407,10 zł).

Jeżeli chodzi o służebność lub użytkowanie to w celu ustalenia taksy notarialnej należy ustalić wartość służebności lub użytkowania.
Zastosowania będzie miał w tym względzie art. 13 ust. 3 ustawy o podatku od spadku i darowizn. Według tego przepisu, roczną wartość użytkowania i służebności ustala się w wysokości 4% wartości rzeczy oddanej w użytkowanie lub obciążonej służebnością.
Jeżeli służebność lub użytkowanie zostaną ustanowione na czas nieokreślony to należy mieć na względzie to, iż zgodnie z art. 13 ust. 1 pkt, wartość świadczeń ustanowionych na czas nieokreślony, przyjmuje się do podstawy opodatkowania w wysokości rocznego świadczenia pomnożonego przez 10 lat.

Tak więc wartość służebności mieszkania ustanowionej na czas nieokreślony wyniesie 40% wartości mieszkania, a więc w przypadku mieszkania o wartości 250000 zł, wartość służebności wyniesie 100000 zł.
Od służebności maksymalna taksa notarialna wyniesie zatem 1170 zł (plus 269,10 zł podatku VAT).
Powyższe stawki taksy notarialnej to stawki maksymalne – można negocjować z notariuszem niższą stawkę.

Dodatkowym kosztem będą koszty związane z wpisem prawa własności do księgi wieczystej, a także ewentualnym wpisem do księgi wieczystej osobistej służebności mieszkania lub prawa użytkowania jeżeli któreś z tych praw zostanie ustanowione na rzecz rodziców.

Stan prawny na dzień 11.02.2012 r.