Jestem w 1/4 spadkobiercą nieruchomości po rodzicach. Postanowiłem zbyć/przepisać swoje udziały na kuzynkę/wnuczkę mojej siostry, która również jest spadkobiercą w 1/4. Czy mogę sprzedać mój udział w tym spadku obcej osobie?
Marek
Szanowny Panie,
Jak rozumiem chce Pan zbyć swój udział w nieruchomości należącej do spadków po rodzicach, w której posiada Pan ¼ udziału.
Odpowiadając na Pana pytanie należy wskazać, że może Pan zbyć udziały w nieruchomości należącej do spadków po rodzicach lub zbyć udziały w spadkach po rodzicach. W pierwszym przypadku przedmiotem umowy będzie wyłącznie udział w nieruchomości, a w drugim cały udział w spadku (czyli udziały we wszystkich przedmiotach wchodzących w skład spadku, a także obowiązki wynikające ze spadkobrania).
Do zbycia udziału w przedmiocie spadkowym zastosowanie ma przepis art. 1036 Kodeksu cywilnego.
Zgodnie z tym przepisem, spadkobierca może za zgodą pozostałych spadkobierców rozporządzić udziałem w przedmiocie należącym do spadku. W braku zgody któregokolwiek z pozostałych spadkobierców rozporządzenie jest bezskuteczne o tyle, o ile naruszałoby uprawnienia przysługujące temu spadkobiercy na podstawie przepisów o dziale spadku.
Z powyższego przepisu wynika generalna zasada, iż do zbycia udziału w przedmiocie należącym do spadku konieczna jest zgoda pozostałych spadkobierców.
Brak takiej zgody nie oznacza jednak, że jeżeli zbędzie Pan swój udział w nieruchomości na rzecz innej osoby to umowa taka nie będzie ważna.
Brak zgody któregoś z pozostałych współspadkobierców może spowodować, że zawarta przez Pana umowa będzie bezskuteczna, ale wyłącznie wówczas jeżeli naruszałaby ona uprawnienia spadkobiercy jakie mu przysługują z tytułu działu spadku.
Skutkiem zastosowania art. 1036 KC jest przeprowadzenie działu spadku w taki sposób, jakby rozporządzenia w ogóle nie było. Zatem gdyby zbył Pan udział w nieruchomości a to rozporządzenie prawem w przedmiocie należącym do spadku naruszyłoby uprawnienia innego spadkobiercy, który nie wyraził zgody na zbycie przez Pana udziału, to dział spadku mógłby odbyć się tak jakby umowa zbycia nie była zawarta.
Jeżeli jednak zbycie przez Pana po ¼ udziału w nieruchomości należącej do spadków po rodzicach w żaden sposób nie naruszy uprawnień innych spadkobierców przysługujących im na podstawie przepisów materialnoprawnych o dziale spadku to umowa taka będzie „nie do podważenia”.
Jeżeli zdecyduje się Pan zbyć udział w nieruchomości jaki Panu przypadł w drodze spadkobrania to umowa musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Dla ważności tej umowy nie ma znaczenia czy nabywcą będzie osoba bliska czy obca.
Jak wspomniałem powyżej w Pana sprawie w grę może wchodzić także zbycie udziału w spadku jaki Pan nabył (a nie tylko udziału w jednym z przedmiotów spadku).
Stosownie do art. 1051 KC, spadkobierca, który spadek przyjął, może spadek ten zbyć w całości lub w części. To samo dotyczy zbycia udziału spadkowego.
Umowa zbycia udziału spadku powinna być zawarta w formie aktu notarialnego (art. 1052 § 3 KC).
Zgodnie z art. 1053 KC, nabywca spadku wstępuje w prawa i obowiązki spadkobiercy.
Gdyby zatem zbył Pan na rzecz jakiejś osoby nie udział w nieruchomości a udział w spadku (w skład, którego wchodzi nieruchomość) to nabywca wchodzi w Pana miejsce jako spadkobierca – przysługiwać mu będę wszystkie prawa i obowiązki jakie spoczywają na spadkobiercy.
W przypadku zbycia udziału w spadku nie jest wymagana zgoda pozostałych spadkobierców, tak jak ma to miejsce w przypadku zbycia udziału w przedmiocie spadkowym.
Oczywiście zawierając te dwie umowy (zbycia udziału w nieruchomości czy zbycia udziału w spadku) będzie trzeba wykazać przymiot spadkobiercy poprzez przedłożenie postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku lub notarialnego poświadczenia dziedziczenia.
Zbycie udziału w nieruchomości wchodzącej w skład spadku czy zbycie spadku może nastąpić odpłatnie (np. sprzedaż) lub nieodpłatnie (darowizna).
Dla skuteczności tych umów nie ma znaczenia czy będzie to sprzedaż czy też darowizna. To kwestia umowy pomiędzy Panem a nabywcą.
W sprawie należy pamiętać o podatkowych skutkach zbycia udziału w nieruchomości lub udziału w spadku.
Jeżeli sprzedałby Pan udział w nieruchomości to jeżeli odpłatne zbycie tego udziału nastąpi przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego od chwili nabycia (spadek nabył Pan w chwili śmierci spadkodawcy) to będzie musiał Pan zapłacić podatek dochodowy (19%) chyba, że w ciągu 2 lat od zbycia udziału w nieruchomości przeznaczy Pan środki ze zbycia udziału w nieruchomości na własne cele mieszkaniowe.
W przypadku sprzedaży udziału w spadku nabytego w dziedziczenia uzyska przychód z praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 7 w związku z art. 18 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W wyniku powyższego, otrzymane pieniądze z tytułu sprzedaży udziału w spadku stanowić będą przychód w rozumieniu art. 18 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Kwoty uzyskane z tytułu sprzedaży udziału w spadku stanowić będą dochód z tytułu sprzedaży praw majątkowych, który podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Dochody z praw majątkowych podlegają kumulacji z innymi dochodami zgodnie z art. 9 ust. 1a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i należy je wykazać w zeznaniu rocznym, składanym w terminie do dnia 30 kwietnia następnego roku, w tym samym terminie należy wpłacić z tego tytułu podatek, obliczony zgodnie z art. 27 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych czyli 18% minus kwota zmniejszająca podatek 556,02 zł jeżeli łączny dochód nie przekracza 85528 zł i 14839,02 zł + 32% nadwyżki ponad 85528 zł jeżeli łączny dochód przekracza 85528 zł.
W przypadku odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości lub udziału w spadku należy liczyć się z obowiązkiem zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych – 2% przy sprzedaży udziału w nieruchomości i 1% przy sprzedaży udziału w spadku.
Obowiązek podatkowy ciąży na kupującym (a więc na wnuczce siostry).
Jeżeli zbędzie Pan udział w nieruchomości lub udział w spadku w drodze darowizny to na nabywcy będzie ciążył obowiązek podatkowy w podatku od spadków i darowizn. Wysokość tego podatku będzie uzależniona od wartości udziału w nieruchomości lub udziału w spadku.
Wnuczka siostry należy do II grupy podatkowej. Jeżeli wartość przedmiotu darowizny z uwzględnieniem kwoty wolnej od podatku 7276 zł wynosi:
- do 10278 zł to podatek wynosi 7 %
- od 10278 zł do 20556 zł to podatek wynosi 719,50 zł i 9 % od nadwyżki ponad 10278 zł
- powyżej 20556 zł to podatek wynosi 1644,50 zł i 12 % od nadwyżki ponad 20556 zł
Stan prawny na dzień 12.09.2014 r.
